昨晚老司机在蓝天路吃龙虾，一盆龙虾，一瓶啤酒，还有一位美女。
只不过美女并不和我同桌，实际上她和我隔了好几张桌子；美女也并非一个人，对面坐着的可能是她的男朋友。 多么惬意的夏夜，龙虾、啤酒还有美女，以及喧嚣中令人着迷的孤独。 ”今晚我什么都不想做，除了喝掉手中这瓶啤酒“，老司机对自己说。 然后就看到手机上亮起一条信息： 老司机，群里都在说今天宁波出台九大学区房的指导价了，快去看看，大家都等着你点评呢。 虽说美食与美色都不可辜负，但 我 还是 觉得 回家写评论更加重要，毕竟美女是别人的，万千读者才是老司机的衣食父母。
在宁波发布4.16新政之后，最大的悬念恐怕是宁波将会出台一个什么样的指导价了。此前深圳出现了市场价打七折，据说*伤杀**力蛮大；后来杭州等城市则采取了更加柔和的政策，指导价基本上参照近期的成交价而定，与市场感受并没有太大的落差。 所以当老司机第一眼看到宁波的指导价时还是有点错愕的，这明显要比市场价低，有些小区还低得多，显然不是完全跟着近期成交价走的。
看完这份指导价老司机最想说的一句话就是：
感谢领导！
真的，如果你要买学区房，并且又能以这样的指导价买到，你最应该感谢的是制定这份指导价的领导。
以及自己的好运气。
在评论4.16新政的那篇文章中，老司机曾说，二手房指导价类似于新房限价，本质上是一种政策红利，如果能够享受到这种红利，无疑是赚到了。 只不过新房需要摇号，二手房需要房东配合，拼的都是人品。 按照这份指导 价， 房东 会 配合 成交吗？
这世上为什么会有学区房？是因为好学校太少而想上好学校的人又太多，所以被称为稀缺资源。既然稀缺，价格自然就会上去，这是经济学最基本的原理： 价格反映供求。 但如果用强力手段去阻止价格上涨，会出现什么后果呢，最大可能就是卖家意愿降低，你不让我卖高价，劳资不卖了总可以吧。 举个例子，鄞州的荣安和院因为是学区房被限价30400元，斜对面的格兰郡庭因为不是学区房挂牌价却到了40000元，二者足足差了10000元，请问荣安和院的房东如何下得了决心？ 更夸张的是江北的宝翠名苑，限价27400元，同为学区房（未列入九大）的天成家园挂牌均价却高达40000元，宝翠的业主按照这个指导价卖，一定是刀架在脖子上。 所以，要说指导价对九大学区房最直接的影响，就是成交量急降。一部分原因是房东不想卖了，另一部分原因是按揭比例太低，买家付不起首付。 银行也说了，将按照指导价审定按揭额度。
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有人可能会说，成交量降了价格肯定就会降呀，卖不掉还不降价么？非也！首先这九大学区的投资客本来就不多，平时流出来的房源也不多，本就是一个供不应求的行情，否则也不会因为涨得太猛而被调控；其次，实施指导价后学区房供应量增加了吗？没有！需求量减少了吗？也没有！供应没增而需求没减，你怎么能说卖不掉？ 卖不掉是个假象，真相是买不到，或者说买不起！
顺着这个逻辑往下推，我们就会发现一个荒诞的后果： 因为九大学区的房子更难买，许多购房者不得不转而求购其他学区房。 也就是“九大”之外的学区房，它们的需求量将会增加。 还没看明白的同学，老司机再给你捋一捋。 九大学区指导价——按揭比例降低——首付比例提高——买不起——转投其他学区。 清楚了吗？回到前面我们说的，学区房的需求并没有减少，而是在增加。现在九大的学区房买不起了，其他学区房是不是就更加走俏了？ 记住，学区房的总需求并没有减少。 其他学区房不搞指导价，它们的价格本来可能就比”九大“高，如果再加上走俏，价格是不是会更高？ 于是荒诞的结果出现了：指导价的目的是为了限制学区房涨价，结果却意外使得学区房涨得更凶。 实施 九大学区房指导价带来的第二个后果：其他学区房价格将会”被迫“上涨。 怎么办？老司机猜想大概率就是”九大变十大，十大变二十大“，最终所有的学区房都要实施指导价。每一轮没有被列入的学区房，都可能”被迫“上涨。 最终可能的结果就是，最晚列入指导价的学区房，价格最高。 一个以*压打**学区房价格为目的的政策，最终把所有的学区房都逼上了高位，是不是很荒诞？
宁波总喜欢在调控的时候耍一些小聪明，画限购圈也是一例 。 限购圈的 初衷 是为了控制圈内的高房价，最终却”意外“的把圈外的 低价房 给抬了起来，后面就不得不 一轮一轮的扩圈，直到现在都扩到农村去了。 这跟画不画圈又有什么分别？ 现在的九大学区房指导价，也不过是限购圈的另一个翻版。如果你认为限购圈限制住了宁波的房价，那么学区房指导价也不会让你失望。 写到这里突然想到，昨晚那位美女不会也是老司机的粉丝吧？ 这是一篇不知能存活多久的文章，如果你觉得老司机讲得有道理，请把它分享给有需要的人。分享观点，也是一种美德。 下一篇老司机将点评近期多个城市上演的”两集中“土拍大戏，欢迎关注。
本文源自微信公众号：房产老司机