有人说知识城是十年前的科学城，然后我就去了。
一年后再去知识城，感觉变化蛮大的，就像一年前去南沙一样。
各种大型的科研机构、研发中心、纳米科技、知识产权、专利中心、人才中心等都在建设。
一到周末，凤凰湖公园满满的都是人。
你要说画饼吧，确实还真有点东西，你说真有点东西吧，说实话，我也不知道。
不过我觉得那么多写字楼应该不是白盖的，领导们自有他们的布局。
知识城和南沙一样，政府都在重金投入，不过投入的资金级别上，南沙更胜一筹。
我觉得知识城的定位更清晰一些，地方也小一些，容易规划，不像南沙，从南沙湾，到灵山岛，再到横沥岛，又到万顷沙，地方太大，没法集中火力。
知识城很好理解，核心区就是地铁旺村到何棠下，之后顶多再多一个汤村知识城，反正都在相邻的一条线上。
怎样都跑不偏，价格也都差不多。
知识城南沙这种远郊新城，是百年大计，是一个不断烧钱，暂时还看不到回报的地方。
你看南沙卖了那么多地，还是得靠补贴，靠救济，但是政府就是愿意，前赴后继地往南沙砸钱。
当然，这不是我们要考虑的，未来肯定很美好，只是就看你等不等得起。
知识城用了12年建成现在这个规模，实则不容易。
知识城发展得快也有几个原因，一是早期开发区的领导班子过去，效率比较高，二是空地较大，比较利于开发，核心区拆得也差不多了，三是先承接科学城的产业转移会更容易。
而现在的知识城已经长大了，需要靠自己了。
现在你去看这些新城，真的是非常漂亮，写字楼林立，马路宽阔，到处都在建设。
我们今天的内容不光是说买房只买地铁口啦，再等个十年啦，这样的废话了。
我们还是要说点干货的。
1、18号快线通到了南沙，接下来知识城规划了37号快线，领导还是想把知识城拉入核心区一起共震，一起发展，人口和产业流动起来。
现在在建的开发大道、创新大道、永九快速，都是尽可能快的拉近老黄埔、科学城与知识城的时空距离，毕竟知识城是黄埔的知识城。
头一个十年主力建设的是九龙大道，下一个十年知识城的发展在西边，也就是现在创新大道沿线，还有就是九龙湖的周边。
这也是将来卖地会比较集中的区域，将来的地王会在这里产生。
有两条快速路和一条高速，将来还有一条37号快线，且地块平整利于开发，其次西边的山体可以作为环境卖点，打造低容积率的高端豪宅。
2、新城的发展一般是先修路，再建配套，边开发边卖地。
知识城在广州人看来是远郊，这个是共识，我们看待这种远郊新城的时候，不应该把它和其他区对比。
它有能力自成一体就可以了，它有它的生命周期即可，从建设发展，再到成熟辉煌，自有它的一段路要走。
你把它当成是一个二线城市即可，很多的二线城市和知识城是很像的，房价也很像，大概也是两万多到三万多，贵的四五万也有。
所以它的潜力和大多二线城市的潜力是相同的，比如相同的供求比，相同的回报。
3、目前知识城的存量住宅大概是将近4万套左右，包括已收楼但还未进入二手的双龙原著、保利拾光年、凯德中新里，正在建的套数大概在1-1.5万户，这里只是统计了知识城核心区，不包括南边的星汇城和北边的时代印记。
据黄埔观察统计，2021年知识城片区两街一镇（龙湖街+九佛街+新龙镇），常住人口约13.06万人，其中户籍人口10.68万人。
5 万套住宅，按一家三口人来算，能住十五万人了，但知识城目前只有13万人，其中大部分是村民，他们不是住村里，就是有自己的回迁房，而且是好几套。
未来预计还会有很多供应出来的，明显的供过于求。
4、知识城这种远郊新城的房价逻辑是怎样的呢？
如果说科学城是跟强二线城市对标，知识城就可以跟弱二线城市对标。
知识城目前二手成交主要是200-300-400万之间，对应的是二房、三房、四房，总价越高越难卖。
想要将来还有升值空间的话，还得靠知识城自身的内生动力，比如产业和人口的落地。
300万的房子虽然很有性价比，但是也很难吸引市区上班的人过来，就连科学城的上班族也不会过来，科学城的上班族还有云埔、长岭居可以选。
如果是在天河海珠上班的，300来万的房子，他们可以选白云番禺荔湾，也好过知识城。
所以知识城300来万房子的接盘侠还得来自本土的刚需买家，不然竞争对手太多了。
那些叠墅、大平层呢，就卖给老师们、人才们吧。
5、就产业来看，虽然是有很多的科技型企业和人才过来，但当前引入的产品偏知识型，和它的名字一样，顶尖级的较少。
属于科技延伸性产业，或者辅助型产业，如果是总部的话还是会优先放在科学城，如果是超顶尖的话，不一定来广州。
所以，对于知识城的产业和人口，只能说是中端的偏多。
这一点可能有些人会反对，但房价还得看供需，人口太少了，房价怎么样都很难支撑起来。
6、越秀去年拿的知识城地王，地价2.7万，算上配建楼面价都3万多了。
越秀地王
国企越秀拿地意图也很明显，就是告诉你，我都来了，这么贵我都拿，你们有什么不敢的，另外我卖六万，把天花板捅破，你们尽管在六万以内卖，有利可图。
整个花莞高速以西靠山的板块，其实类似于天河的汇景新城，环境好，适合做改善型产品。
而知识城大部分土地在知识城手上，它会根据节奏来推宅地，价格利润都好控制，操盘稳妥。
未来十年，知识城大概率还是一个以一手为主的市场，这种市场决定了房价涨幅不会很高。
以上仅建议在知识城工作就业的小伙伴作为参考。
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