NO 205

最近几天，都没有更新。因为一直在看房。

在以前的文章里透露过，痴汉我是一个刚需。眼里只有总价200万以下的房子。年前实在是一个好的买房机会。

市场

苏州房产市场目前情况，2019年末，自媒体公众号"房苏州"里有总结过。

根据某壳网的数据，200万以下的工业园区二手房，还有708套。

数据每天都会有变化。2019年12月28日，系统显示708套。2020年1月15日，系统显示686套。总数量，是越来越少了！

数据来源：贝壳

这些房子，有一些特点。

A 大部分都是安置房小区。商品房小区很少。

B 以1居室为主。建筑面积集中在40~69平米。

C 以多层楼梯房为主。

D 楼龄都在10年以上。

总结起来就是：都是别人挑剩下的房子！

刚需买房苦啊。在边角料里淘货，面对的都是各种"硬伤"。要买便宜房子，必须要有牺牲精神。

如果什么都很容易,那还叫什么选择——长安十二时辰

选择范围

安置房小区的特点，就是小区环境复杂，小区居民平均年龄偏大，租金便宜，租户特别多。

有的小区太老旧，以至于，没有地方停车。

还有的安置房小区，土地性质与商品房不太一样。商品房土地都是"出让"，而安置房小区土地有可能是"划拨"。土地性质这个东西，到底有什么风险，我也说不清。说不清的事情呢，我采取的办法，就是避开。

虽然我国的住宅，楼梯房比例还在80%左右，但是，有一点不用怀疑。未来的发展方向，一定是电梯。新建住宅，全部都是电梯房。这与层高已经没有关系了。人就是越来越懒。3层以上，都要装电梯。我甚至觉得，2层别墅，以后也会装电梯。楼梯的唯一作用就是消防。

上面的四个特点中，A和C不能让步。B和D，可以选择性的接受。就看大家有什么样的偏好了。

选择了"商品房""有电梯""楼龄15年以内"等条件之后，还有238套房子可以选。

数据来源：贝壳

广大的刚需朋友们，我们还是有的选的。

作为活动在高教区的搬砖人，为了可以骑电动车上班，附近有东方文荟苑和星湖名轩两个校区可以选。

第一个楼盘

按照地段，星湖名轩肯定是首选。

他的对面，是均价5.6万元的荣域花园。隔了一条星湖街，房价就变成了3.4万元。

据说，房价的差异主要是因为学区的差异。

学区这个问题，我从来没有研究过。刚需人群，还要关注学区吗？经济实力不允许呀！如果觉得学区很重要，那可以考虑某些安置房小区。

从地图上看，这个小区形状很怪异。

他一共只有7幢楼，沿着星湖街排成一列。所以，不用去现场看，都知道，这个小区里的房子，噪音小不了。

本着实践出真知的想法，我还是去实地考察了一番。

星湖名轩

外观看上去还是不错的。

我看的是7幢12层，总高20层。他的户型是这样的：

看起来像是公寓类的户型。但是，人家是南北通透的哦！北边是真的有窗户的。窗外是一条半封闭全明走廊。

南边的窗户望出去，是车流奔涌的星湖街。白天关着窗，听不出有多大噪音。但是对声音敏感的人，到夜里可能就受不了了。

所有总价低的一居户型，都有这样的问题。

第二个楼盘

因为地段至上，我就没有把东方文荟苑放在第二顺位。

我在网站上，把总价调到205万，又发现了一个位置很好的小区，天地源橄榄湾。这里有一套总价205万元的一居。

在地图上看，这个位置真是没得说，5号线8号线双地铁，5号线地铁口直线距离不到100米。

我骑上我的电动车杀过去。

到了现场，楼的外观看上去还不错。

等等，地铁口虽好，可是现在是个工地。

我看的这个房子，就在地铁口上面，18层。从窗户向外望去，视野很好。

地铁施工现场，尽收眼底。

星湖街的车流声音，也是无法阻挡。

我咨询了房产经纪人，这个小区的一居小户型，只有2栋楼，另外一栋楼，也是靠着星湖街。

硬伤

所以，以上两个楼盘的小户型，问题是一样的：噪音大。

对于痴汉我来说，属于能吃傻睡型，打雷都不会影响我睡觉。在我的词典里，从来没有"隔音"这个概念。噪音对我无效。不过对噪音敏感的人，就要慎重考虑了。

现代科技，可以把玻璃做的非常隔音。但是，很多购房者心理上就不能承受"临街"。

心理问题，无解。

城市繁华地段，马路噪音很难避免。享受繁华，就不能安静。

除非你有钱。

市场那么大，不是还有别的楼盘吗？还有别的选择的。

其他的楼盘，等我踩完再说。

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人生战略，房事当先