今日问题

问题1： 对于看中的新房要如何投资？

问题2： 为何杭州的房市仍然火热？

1、对于看中的新房要如何投资？

学员A ：深圳龙华某源尚俊107的四房，是新房，投资加自主如何？

4号线和在建的6号线，双线地铁口。距离龙华某山只有一站地铁，总价700+。

Art：因某家信息有限，我粗抓了一下。小区目前在售1719户，如有3B未来出售，预估总量为2000户，尚可。

107平米4房，初步判断尚可，应不容易有总价劣势，但目前如总价超过700万，则单价接近7万，已是商圈内数一数二高价楼盘，是否有此价值就要再思考。

当然，如果你说的是挂牌价，那就需要再次要价，拿到具体数字后再来分析。

接着，光是以上的推论，逻辑上再有道理都没有意义。你要扫一遍商圈的竞争二手盘， 用二手市场的讯息反推一手房是否值得买。

我抓了周边四个小区来看：

1.某宁花园南区

2009～2011年房981户；

成交纪录：

2017.12.3 5室2厅144平米922万（单价6.4万）低楼层；

2017.9.27 3室1厅121平米734万（单价6.1万）低楼层。

2.某发和平里

2013～2014年房1586户

成交纪录：

2017.12.10 4室2厅88平米565万（单价6.4万）复式低楼层；

2017.11.23 3室2厅88平米500万（单价5.7万）低楼层；

2017.11.13 3室1厅84平米480万（单价5.7万）低楼层。

这个小区不论成交数量or带看数量都相当好，考虑到去年整年「成交地狱」的前提下，是不容易的。

等一下会介绍的另个小区要列为头号重点：某海锦城。但某平里一期的成交还算不错。

接着看二期：

2.1.某发和平二期

2015年856户

成交纪录：

2017.12.16 3室2厅87平米485万（单价5.5万）中楼层；

2017.10.25 3室2厅144平米740万（单价5.1万）高楼层；

2017.9.6 3室2厅89平米435万（单价4.9万）高楼层。

3.某海锦城

2015～2017年1105户

成交纪录：

2018.1.3 4室2厅113平米765万（单价6.8万）高楼层；

2017.12.25 3室2厅89平米590万（单价6.6万）中楼层；

2017.12.16 3室2厅88平米592万（单价6.7万）低楼层；

2017.12.14 3室2厅89平米655万（单价7.3万）高楼层；

2017.12.11 3室2厅79平米519万（单价6.6万）中楼层。

这个小区应该获得当地二手买方的喜爱，以1105的户数来看，12月～1月成交5间， 成绩不错。

几个目前挂牌的案子也有20～50多的带看数量，主力产品应该是89 米左右的3室，它的4室是113平米左右，本月&去年9月各成交一户。

另外，还有一个小区某荟居，因没有成交纪录，所以不展开。

综上所述，你会发现，如果以4室平层的产品来看，尚峻的面积最小，故只要单价不离谱，在总价带的比较上是有优势的。

另外在总户数上2000户左右，略有劣势但不明显，产品类型因没有其他信息，暂时无法评估。

以目前有限的信息看来，只要能把价格压低，可以购买。至于压到多低，你可以设一个压价目标，例如单价6.2万。

以上，说明完毕！

2、为何杭州的房市仍然火热？

学员B：现在房产市场普遍趋冷，但是我发现杭州市场异常火爆，还是 一房难求，甚至需要全款买房的状况。这是为什么呢？

Art：我快速抓了钱江新城&西湖文化广场的几个小区挂牌案来看，带看数量&成交量没有火热的迹象，故你说的应该是一手盘。

当然，如果是一手盘且有价格倒挂的现象，的确会引发全款抢购的人潮，尤其某些城市某些商圈的买方，他们的心理预期仍未转成极度悲观。

故有价格倒挂盘，还是会去抢购，因有一种稳赚不赔的心理假设。

但如果政策持续收紧，如当地商圈越来越多，买方开始怀疑，即使低价的一手盘也没人来接，价格也可能往下修，则抢购一手盘的人就会变少。

以上，说明完毕！