“看好深圳市场，阶段性的调整是正常的。正如跑步一样，中途还要休息一下，喝杯水。我看好深圳的持续增长，目前只是房价阶段性的调整。”
观点地产网 “我们非常有信心可以完成全年预期的目标。”在8月4日举行的2016年中期业绩会上，时代地产董事会主席岑钊雄表示对完成215亿元全年目标保持乐观。
据披露的数据，2016年上半年时代地产合同销售额为133.6亿元，同比增幅75.1%；销售总建筑面积约119.8万平方米，同比亦上涨34.8%。
财务方面，今年上半年时代地产毛利14.99亿元，上升44.6%，毛利率26.3%，上升0.6个百分点。利润5.28亿元，上升14.3%，股东应占利润5.5亿元，上升20.6%，股东应占核心利润5.40亿元，上升22.7%。
对此成绩，时代地产用了“理想”二字来表示肯定。岑钊雄透露，下半年还将有280亿元的货值推出，且主要还是集中在广佛珠三个城市，同时，“如果市场允许的话，项目的价格还会有所提升”。观点地产新媒体获悉，今年上半年时代地产项目的销售均价约为11000元/平方米，与去年同期相比上升了30%。
聚焦于广州、深圳为主的珠三角是时代地产一直强调的投资策略，上半年130亿购置的7幅土地也均在珠三角区域内。截至2016年6月30日，时代地产已在7个城市拥有1213万平方米的土储，但去年就提出要进入深圳的时代地产却似乎一直没有“动静”。
当业绩会上有记者问及此事时，岑钊雄表示，其实今年上半年时代地产在深圳就已有项目，但由于是旧改项目，目前尚未能变成其真正的土地储备。
“乐观地认为，深圳下半年就会有新的项目”，岑钊雄补充道，接下来时代地产将会继续积极地在深圳寻找合适的土地，且未来深圳和东莞区域的比重会逐步加大，同时渐渐减少清远、长沙的土地储备。
至于深圳市场的风险问题，岑钊雄则用了“跑步中途需要休息一下，喝杯水”来比喻。其认为深圳前段时间房价暴涨，近期却开始下跌属于正常的阶段性调整，并不会有很大的风险和出现大的回跌，“我看好深圳市场的持续增长”。
同时，对于下半年国内的市场销售情况，岑钊雄也保持着乐观态度，认为整体房价和地价仍有上涨的空间。
但在时代地产的整体扩张策略中，短期内仍以珠三角城市为主，其他地区的城市下一步才会考虑，按年初100亿元拿地资金的预算，下半年还将购置相应的土地。
另外，对于时代地产上半年“成绩理想”之外的负债和融资成本偏高问题。数据显示，截至2016年上半年，时代地产的总借款为189.65亿元，净负债比率83%。融资成本虽已从2014年的平均10.85%逐步下降到了今年的8.59%左右，但相比行业内整体的4.5%到5%的利息水平依然较高。
岑钊雄对此的解释则是，目前时代地产在香港两笔共5亿美元的债导致其融资成本利率被拉高，但明年到期就会赎回，“我们有信心在一定时间内做到这个利率的下降”。
以下为时代地产控股有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：目前二线城市房价的升幅大于一线城市，政府是否会收紧楼市调控措施？下半年是否会上调销售目标？内地的经济放缓，是否有信心达到销售目标？
岑钊雄：二线城市房价增幅比较大，一线城市上涨的幅度稍微放缓，因为不希望房价短时间内大幅度变化，所以政府进行了调控，但因为只是部分地区的房价上涨，政府不会全部收紧政策，会因地施政，根据不同地区采取不同的收紧政策，全国政策都收紧的概率会比较小。
销售目标方面暂时未有修改，但我们非常有信心可以完成全年预期的销售目标，对此我们是保持乐观的。
现场提问：时代下半年以广州、深圳为中心进行发展，目前深圳并没有项目布局，下半年深圳是否有拿地计划？去年销售占比的情况是广州占42%，现在的情况是珠海占比41%。
岑钊雄：投资策略来说，目前聚焦于广州、深圳为主的珠三角，前几年是广州、佛山为主，从去年开始关注深圳和东莞、惠州。上半年在深圳和东莞已经有项目，深圳是旧改项目，还不能马上变成土地储备。珠三角的布局还是以广州、深圳为主，双轮驱动，完成珠三角中的布局。目前的销售额集中在广佛珠，未来深圳和东莞区域的比重会逐步加大。
上半年广州销售额占比较去年低一些，目前珠海的占比多一些，这与推货量有关，但因为下半年广州推出的货量会多些，所以全年来说，广州占比会高一些，广州和佛山各占30%多，珠海占比是20%多。
现场提问：深圳前段时间上涨太快，现在房价已经下跌了，时代进入深圳，如何看待其中的风险？
岑钊雄：看好深圳市场，阶段性的调整是正常的。正如跑步一样，中途还要休息一下，喝杯水。我看好深圳的持续增长，目前只是房价阶段性的调整，深圳未来不会有很大的风险，也不会出现非常大的回跌。
现场提问：时代土地储备中有20%在清远、长沙等城市，目前市场已出现了拐点，如何调整土地储备的结构？如何看待清远、长沙等市场，三四线城市的房价是否会进行调整？下半年的货量以及可推出的货量是多少？
岑钊雄：目前清远、长沙的土储占比稍多，但其实过去两年中，清远、长沙的占比一直在回落。上半年结转的内容主要是2015年的销售，各个地方都有一些。下半年结转的内容以主力市场广州、佛山、珠海为主。
因为之前是按一级土地开发的节奏，以正常的进度边开发边继续拿地，所以目前清远、长沙的土地储备比较多，但是销售额占比不会很大，加起来占比是10%左右，大部分的比例是广州、佛山、珠海，达到了90%左右，下半年依然是这样的比例。
清远有两个项目在售，不需要降价，有一个项目没有货可卖，要等新的货量推出，因此不存在去库存的问题。目前清远、长沙占销售额的比例是8%-10%左右，今后占比会少一些，大概会在5%、6%左右，土地储备也会逐渐减少，其他区域的比例会逐渐增长。
下半年可售货值大概是280亿元左右，主要集中于广州、佛山、珠海。
现场提问：目前汇率调整，时代有几笔利率在10%多的美元债，境外债如何进行调整？
岑钊雄：香港有两笔美元债，明年到期就会赎回，目前成本是不低的，一定要偿还掉。总共有5亿美元的债，去年到现在逐步地拨备，目前看不到汇率有大幅度贬值的空间，这对我们业绩影响不大，不构成大的整体影响。
现场提问：目前东莞、惠州及临深圳的区域房价上涨达28%，超过了一线城市房价上涨的幅度，甚至在全国的排名达到第五或第六，东莞、中山的消费能力无法与房价上涨同步，是否是部分投资客推高了房价？
岑钊雄：东莞的房价在去年下半年及今年上半年开始上涨，我认为一个城市房价有上涨下跌是正常的。去年下半年之前东莞的房价一直处于一个不高的水平，所以去年下半年到现在，出现了补涨。
从我掌握的数据来说，东莞购房者中自住的人占比较多，但靠近深圳的区域，不排除有部分投资客。而且东莞的产业转型升级做得比较好，因此房价提升，是有它自身的内因的。
现场提问：时代上半年虽然融资成本有所下降，但整体利息水平高于同行的4.5%到5%，是否有方法改善？时代持续发展延伸的服务，目前的进展是怎样的？
岑钊雄：国内最高的借款利率是7%多，今年时代融资成本的利率是8%多，因为香港有两笔美金债和人民币债拉高，我们有信心在一定时间内做到这个利率的下降。
延伸服务有不错的增长，有些增长需要时间积累。社区服务本身就是不能忽略的，我们有义务做好社区业务，服务好我们的业主。目前进展顺利，但占集团的总体比例不是很大。
家居、写字楼园区业务是重要考虑的内容，我们会加大力度做好，目前参与了村一级工业园区的改造，按之前的经验，这部分的增长会比较大，我们会积极地参与，但是与集团业绩相比，占比还是比较小的。
现场提问：银监会规定，融资不能用于收购土地和偿还*款贷**，这对新房的供应会产生怎样的影响？以往调控都是从供应端压制，没有从需求端解决，这次的调控会达到效果吗？
岑钊雄：目前的政策是中性，未必是不好的，对于流动性的泛滥，会有所调整。市场的流动性太大，会将地价和资产价格推得太高，对于长期发展的房地产企业而言，不一定是好事。中央此时出台的政策，我个人认为是正面的。我认为不会对新房销售产生影响。
现场提问：上半年时代买了七块土地，用了130亿元，占合约销售额的比重比较大，下半年买地是否还会这样进取？时代地产是否认为房价会进一步上升？
下半年是否会参与深圳旧改的项目？下半年是否会提高房价，从而使毛利率大幅度上升？
岑钊雄：上半年买地的总价是130亿元，因为是分期付款，付出的地价不需要这么多，这是属于预期范围内。完成了上半年的预期，下半年还需要购置相应的土地。按照年初的预测，今年支配购买土地的现金预算金额是100亿元。
目前已经在深圳有项目了，接下来会继续积极地在深圳寻找合适的土地。乐观地认为，深圳下半年会有新的项目。
下半年的房价和地价，我们保持乐观态度，整体有上涨的空间。
市场允许的话，时代地产的房价还会有所提升，要根据市场情况而定，总体保持乐观。
现场提问：6月底时代地产收购了广州中新知识城的两个地块，出让时是否有限定的条件？中新知识城是以新加坡的企业为主，为什么新加坡会在此时撤出，时代地产如何促成双方的合作？
岑钊雄：或许新加坡企业觉得开发是比较辛苦的，作为外资企业，在当地进行土地开发不是他们的强项，因此找本土做得好的企业进行合作，这是非常好的策略。我们在广州做得可以，所以他们选择我们是正常的。
现场提问：时代地产一直坚持深耕珠三角和长沙，现在准备拓展增长潜力高的城市，包括哪些城市？是否与上半年房价上涨比较快的城市相符？
岑钊雄：聚焦珠三角一直是公司很重要的策略，珠三角的城市是9个，目前只进入了7个城市。短期会考虑珠三角的城市，而不是其他的地方。其他的城市，下一步再考虑。
目前珠三角只做了两个角，上半年卖了100多亿，接下来将另外一个角做好，这是整体策略。
现场提问：佛山项目之前的价格只是8000元/平方米，目前达到了1.5—1.6万元/平方米，已经上升很多，未来可以上升到多少？这个项目什么时候可以入市？
岑钊雄：项目虽然是在佛山，但靠近广州，我们认为是属于广州的项目，目前第一期在售的价格已有2.1万元/平方米，预计明年下半年推出下一批，售价上涨到2.6万元/平方米是没有问题的，预计可以有26%的毛利率。
现场提问：管理层对下半年保持乐观，认为房价有上升的空间，认为上涨的百分比是多少？有怎样的因素来刺激价格不断上涨？
岑钊雄：我们认为目前市场上涨的空间比较大，大家购买新房的欲望比较高。从7月份销售以及新开盘的项目来说，市场反应比较好，所以我们认为下半年的情况会不错，价格会略有上升。
现场提问：今年土地成本提升很快，珠海出现了价格跳涨，地王比较多，时代地产如何看待珠海房地产市场？今后进入珠海是否会有压力，如何平衡土地成本？
资金杠杆下半年会收紧，公司如何平衡财务成本？
岑钊雄：投资是按照全年的规划进行的，目前有足够的资源支持下半年的投资。珠海地价有比较高的增长，参与拍卖的企业不是一两家，而是二三十家地产企业，这么多的公司参与一定有其原因，每家公司的商业判断不一致，因此出价不同。
我们看好这个区域，未来可以达到一定的价格，目前时代地产在珠海也有一定的土地储备，价格会再考虑，目前有空间，我们还有其他的方法增加土地储备。既然预期土地的价格是上涨的，房价往上走一点也是情理之中的。
现场提问：是否认为珠海的地价已经很高了？
岑钊雄：目前珠海的地价是有理由的，无法判断是高还是低，过往一二十年地王就是这样产生的，即使说价格高，只是某个时期。是否达到不可接受的地步，我不认为，只是某个时间点达到这样的水平，原来认为需要更长的时间，现在加速，一步到位达到了我们预期的价格，因此珠海的价格并不奇怪。
现场提问：去年年底与今年年初时代地产在佛山、南海和番禺拿了三块地，以广州楼市的走势来看，三块地王是否押对了？
岑钊雄：那一刻价格高了一点，当时叫做地王，我们认为只是比旁边地块的价格高一点，但是从目前来看，当时的投资是正确的。