导读：

仙林是个比较大的概念，目前包括仙林大学城、仙林湖、青龙山地铁小镇三个板块，本文重点讲述的是仙林大学城板块，请各位购房者不要混淆。

这是冷眼第二篇关于南京仙林区域房地产市场评测的文章，第一篇主要评测是仙林的居住环境《专家：南京最美房子在仙林！南京仙林楼市最值得购买二手房大盘点》，感兴趣购房者可以自行搜索。本篇主要分析仙林的规划以及商业、生活、医疗、交通配套设施。

仙林大学城区域经过二十年的发展，各种配套设施已经十分成熟，未来还将是整个城市重点发展的紫金新区核心，发展潜力巨大。如果有想在南京城东置业的购房者，请重点关注。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大学城区域情况以及该区域最值得购买的四大楼盘。

一、规划篇：南京一直重点发展的区域，未来将凭借紫东新区一跃冲天。

南京的仙林区域一直是政府重点打造的新城，仙林大学城区域更是仙林第一个打造的区域，发展潜力巨大。特别是2019年南京政府城市东扩的计划，仙林成为了与江北新区并驾齐驱的区域，区域发展将进入快速发展期。

1、过去二十年：南京重点建设的三大副城之一，目前已经升级成为主城片区。

仙林从2001年启动建设开始，一直是南京政府重点建设的“新城”，区域地位与江北、河西两个新区是持平。

2001年之前仙林还是一片茫茫的农田，但是2001年政府正式确立仙林的“三大新市区”地位，2010年更是升级定位为主城三大副城之一的“仙林副城”，直到2017年明确为南京主城片区。仙林的地位在这二十年的发展历程中一步步确立，一步步提升，成为南京主城不可或缺的重要组成部分。

仙林区域在南京整体规划中一直占到十分重要地位，这意味这整个区域发展前景、发展潜力都十分巨大。大学城板块作为目前仙林最成熟、最完善的区域前景不言而喻。

2、未来二十年：南京紫东新区的唯一核心。

2019年4月南京政府为了对接句容，正式启动了城市东部的大开发，规划了与江北新区持平的紫东新区，希望承担推动南京“东部崛起”，打造城市新的“战略增长极”的历史使命。

政府对紫东地区期望非常高，一直要求建设标准必须对标雄安新区。新区是以紫金山以东区域为主，西到绕城公路、东至南京和句容交界处，整整跨越了南京江宁、栖霞、玄武、秦淮四大行政区，总面积达到758平方公里的大片区域。

根据政府规划：仙林就是紫东新区的核心所在地。紫东地区核心北至龙王山、南至沪宁高速、西至绕越高速、东至七乡河的青龙片区约22平方公里范围。仙林大学城正好紧邻该核心区，随着紫东新区的发展，仙林大学城必将迎来飞速的发展期。

仙林在过去以及未来一直是南京重点发展的区域，未来将随着紫东新区的崛起步入快速发展期，发展前景不可限量。

二、配套篇：商业配套、交通配套、医疗配套十分成熟。

仙林大学城虽然是南京新建区域，但这个区域经历二十年的建设发展，目前区域已经十分成熟，拥有完善的基础设施、丰富的商业配套。

1、仙林商业配套资源丰富，内外商业配套都十分成熟。

（1）仙林内部分布十四个大大小小的商业中心

仙林经过二十年的发展，商业配套设施已经完全成熟，拥有十四个大小不一的商业中心。其中大型商业中心拥有四个，其中一个正在建设中，预计未来两三年将全部建成开业，届时仙林的商业氛围将更加的成熟。

• 金鹰一期（金鹰奥莱城）：2011年开业

金鹰一期原名金鹰奥莱城，不但是仙林第一个大型商业中心，还是中国首家的“*四代第**奥莱”。2011年4月15日正式开业，至今已经运营了八年之久。

项目总建筑面积12万平米，一共有六座主题馆组成，总共有300余家时尚品牌折扣店，业态有停车场、电影院、超市、餐饮、美容SPA、银行等。整个项目是集购物、休闲、娱乐、度假等为一体，“*四代第**奥莱”模式的开放式商业中心，

• 金鹰二期（金鹰湖滨天地）：2017年开业

金鹰二期正式名称是金鹰湖滨天地，2017年正式开业。二期相较于一期引入大量全新的业态，首次引入国际一线快时尚品牌、儿童教育机构、主题业态书店、家居礼品、美容SPA等各种业态。

整个项目共计5层总面积16万平方米，涵盖商业购物中心、仙林人工湖、森林生态公园、文化创新艺术、美食餐饮、汇聚商业、教育、影院等多种功能。与此同时，二期还将商业与自然进行了非常好的结合，在仙林人工湖的美丽自然风光的基础上，遵循开放式的森林公园设计理念，规划设计了3万平方米的主题式户外广场。

• 大成名店：2005年开业

大成名店是仙林区域最早规划建设的商业项目，2005年建成开业，总建面积大概3万平米，大成名店客户群体一直是周边院校学生及附近居民。

整个项目一共有6层，地上有4层，地下有2层，全部是小型商铺，面积从25～200平方米不等，其中负2层为停车场，负1层为美食休闲广场，第1层为时尚精品层，第2层为时尚文化层，第3层为网吧，第4层为时尚娱乐层。

• 东城汇：2012年开业

东城汇是仙林区域第二家开业的大型集中商业中心，整个项目建筑风格简单、时尚、前卫。该项目定位集商业购物、美食餐饮、休闲娱乐、SOHO、经济型酒店与一体的大型体验式综合商业中心，2012年12月份正式开业。

东城汇总建筑面积达到了9万多平方米，地上5层，地下1层。商场负一层为时尚精品购物街;一二层为品牌餐饮和精品零售，引入KFC、必胜客、屈臣氏等知名品牌，并强势引进中国500强苏果精品超市入驻，三楼为教育文化和娱乐天地;四五层为大型美食广场。

• 苏宁商业中心：预计2022年开业

苏宁商业广场是目前仙林在建最大的商业中心，位于仙林中心区域，与金鹰商业体紧邻。整个项目地下3层，地上11层，总建筑面积为30万方，其中地下13万方，地上17万方，已开工建设，预计2022年建设完成。

苏宁置业将在该地块打造旗舰级前沿智慧商业综合体，包括高端购物中心、五星级酒店、写字楼等，融合苏宁八大产业生态圈和全业态的商业体验场景，届时仙林商业环境将会得到极大的改善。

• 羊山湖商业街：预计2020年开业

羊山湖商业街将主要凭借羊山湖的景观资源定位成主题商业街区，结合二号线地铁站，建成集交通中心、景观公园、文化、休闲娱乐、购物为一体的综合商业中心，在凸显出优美风景的同时也带来奢华的购物体验。

整个项目目前规划设计总建筑面积约10万平米，其中地上3层，约3万平米，预计2020年正式开业运营。

（2）仙林在两个大型商业中心的辐射范围内

仙林属于万达茂、华侨城欢乐谷的辐射范围内的，这两个商业在整个南京都属于独一无二的商业中心，一个定位第五代商业中心，一个定位旅游型商业，是仙林商业的最大补充。

• 万达茂

万达茂准确来说依然属于仙林区域，但不在仙林大学城的范围之内。该项目直线距离仙林大学城区域3公里，整个项目的商业总监面积超过30万平米，体量超过南京区域内的任何一个万达广场项目。整个项目不仅仅是一站式商业购物中心，而是投资150亿人民币，建设的一座集“文化、旅游、商业、商务、人居、体育”为一体的文旅城。

该项目在商业内部设置中国最长的室内商业街，长度达到520米，仅次于迪拜的800米的室内步行街。与此同时，商业街内规划设计多个国家的建筑风景，让逛街成为一次旅游。

• 华侨城

华侨城欢乐谷规划是一个大型旅游商业中心，未来将建设成为方特、恐龙园一样的主题公园，仙林大学城距离该项目仅又4.5公里。

华侨城2016年12月成功拿下了栖霞山的巨幅用地，准备建设全国第八家的欢乐谷，项目定位为集“旅游小镇、文创社区、风情绿谷、欢乐海洋”于一体的全域文化旅游综合项目。

该项目总体规划面积2.55平方公里，其中内部规划了两个大型主题公园，分别是南京欢乐谷、玛雅海滩水公园，总投资达到60亿元。

南京华侨城项目无论在面积还是投资额都创下历史记录，是华侨城产品系中最新的升级版欢乐谷。

2、医疗配套——网红医院：泰康仙林鼓楼医院

泰康仙林鼓楼医院目前依然不是三甲医院，但是南京东部区域唯一一所按照三甲医院标准建设的综合级别医院。2013年11月正式完工并对外运营。该医院还是泰康保险旗下首家医教研一体化的大型综合医院。目前已经成功与美国西奈川医院取得合作，引入国际一线的医学技术和实操经验。

泰康仙林鼓楼医院由于医院环境十分优美，被多家影视剧选中作为拍摄场地。张国立、闫妮、杨幂、周冬雨等众多著名艺人都在这里拍摄过影视剧。

3、对外交通发达，30分钟直达主城。

仙林是南京第一个通地铁的区域，因此轨道交通便利度一直位居各个区域首位，目前区域内有两条轨道交通，两条快速道路直达主城，时间在30分钟内。

（1）轨道交通：两条地铁线路

• 地铁2号线：15.7公里、10站路、28分钟到达

• 地铁4号线：16.3公里、9站路、29分钟到达

仙林区域目前有两条地铁线路：2号线、4号线，区域购房者可以通过这两条轨道交通便利到达南京其他区域，目前乘坐地铁从仙林到达主城的时间在30分钟之内

（2）道路交通

• 方案一中山东路：15.8公里、22个红绿灯、27分钟

• 方案二玄武大道：19.8公里、17个红绿灯、31分钟

仙林区域目前有两条快速通道到达主城：中山东路、玄武大道，这两条快速道路的车程在16-20公里之内，购房者可以30分钟内驾车直达主城。

三、房地产篇：二手房推荐：仙龙湾山庄、东方天郡、亚东城、赛世香樟园

仙林的二手房项目并不是很多，因为大都是别墅项目，不是我们普通购房者能够买的起的，然后排除掉*迁拆**安置房、远离区域中心的楼盘，最终冷眼选出仙林四个楼盘：仙龙湾山庄、东方天郡、亚东城、赛世香樟园。

这四个楼盘优劣势详细评测，大家可以观看冷眼《 专家：南京最美房子在仙林！南京仙林楼市最值得购买二手房大盘点》这篇文章，里面有对这四个项目的详细分析，下面我简单介绍一下四个二手房项目的基本情况，供大家参考。

1、仙龙湾山庄优劣势详细解析

仙龙湾山庄是四个项目唯一的纯洋房社区，性价比最高。该项目位于南京审计大学旁边，处于大学城核心区。整个项目总建面积20万平米，定位于一个高端的生活居住区。

项目优势：

优势一：小区周边居住环境极为优越。

项目周边不是别墅区就是学校，周边居住环境优越。

项目两面临路，北面是交通要道，但是绿化隔离带高达50米，西面是断头路无车流量，无噪音污染。

项目东面400米是一个面积超级大的私家公园，由小区业主独享。

优势二：项目价格低，和高层价格一致

优势三：一楼送院子、各个户型都有赠送面积，户型方正

一层送院子，很多户型赠送空间多，得房率超过90%

优势四：南京顶级物业公司——银城物业

劣势一：周边商业、生活配套匮乏，基本分布在1公里范围

劣势二：地铁交通出行不便

劣势三：开发商在南京没有知名度，没有开发几个地产项目。

2、亚东城优劣势详细解析

亚东城项目是仙林最大的房地产项目，自身拥有较大的生活配套。

优势一：项目位于区域中心，未来发展潜力巨大

优势二：地铁就是小区门口、出行方便

优势三：项目1公里范围配备了各种生活、娱乐配套设施。

劣势一：项目多层户型正常、高层户型缺陷较多

劣势二：临近地铁二号线，噪音污染大

劣势三：高层包围多层的分布格局，居住环境压抑

3、东方天郡优劣势详细解析

东方天郡是南京品牌地产栖霞建设开发的高端房地产项目，入住客群较为高端，配置大量高端配套设施。

优势一：项目保持较好的口碑，外国人在住户中占比较大

优势二：品牌开发商——栖霞建设，品牌物业公司——栖霞物业

优势三：项目紧邻仙林中央商务区，发展潜力巨大

劣势一：房价太高，主要是品牌溢价、物业溢价，性价比低。

劣势二：项目周边云集大量商业中心及对外交通要道，环境嘈杂。

劣势三：距离地铁站远，地铁出行不便

4、赛世香樟园优劣势详细解析

赛世香樟园整体规划了31栋楼，其中9栋是高层、12栋是小高层，建筑面积15万平米，10东多层，建筑面积3万平米。一共可以入住1600户购房者，小区绿化超过40%。

优势一、房子价格非常低，适合资金不充足的购房者

优势二：项目位于区域中心，未来发展潜力巨大

劣势一：项目历史上发生多次事故，口碑不佳

项目历史上一直发生各种恶性事故，口碑比较差。但是近年来小区更换物业，管理十分严苛，无恶性事故发生。但购房者对该小区印象固定，因此口碑一直没有得到好转。

劣势二：项目距离地铁站比较远，地铁出行不便

劣势三：车位配比不足、人车不分流、交通规划不合理。

劣势四：楼盘购房者中投资客占比大，因此有大量群租房。

仙林大学城已经十分成熟，具备较为完善的商业、生活、娱乐等配套设施。购房者如何想在城东置业，应该是首选区域。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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