来源丨喜马拉雅APP经济学家钟伟的精品课《钟伟的买房必修课》
编辑丨闵静
房子，近年来已经成为许多年轻人成家立业的重头戏，而到底该买什么样的房子，选什么样的位置，多数人却搞不明白，接下来就一起来领略钟伟教授的买房必修课吧！
什么是零平米住宅？
零平米住宅？开玩笑吧，都不能住人了。是的，零平米住宅，主要是讨论房价的三个决定变量：一个是公共服务，它是决定性的。其次私人服务，它是配套性的，最后是你以为很重要的，但在我看起来不太重要的一个因素，就是房屋的居住功能。用它可以解释房价是怎么构成的。
那么决定一个房价你比如说一平米10万块钱的大头是谁决定的，小头又是谁决定的呢？在我理解的话，大头实际上是由公共服务决定的，其次可能是由私人服务决定的，最后房屋本身的居住功能其实价格不高。
零平米住宅的三个决定变量
- 公共服务的重要性。最简单的公共服务就是教育。例如说学区房，学区房是一个非常重要的概念，就是你只有买了房之后你才能就近的去上学，成为业主才能就近上学。这个是一个就近上学和一个不就近上学两者之间的比较，你不可能早上带着孩子穿过半个北京城然后到另一个地方去上学。既然是就近上学，那么孩子离学校之间可能物理半径2公里左右，画个圈，这就叫学区了。但是两公里之内的那个学校可能是重点校，也可能是非重点校，所以当然家长总是希望把孩子送到重点校去。送到重点校去，按照就近入学的原则，你只能就近买房，这就是学区房的来历。
所以我们现在来看的话，学区跟非学区之间的价格的主要的差异是由于公共服务导致的，那么还有医院，还有交通出行的便利，譬如说一出门是不是有足够的地铁、通勤条件怎么样等等。还有一个就是部委办局的集中程度。因此，教育也好，医疗也好，通勤也好，职场也好，决定了这个房屋的价值的一大部分。
2.私人服务。私人服务很大程度上取决个建筑物周边的配套设施的完善程度。十万块钱一平米的房子，可能七到八万块钱都是由这两个因素决定的，最后一块才是这个住宅本身，你的房子好不好、是不是明厨门、明卫、层高怎么样、户型是否方正、物业管理如何，这仅仅是涉及到房屋的居住功能。
3.住宅本身的居住功能其实是非常小的一个功能，并不构成住宅的绝大部分的功能。这样子就决定了住宅本身对房价的构成贡献不是特别大。
想象一下零平米住宅。在北京，你买了一个房子，这个房子其实零平米就没有居住功能了对吧，那它有没有交易价格呢？估计也得好几百万，好几百万的原因是因为，虽然没有居住功能了，但是前面的公共服务的功能和私人服务的功能都还是有的。这样子的话还是会给你带来很多便利。
到底怎么选房子？
零平米住宅告诉我们什么？零平米住宅告诉我们这么一些意思。你要选涨价涨的特别多的，具有巨大投资潜力的房子吗？要看未来的城市的中心在哪儿，副中心在哪儿。市政服务和私人服务改善的潜力最大的地方就是未来房价上涨最多的地方。你要仅仅选房子的居住功能吗？那你可以关注房子的品质，但往往你去投资房子的时候，你不需要考虑那些，因为居住属性对于房价的决定性的因素很小，而房价的决定性的因素是在于公共服务和私人服务。
请记住，你所选的并不是那个房子，而是那个房子所在的地段覆盖的由政府和企业家辛辛苦苦付出之后，给你带来的公共服务和私人服务。你睡在哪儿，那个房子的居住功能看起来没有那么重要。
关于主播：
钟伟，教你读懂中国楼市，理性进行抉择，从容面对未来。这是一门买房、租房、换房的必修课，它能带你找到房价涨跌的逻辑、把握房产买卖的时间点、识破中介、开发商的套路、看清未来十年的房家趋势，让你看清楼市的底层逻辑，做好买房路上的每一个决策！钟伟教授从2003年开始研究中国房地产市场，完整经历了房改以来的多轮房价波动。
关于喜马拉雅：
有声图书馆，中国知名音频平台，5.3亿用户的共同选择。