西安，你看好南郊还是北郊？ 我坚定持续看好北郊！

经常去上海长宁区和浦东办事，陆家嘴的黄浦江一眼望去，跟污水或者陕西的黄河没什么2样。浑浊不堪。

去年实地考察钱江世纪城，顺道去钱塘江看了一下，水依旧和延安的壶口瀑布颜色没什么2样，泥水浑浊。

再来看看西安的渭河，渭河在陕西人的意识里面，是浑浊的泥水。

最近这几天，开车顺着渭河河提路一路开过去，发现渭河的水清澈的和汉中，秦岭里面的水有一比，清澈见底，远远望去，湛蓝湛蓝的，碧水汪汪。

为什么浙商投资重点都在西安北郊，而非南郊？

去过杭州钱江世纪城和钱江新城的人都有一种感觉，西安似乎有个地方和杭州此地是何其的相似。

钱塘江2边，一边是钱江世纪城，一边是钱江新城，西安渭河，一边是经济开发区，一边是西咸新区秦汉新城，杭州市政府在钱江世纪城，西安市政府在经济开发区。

渭河和钱塘江规模比起来，钱塘江宽度比渭河宽一点，但是水质渭河比钱塘江清澈百倍。

渭河2岸的绿化，景观带，人行走廊要比钱塘江高端，大气的多。渭河2岸更像是公园。天然氧吧。

西安实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”空间战略，促进大西安与周边城市协同发展，共同打造国家一级城市群。

主要为构筑格局。实现跨渭河发展，打造渭河世界级滨水景观带，依托工业大走廊，推进富阎一体化，形成大西安发展的强劲驱动力。重点通过富阎板块、渭北工业组团、西咸空港组团的发展，加快大西安北部“工业增长极”建设，使渭北区域成为工业新重镇、城市新组团。

西安最大的绿肺——渭河生态景观带

渭河景区位于陕西省西安市北郊渭河南岸，依托渭河西安城市段综合治理工程而建，属城市河湖型水利风景区。景区规划面积30.23平方公里，其中水域面积3.31平方公里。

渭河景区西起西咸交界、东至灞河入渭口，共建成300年一遇防洪标准的生态堤防28.65公里，雁翅坝176座，堤北滩区内城市绿地公园、西安湖、灞渭桥车游湿地等景观遍布其间，景区绿化面积2.39万亩，水面面积4963亩，为西安城区居民人均增绿3.52平方米。长22.2公里的渭河南岸大堤及堤顶滨河大道，实现渭河西安城市段南岸东西贯通。累计建成景观园林绿化面积1.2万余亩，栽植各类乔灌木300多个品种，10万多株，生态水面2000余亩，成为西安市堤、林、水结合的最大生态景观区，共为西安人均增绿2.1平方米。

钱江世纪城和钱江新城是杭州市发展最快速，经济最好的2个区域。 不难看出，西安经济开发区和秦汉新城未来也是形式一片大好。

西安北郊的商业氛围在整个西安已经是非常发达，繁荣。 和西安小寨赛格可以一决高下。

西安凤城5路的，环球金融中心，世纪金花，沃尔玛，西安凤城7路的熙地港，大融城和王府井。凤城2路的人人乐超市等构筑了西安北郊商业的地标繁华，年轻人满地都是。

加上非常多的公司驻扎在此地，显得年轻人更多，商业氛围更浓厚。 去坐一趟西安地铁2号线就知道人流量有多大。

经开区现代服务业营业收入已达到1500亿元。重点发展商贸服务、金融服务、现代物流等产业，打造与国际接轨的综合商务办公区和现代服务业聚集区。无论是从服务业发展阶段看，还是从区域资源承载能力、区域发展方向看，总部经济都是未来经开区服务经济发展的重点。同时，把加快金融业发展作为打造万亿级产业大走廊的重要支撑，制定了以金融支持实体经济10条措施，着力把经开区打造为资本洼地、产业高地。

看了太多的城市，看了太多的新城，看了太多的规划，看了太多的现实。这种感觉，越来越强烈。

从经济发展和放水刺激的角度来说，每增加1元GDP所需的投资，2010年时需要4.2元，2015年就需要6.7元，2018年的现在，则需要8元左右。

从一个创业公司的发展角度来说，有一个说法叫做C轮死，什么意思？从创业到发展很容易，估值从0到1亿到3亿都难度不大，但越往后越难，死的越快，增长越慢。

这就是边际递减效应。

从中国城镇化、大基建、新城建设这个角度来说，也是一样一样的。

浦东新区成功，天津滨海新区，就成了一个失败案例，成了新区规划建设的笑柄。

现在的人都精明过头了，新区还没建设，房价红利都已透支几遍了！这是关键！我的观点很明确：楼市投资，请忽视哪些和经济开发区，高新区不接壤的新区！

因为，经济决定上层建筑，决定底层经济的是人，盖再多房子是没有意义的，人和钱的流入才是根本。

但放在当下，很多都已固定，并不好挪动，CBD、学区、产业、富人区等等，很难再迁移的。

先亮明观点：1、请忽视所有二线、弱二线、三线城市的新区，因为没有足够的钱和人（如贵安新区、长春新区、滇中新区等）。2、可以适当关注一线、强二线城市的直接外溢新区，因为可顺势而为（如杭州钱江世纪城、钱江新城，西安秦汉新城，渭北工业城）。3、请忽视所有跳着区域、隔着区域、与主城隔离甚远的新区，是外溢还是迁入？两字之差、天上地下（如兰州新区、武汉长江新城、郑州航空港区等）。

西咸新区秦汉新城，渭北工业城算是成功的，重要的是，有地铁直达，连接飞机场和西安北站，时间点很重要，而且和大西安主城核心区经济开发区紧紧相连，自然外溢。

总结一下，

如今，人和钱太聪明，规划还在纸上，美好还在想像中，房价已经透支，红利已经释放完毕，而一切落地还悬在空中，对于我们来说，收住想像，盯紧那些看得见、摸得着的现实，更为安全，更为靠谱。