【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！
近段时间，有不少粉丝在后台催更三江口板块的新盘分析，其中尤对龙湖盛天景粼天著的咨询最多。结合近期小编实地走访，带来关于该盘的分析。
此外，也有读者在文章评论留言，咨询市中心老牌名校——福一中周边学区房的价格。
1.
关键词：三江口、双地铁、刚需
@水韵
Yesir老师，看了你上期的内容，我还咨询位于三江口板块的龙湖景粼天著这个社区如何，可否分析一下？
Yesir答疑：
龙湖盛天景粼天著位于福泉高速以东，三江口大桥南线环岛路以北，处于三江口板块的南侧。
龙湖盛天景粼天著所处地块
作为福州"东扩南进"的城市发展战略风口，随着近年三江口板块周边各配套的相继落地施工，曾经只是福州郊区的三江口已初具雏形。目前该盘南侧已通车三江口大桥，成为连接马尾与仓山区的新交通要道。该盘东侧已开通地铁1号线梁厝站，距离500米左右，后续6号线亦在此设站，成为双地铁站点。此外，周边已建成海峡文化艺术中心、梁厝历史文化街区，后续还将规划南湖公园等一系列配套，完善三江口板块的生品质量。
说完地段配套，龙湖景粼天著自身具体情况如何？据目前公开的信息可知，该盘占地面积155亩，容积率1.86，限高60米，为纯商地块。由于地块出让时要求项目60%实施装配式建造，故该盘高层住宅多为精装交付。
龙湖盛天景粼天著社区效果图
该盘共建25栋11-18层住宅，分南北两个社区，由于地块内有商业及幼儿园配建需要，故多集中于北侧。目前23、26、27已售罄，在推22、25栋，为3梯5户。户型上主推75-115平的2居、3居的刚需、刚改户型，18%的公摊，2023年底交房。
价格上，虽然该盘备案价为25500元/平，但据现场置业表示，目前该盘的优惠价为22000-23000元/平。这个价格在整个三江口板块来对比，具有较强的价格优势，截止5月25日，该盘可售的210套房源已售出144套，去化率达68%。
综上，龙湖盛天景粼天著所处的三江口板块南侧，虽然目前尚处于发展阶段，但配套初具雏形，且有双地铁加持，以及主打刚需、刚改户型，目前的售价对于认可三江口未来潜力的刚需群体而言，有一定的吸引力。如有意向，可实地探访，也可持续关注该盘后续加推，选择东朝向的户型。
2.
关键词：省体、烂尾、小户型
@路人张
你好Yesir，上个月我接孩子路过五四路，发现那带有一处叫闽浙华侨城的新盘，这是个什么盘，能说说吗？
Yesir答疑：
你提到的闽浙华侨城，原名为瀚城国际，位于五四路与二环路的交界口。该盘地段处于市中心核心地段，路网发达。作为市中心主干道的五四路，直通中心城区所有路段，同时向北可直达三环快速，与该盘北侧的二环路形成通勤全城的大动脉。
配套上，该盘自带学区划片，划片屏山小学，对口屏东中学屏北校区。医疗配套上，附近省二人民医院、省老年医院，商业配套上，附近有恒力博纳广场、五四路商圈，可以说该盘所有的地段和配套已经是这座城市中的顶配了。
不过，与优质地段形成反差的是，该盘自身的情况。但凡在福州生活超过10年以上的人，都会知道瀚城国际这个名字。该盘于2009年开盘，原定2010年12月交房，后由于原开发商资金链断裂，导致该盘烂尾达11年之久，2019年由外资接手复工，并于2020年重新入市销售，预定计划2021年12月底交付。但不论如何，该盘的70年产权如今已经过了18年。
该盘为一栋总高33层的复合型社区，3梯20户，为毛坯房，公摊20%，面积段从42-75平不等，主打小户型。其中以42平的小户型为该盘的主推户型，户型与市面上的SOHO一致。此外，据置业透露，该盘户型还赠送3平左右的空间给业主。
闽浙华侨城户型效果图
价格上，该盘目前售价40000-43000元/平不等，即总价168万元起。这个价格入住中心城区核心地段，确实还是有一定的优势。目前该盘仍有200套可售户型，但是由于历史原因，处于限制状态，尤其是产权问题，这点需要注意。
数据来源：福州市不动产交易登记中心
如果是对地段有很深的执著，且不介意房龄状态和产权问题，可进一步了解该盘的后续情况。
3.
关键词：市中心、一中、学区房
@Wmp12345677
叶老师，请问目前对口一中附近的三牧坊小区目前房价多少呢？
Yesir答疑：
你提到的三牧坊小区附近的一中，是应指福州第一中学的原校区，位于东街，是福建省教育厅直属管理的一所完全中学，为福建省教育厅确定的首批10所福建省重点中学之一。该校前身为清嘉庆二十二年（公元1817年）的圣功书院，曾先后易名为全闽大学堂、福建高等学堂等，1951年8月正式定名为福州第一中学。
该校高中部作为福州市顶级高中，是福州精英学子辈出的摇篮之一，其高考本一录取率不仅在福州本地，甚至在福建省内均居于前列。2004年该校搬迁至闽侯大学城校区，原校区停止招收初中生，2007年方才重启初中部招生。
由于多年停办初中部的缘故，福州一中初中部的实力与其名校头衔略不相配。据2020年中考录取率来看，该校公立初中校中于延安、屏东、十九中之后，位居第四，期待今年中考能有所变化。
即便如此，该校仍成为市区不可多得的优质名校，如问题中提到的三牧坊周边小区，以福州一中三牧坊单位宿舍为例，该社区划片福建省福州实验小学，对口中学即福州一中。社区总共7栋8层楼房，容积率2.2，为楼梯房，部分楼栋为贴砖框架房，另一部分为砖混房。虽然建成于90年代房龄老旧，但近年来该社区周边进行过景观改造，社区环境大为改善。
价格上，据中房研究数据显示，福州一中三牧坊单位宿舍近3个月均价为68690元/平。
福州一中三牧坊单位宿舍近3个月价格走势
中介平台上，该盘可售房源不多，户型上从50-110平不等，故总价的浮动较大。
综上，由于该社区划片的学校名声在外，其所处地段核心且文化气氛浓厚，妥妥学区房，故价格较高，如只是划片入学的话，可实地走访，了解周边同样对口福一中的小学及周边社区，多作价格对比。
购房的门道还有很多！你关注的楼盘、板块与购房疑惑，房谈粉都可文末留言，Yesir领衔房谈团队第一时间为你答疑解惑！