魔幻的2020年只剩下两个来月。进入销售冲刺阶段的房企们，距离自己的年度小目标，都还远吗？
近日，各大房企陆续公布了前三季度的销售成绩单。从克瑞尔的统计数据来看，TOP30房企中，70%的房企达到千亿销售额。
在中国地产圈，“千亿规模”已被公认为一条看得见的生死线。正在从百亿级规模向这条生死线奔跑的中型房企，往往充满了规模焦虑，甚至不惜踩到负债率红线。
比如，在成都当“地王”和接盘侠、留下不少故事和争议的禹洲。前三季度，禹洲完成了770.6亿元的销售业绩，距离千亿规模“只”差不到220亿元。如不出意外，禹洲“2020冲上千亿”的目标会如期实现，告慰越来越苛刻的资本市场。
不过，降负债的焦虑，能真正消弭吗？
禹洲2020：“冲千亿”与拿地预算400亿
1994年创立于厦门的禹洲，“零百加速度”并不快。从2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，完成了从“区域型房企”向“全国性房企”的蝶变。2009年，禹洲地产在港交所上市，并于2016年将总部搬至上海。
直到2018年，当“碧万恒”均突破6000亿销售额时，禹洲“才”启动了“千亿征程，全国深耕”的发展战略，并计划于2020完成千亿目标。这对于一个全国性房企来说，并不算“狼性”十足。
在房地产后黄金时代，开发利润率明显跌落，业内的品牌集中度快速提高。“千亿规模”是地产圈“主流玩家”的准入门槛，也是房企一道必要的护城河。不管是主观认可如此论断，还是资本市场施以压力，略显佛系的禹洲，终于发狠图强：拿地、销售两手抓，两手都很硬。
当然，房企要持续完成年度目标，也并不容易。据克而瑞对部分规模房企业绩目标完成率的统计，2018-2020年的前三季度，完成率超75%的分别只占59%、37%、22%，呈逐年下滑趋势。换句话说，地产圈的规模分化愈发严重：TOP10的销售额在稳中见涨（融创冲得特别快），中型房企则普遍“掉链子”，现实距离蓝图，越来越远了。
2018、2019两年，禹洲的销售额分别是560亿、751亿，离千亿还有一段距离。如果禹洲不能尽快跻身千亿行列，就很可能意味着被边缘化。
财务专业出身的禹洲集团董事长林龙安，创业的上半场风格稳健，守业的下半场出手凌厉，想必对数字尤为敏感的他，对行业趋势有着足够深的解读。
严峻的市场环境倒逼企业的扩张战略，禹洲在拿地上发力够猛：2018年，禹洲新增土地储备540万㎡；截至2019年末，禹洲总土地储备可供销售建筑面积已达2012万㎡；2020年的拿地预算则是400亿——也即是千亿销售目标的40%。
从土地储备的跨越式增长来看，禹洲在今年“冲击千亿”的焦虑一览无遗。
三道红线，禹洲的达摩克里斯之剑
今年9月，住建部、央行提出“三道红线”新规，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。
去杠杆，更健康。宏观上这么说当然并无不妥，但对一路狂奔的房企而言，就别有一番“黄连味儿”在心头。
截至2020年6月末，禹洲集团的负债总额1367.47亿元，净负债率93.8%，距离监管给出的“净负债率不超100％”红线非常接近；有息负债合计640.28亿（计息银行*款贷**+优先票据+债券），其中短期有息负债222.5亿元，而当期现金及现金等价物+受限制货币资金合计372.54亿元，现金短债比为1.67倍；另外，剔除预收款资产负债率为79.83％，按监管部门设置的三道红线看，禹洲集团在负债方面被罚一张黄牌。
资金链压力带来的“惊魂记”，一点也不好玩。恒大一个月前就经历了债务风波，多亏政商两界“好友”解救，方才得以脱险。实际上，所有的TOP10房企，也不得不面临“降负债”的必修课。
受访的地产人士评论称，“作为中型房企的禹洲地产，抗风险能力不太可能与恒大看齐，一旦出现资金链问题，面临的就很可能是生死局。尤其近3年，在大量拿地、融资成本大增的情况下，禹洲的毛利率已连续3年下滑，所以，说禹洲的压力不大，是不太可能的。现在，一脚踩在‘三道红线’上的禹洲，一边要冲击千亿规模，一边要降负债，非常考验企业决策力和内功。”
即便两个月后做年终盘点，禹洲成功进入“千亿俱乐部”，或许也很难长舒一口气：“三道红线”如同达摩克利斯之剑，依旧会悬在这家房企的头上。
成都版地王与接盘侠，饥渴难耐
从禹洲的“成都故事”，不难看出这家闽商的规模化诉求。
2019年5月，禹洲以18400元/㎡的楼面价，拿下成都三圣乡24亩住宅用地，并成为当时的“地王”。然而，在这张高价门票面前，禹洲的操盘显得有些拘谨，1年多以后，地王项目的案名“晏山河”，才迟迟发布。
今年7月，接手成都“捂盘王”南城都汇，更让禹洲刷了一波热度：案名已被更新为“山河峯荟”的项目，尚余约100万㎡待开发，约6750套房源，货值应接近20亿。李嘉诚撤离成都落下的骂名，从目前来看，并没有转化为对禹洲的质疑。
去年6月，成都37度曾专访禹洲集团执行总裁许珂。许珂表示，“禹洲对待成都的态度是扎根并深耕”。
截止目前，包括接盘的南城都汇，禹洲在成都已拥有三个项目，均未开盘。尽管成都市场还没有为禹洲的“千亿规模”提供助攻，但从地王和接盘侠的“饥渴感”上来看，禹洲对成都市场的重视度绝对不小。业内人士甚至预测，成都只是禹洲在川内市场的第一站，未来通过市场下沉，禹洲可望在四川“一边做大规模，一边降低拿地成本。”
从2017年到2019年，禹洲的平均拿地成本分别为5697元、4812元和6074元，而今年上半年则为6642元/平方米。这个增速，或许对降负债并不有利。
四川市场未来将如何推动禹洲“做规模，降负债”，值得关注与玩味。
文章转载自：成都37度
