上周，郑州北区某项目直降3000，单价低至7000元/㎡。
很多朋友都开始问，能不能买？开发商要求全款，是捡漏还是接盘？
那么我们就以这个问题为切入点，聊三个大家在买房的时候，大概率都会面对的问题。
1、全款打折房源能不能买？
2、初次购房者选新房还是二手房
3、多套房产，如何卖出置换？
面对这三个问题，有的人想的简单了，以为只是一个简单的A和B选择，但这其实背后是路径的选择。
也有人想复杂了，A和B两者之间思虑过多，迟迟不能下决定，最后在情形逼迫下随便选了一个。
1
我们来看第一个问题：
北区的这个7000元/㎡全款打折特价房能不能买？
当别人问我这个问题，他其实是希望我能精算一下价格，然后整体判断一下价格合适不合适，我想说，这是傻子的做法。这是错误的。
因为这个房子能不能买的关键不是价格，与价格无关，哪怕6500亦是如此。
为什么？
因为这个问题如果是职业买家看，它正确的翻译是，全款低价期房可以买吗？
这句话的题眼只有四个字是“全款期房”。
房产投资的核心原则之一就是：房子不赚钱，*款贷**赚钱。
简单说就是我们用信用锁定了房子未来的价格，随着通货膨胀，债务被稀释，所以我们赚了。
关于这一点，职业买家圈里有两句话：
1、 贷到即赚到。
2、 杠杆和价格同等重要。
说到这里，会有人有疑问，因为职业买家中有一个流派是靠“全款”走下去的。
那是因为这个流派走全款路径是有两个前提的：
1、价格相比市场价有可观的获利价差。
凡是走全款，基本上都是按照“一口价”的谈价模式，因为全款，所以卖家要有大让利。
2、有房本，非期房。
直白一点，买家是一天都不想多等，必须赶快拿到房本，越快越好。因为买家需要拿到房本，赶快把钱抵出来，去做下一张单子。
对于买家来说，价格越低，一买一抵，沉淀的钱越小，最好是能倒拿钱。（关于全款流的操作和融资，以及操作注意事项，我们没法展开，多少涉及敏感词，有兴趣的可以在破竹APP《大白的楼市一线声音》里寻找答案。）
好，我们接着回到我们的问题上，简单说“全款和期房”是矛盾的、不能共存的。
全款需可抵，所以不能是期房，因为期房沉淀资金。
期房需杠杆足够高。比如在价格低的前提下，无息首付分期（甚至零首付）杠杆足够高，期房也可以。
所以关于这个房子能不能买，答案是一目了然的。
对于这个问题还可以再延伸一点，那就是不能*款贷**的资产没有价值，贷不足的资产价值不足，尽量不碰，这也是公寓、商铺、写字楼、小产权、军产、绝大多数内购、双合同等，回避或尽量不碰的原因。关于这个问题如果展开亦是长篇大论，如果你不是学究非要知道所以然，基本上知道结论亦可，就可以避掉房产投资80%的坑。
我们在开头就说这个问题的关键和价格无关。但我知道一定还是有人一定要知道这个价格究竟便宜不便宜？究竟便宜了多少呢？
虽然价格对这个问题没有任何意义，只是一个干扰项而已。但我们还是算一下，就是为了让他们彻底死心。
这是这个项目首次开盘的价格，2017年6月26日，小高层开盘均价10600元/㎡；
众所周知，从2017年开始，特别是2017年下半年开始，郑州楼市是横盘调整的阶段，某些新区还有10%的回调，比如绿博、白沙、滨河国际新城等。
所以如果按照这个价格来算，83㎡的确实便宜了不少，但是比如像89㎡、127㎡的优惠就没什么吸引力。
当然也有人说，后来很多人都是12500买的，很多人买的更高。
确实，对之前高价买的人来说，现在公布的价格确实是打了7折，但我们现在解析这个价格针对的是还没买的人，之前不管买的多贵，对今天要买的人来说没有任何参考价值。只能说，你买贵了而已。
房价不是叠罗汉。不是因为前面的人买了这个价格，后面的人就要参照这个价格。房价是由市场决定的。
后面买的人正确的参照价格应该是市场价。
过去两年郑州房价就是横盘调整，主城区会有微涨，四环外整体回调。也不可否认三四环之间某些片区，有些楼盘涨幅是肉眼可见的，确实有洼地填平的原因。但绝大多数四环外新盘越卖越贵，大概率是营销的手法，亦或者是购房者的追涨。
就单说这个盘，为什么会是这样打折的房源呢？
因为5月份有一份郑州2025年郑州地铁规划：
我们之前在说地铁篇的时候，曾经说过，所有地铁溢价都已经超前体现甚至超额体现在了地铁盘的价格里面。
因为这个盘卖的时候，购房者从销售中心展示物料看是有地铁的，规划出来了之后，三五年大概率是没有地铁的。这不仅对老业主是很大的打击，这对潜在买家更是的。
大概过去这两个月这个开发商日子不好过吧。年中任务重，才会出现这种让大家都大吃一惊的营销方式吧。
当然，我们也应该理解开发商，毕竟有没有地铁，对于稍显偏远的楼盘来说，价格应该不一样，不是吗？
我们应该理性的看待开发商这种让利行为，不是吗？不要大呼小叫，大惊小怪的。
好，以上是关于第一个问题的答案。
2
我们再看第二个问题初次购房者是选择新房还是二手房？
我们可以简单将新房和二手房进行对比：
从地理位置来看，新房大多集中在四环边三环外，位置相对老城区较偏远。新房周边交通、医疗、学区、商业等配套相对匮乏。
二手房位置好，配套成熟。但很多二手房受限于多年前的陈旧居住理念和落后设计水平，多数户型是不宜居的。小区绿化一般，环境嘈杂，社区内车位缺乏，没有电梯，物业管理水平乏善可陈。
相比之下，新房户型设计新颖，更符合现代人的生活理念，且小区品质高。配套设施更先进、安全性更高，拥有专业的物业团队。
但很多新房的质量问题是等到交房后才发现的，购房者事先并没有知情权和监督权。
相比之下，二手房建筑质量看得见摸得着，购房者可以实地考察，对于有严重质量问题的二手房可以直接摒弃。
以上都是二手和新房给大家的直观感受。那么对于购房者，特别是初次购房者，有两个原则可以参照：
1、二手房保值性高，新房升值潜力大，这句话是相对的。
2、二手房看当下，新房看未来。
我们先看新房。
买新房的核心着眼点是以发展性眼光看待楼市。
1、 未来商业和人口集聚导致的大规模人口流动对片区房价的影响；
2、 房子本身对应的未来居住需求的改变；
新房升值潜力较大主要取决于未来三年商业、产业落地，交通、学区、医疗配套逐渐成熟。比如老郑东新区CBD，房价上涨的的背后就是各种配套的不断成熟、居住环境的日益改善、人口的大量涌入。
我们再看二手房。
抛开投资，单说自住，要买适合自己的。比如，家里有孩子面临入学，要考虑学校以及相应培训机构聚集的片区。
在选择新房和二手时，还有一个很重要的问题是月供和首付的问题：
1比如150万总价的房子的房子，首付50万，*款贷**100万，月供5500左右。对于月供，很多人购房者还能咬牙承受。但50万对很多人来说是到槛儿。
对于新房，二手房交易需要考虑中介费、税费等杂七杂八，5%是下不来的，这是不能*款贷**，需要直接加到首付里面的。也有人会说，我可以高评降低首付呀，高评意味者月供高，对很多人来说，也是很难逾越的。
3
我们再来看最后一个问题：多套房产，如何卖出置换？
短期保值可以保留老城区二手房，因为老城区住房需求量和购买力比较稳定。因此，主城二手房在楼市上行期上涨稳健，在楼市下行期抗跌。
长期保值升值（至少5年以上）留新房。（关于这一点，在上个问题详细说过了。）
最后我们来总结一下：
关于低价全款内购期房能不能捡漏？
不能！因为房产投资的核心原则之一是房子不赚钱，*款贷**赚钱。
买新房还是二手房呢？
如果不以纯投资为目的，二手房看当下，新房看未来，但这是相对的。
拥有多套房子，如果要卖，该怎样卖呢？分短期和长期两种情况。
但这里面需要注意两点：
1、尽量不卖房，要学会发挥房子的金融属性。
2、关注房龄，2000年之前的房子，金融属性可能受限。
总之，面对以上三个问题，首先要有大局观，也就是先选路径。
记住，路径优势，或者说赛道的选择基本上决定了这件事99%的成功率，剩下的1%不过是锦上添花的技艺而已。