供稿：婚姻家事工作室
责编：运营事业部
从抱团停贷现象引发的思考
文/韩立平
近日，“抱团停贷”火爆网络。6月30日，江西某楼盘业主公开发布一则“强制停贷告知书”，拉开了“抱团停贷”的大幕。随后，包括长沙、南京、河南、江西、武汉等多个城市纷纷响应，在近半个月的时间里，全国陆续已有百余楼盘业主向开发商发出停贷警告或停贷告知，银保监会和各大银行也纷纷作出紧急回应。
除了抱团停贷，法律上何去何从
业主抱团停贷虽然能够引起开发商和社会各界的重视和关注，但笔者认为，仅从法律层面讲，业主们的停贷不仅威胁不了开发商，因为在按揭*款贷**办理完毕时，银行就已经将按揭款转给了开发商，反而会造成业主对银行的违约。因为业主在买房时，与开发商签订的是《商品房预售合同》，和开发商之间是买卖合同关系，与银行签订的是《借款合同》，和银行之间是抵押借款合同关系，属于不同的法律关系。
当然也有人认为，业主暂停还贷是有法律依据和判例支撑的，（2019）最高法民再245号案件，最高人民法院认为：当因出卖人原因无法交付房屋导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除的，应由出卖人将收取的购房*款贷**本金及利息返还担保权人（银行）和买受人（购房者），而买受人不负有向银行还款的义务。购房者行使解除权，从法律适用的角度没有错，但开发商真的有能力来返还购房款吗？即便开发商破产了，购房者真的能够拿回自己已支付的首付款和已支付的*款贷**吗？笔者认为，解除合同不一定是所有购房者的初衷，在当前的楼市高房价背景下，已支付的首付款和*款贷**可是购房者两代人甚至是三代人一辈子的奋斗成果，如今，因为楼盘“烂尾”，解除与开发商的合同，无疑是“杀敌一千自损八百”，到最后很可能拿不到房也拿不到钱，很多人会因此再也买不起房。
断贷现象的一些开放性探讨
我们需要思考的是，引发楼盘烂尾、业主抱团停贷的原因或根源是什么？
有观点认为，造成烂尾的原因是商品房预售制度的缺陷以及银行和主管部门监管的缺失所造成的。
《城市商品房预售管理办法》规定，开发商在已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书后，持有建设工程规划许可证和施工许可证，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向房地产管理部门申请并取得预售许可证后即可预售，此时房屋仍在建设过程当中。《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，商品住房预售资金（包括定金、首付款、银行*款贷**等）要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房*款贷**。房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，应由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管。《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》第七条规定，各银行业金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放*款贷**，加强房地产开发*款贷**使用的全过程监控。健全开发*款贷**的封闭性管理措施，严密监控房屋销（预）售资金流向，可实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用。以浙江省的规定来看，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定，监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭*款贷**购买商品房的，其按揭*款贷**由*款贷**银行直接划入资金账户。监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。
从上述规定可见，开发商在交付土地使用权出让金后，只要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，就可以开始预售。而在银行监管方面，虽然有规定相关主管部门对预售资金帐户负有监管义务，但实践中极有可能是银行违规在主体结构未封顶住前即发放了个人住房*款贷**，或银行未履行监管义务或怠于履行监管义务，而导致开发商挪用了监管资金后资金链断裂，无力继续建设而造成烂尾。因此，商品房预售制度的缺陷以银行及相关主管部门监管的缺失是造成楼盘烂尾的主要原因。
不得不说，业主抱团停贷确是无奈之举，购房者的心态是与其“钱房两空”，不如放手一搏，这也确实引起了国家以及社会各界的重视和关注，对于解决当下的困局以及未来房地产业的发展，都具有极其重要的意义。但无论如何，断供停贷都不是解决问题的根本办法。
对于目前的困局，一旦断供潮形成燎原之势，那么房地产整个生态链就转不动。有人建议让银行面向烂尾楼盘提供针对性、专门定向的施工*款贷**，保证烂尾楼盘交付，期待政府能有“针对性”政策出台，促进房地产“保交付”，进而才能让房地产整个生态链条转起来。
我们不禁要思考，是否应该破除或修改商品房预售制度，提高开发商预售的门槛，或是能否借鉴香港的预售制度，在未交房之前购房人不需要申请按揭，即交房前银行不会介入按揭业务，购房者在临近交房前办理按揭，在交房时银行向开发商支付购房者的借款，同时购房人按期向银行归还按揭*款贷**。这样银行参与的时候，房子已经建设完毕了，银行也不会承担交不了房的风险。
我们也期待相关主管部门能贯彻“房住不炒”的原则，对房地产销售加强监管，也期待国家能从制度及实务层面*局破**思考，出台针对性政策，解决目前的困局。
作者简介
韩立平 律师
婚姻家事工作室
杭州市律协家事委员会委员，杭州市中级人民法院特邀调解员，杭州市电视台西湖明珠频道和事佬栏目嘉宾。办理了多起婚姻、继承、撤销赠与及股权纠纷，擅长婚姻财富管理。
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