已经处暑，气温转凉，但是咱们大青岛因为一件事，又莫名其妙地火了起来。

上头条自然是好事，不过这一次嘛，看内容是这样的：青岛某小区公摊高达46%，开发商直接挂断电话……

OMG，火得莫名其妙啊，这不是我大维多利亚湾六期去年发生的故事吗？话说这开发商倒是真实在，比别的楼盘买房多赠了将近百分之二十的钢筋混凝土，业主花钱买房，结果买到的，都是墙。

去年就发生的事情，为何将近一年，又被挖出来上热门了？这个维多利亚湾，里面不能不说“水有点儿深”。

到目前为止，维多利亚湾，已经成为青岛故事最多的楼盘之一。不管是专业楼市自媒体人、房评师，还是普通青岛百姓，讲维多利亚湾的话题，总能获得很高的流量。

说得戏谑一些，青岛楼市有三大神盘，莱阳路8号、远洋万和城，维多利亚湾。

莱阳路8号，是开发商装B不成被反噬的典型案例。在人口、产业已经极度萎缩的青岛市南老城区，盲目建设单价超过10万元/㎡的超级豪宅，尽管只有56套房子，但是在十年时间里几乎无人问津，只卖出去了个位数。最后的结果是一个楼盘拖垮一家开发商。

壕破天际的价格和惨淡如水的销售业绩放在一起，形成了强烈的反差，也难怪大家说起莱阳路8号的话题，总是津津乐道。

而坐落在交通要道的远洋万和城，南高北低倒阳坡，30多层的大高楼，楼间距28米，地铁在下面震楼，高架路在上面怼脸。结果是噪音管饱，阳光却成了奢侈品；价格高昂，超市、商场带来了无数人员不确定性。尽管几乎没有优点，它却因为开发商开盘时机掌握得好，以最高位的价格被购房者一抢而空。

低到发指的居住品质与购房者嗷嗷待购的强烈冲动放在一起，又形成了强烈的反差，也难怪远洋万和城被大家戏称为“辽阳路上韭菜城”。

至于维多利亚湾的事情，这里只能说，作为青岛最大，整个北方罕见体量的特级大盘，庞大的体量与它在整个青岛范畴内“吊车尾”的房价，就让它天然拥有极高的关注度。而当时开发商建设之初许下的种种承诺和现实中的对比，又形成了强烈的反差……

所以，维多利亚湾能成为青岛的“网红神盘”，引发各种讨论，也就不足为奇了。

当年的购房者来到售楼处的时候，无数次看到承诺：汉江路要扩建，客货实现完全分流，育才中学、江苏路小学要来这个地方办分校，还有数一数二的万达广场商业体、无数名人、明星要到这个地方买房子……

但是时至今日，承诺的江苏路小学分校为什么变成了开发区第二实验小学呢？承诺的育才中学分校为什么跑到安子落了地？同样是为了小区而配建的万达广场现在已经变成了融创精彩天地，里面商业寥寥，倒是隔壁的青岛港，川流不息的大货车，越来越红火。

承诺的配套缺斤少两，还只是一方面，另一方面，开发商们为了销售业绩，从外地用大巴车拉来一车车的看房团、炒房客，不停地用话术给他们*脑洗**，制造“房子会升值”的假象，以“投资获利”的名义，诱惑购房者们交了钱、买了房。

开发商的业绩报表好看了，但是同样，当年给业主制造了强烈的获利预期，结果获利了吗？并没有。房价在2018年短暂上行之后，就掉头向下，“跌跌不休”。更要命的是，就算2018年价格涨了，维多利亚湾也几乎是整个青岛涨得最少的楼盘，一直是青岛“吊车尾”的存在。

2018年之前买了这个楼盘的购房者都不能获利，更别说2018年用最高的价格买入维多利亚湾的那批购房者了，他们可是抱着维多利亚湾有朝一日要超过崂山银丰玖玺城的心态来买房的。

然后呢……

丑媳妇总要见公婆，各式各样的问题，早晚有一天要展示在大家的面前。终于，所有维多利亚湾购房者心中的不满，随着三栋超高层不可思议的公摊数据，到达了临界点。

这里要说句公道话，作为拥有230万㎡、数万套房子体量的维多利亚湾，三栋超高层建筑出了问题，连六期都代表不了，更不能代表整个楼盘。但是，作为诸多问题的不断积累、发酵，46%的公摊事件，只是压垮骆驼的最后一根稻草罢了。

但其实，作为一个从上世纪90年代就开始看房的青岛楼市人，这里应该说一句，维多利亚湾这个楼盘在选址设计、营销策略等很多方面，都违背了青岛城市发展的基本规律。最后出现一些问题，是必然的。

也就是说，即使维多利亚湾没有六期这三栋超高层，将来也会有别的问题出现。依然会用另一种方式“上热搜”。

从地理上来讲，维多利亚湾位于显浪嘴，它是青岛典型的“后海楼盘”。

我在给大家讲青岛楼市的时候，反复给大家强调一个事情：青岛买房，买前海不买后海，买山前不买山后。

那么，哪里是前海，哪里又是后海呢？有些知道青岛前海、后海关系的可以直接跳过这一段接着看，但若是不懂的话，一定要把这一段读完：

青岛有四段海岸线，A、B、C、D，海岸线在胶州湾外面的A和C两段海岸线，附近的区域就是前海，反之，海岸线在胶州湾里面的B和D两段海岸线，附近的区域就是后海。一般来说，青岛主城前海和后海的分界线是团岛角，而西海岸则是薛家岛的窟窿山为界。说得再通俗一点，胶州湾隧道以以西的海湾区域，是后海，以东的区域，是前海。

落实到房价上面，现在的房价是A>B>C>D，因为A、B是主城，C、D是新区。

但是将来可以预见的时间里，一定是A>C>B>D。C会超过B。因为A、C是前海，B、D是后海。

前海和后海，顾名思义，前海是海在前面，也就是陆地在北，大海在南。至于后海嘛，陆地在南，胶州湾在北面。当然，青岛这地方和正南正北没缘分，大家没必要鸡蛋里挑骨头。

为什么说买房一定要买前海不买后海，道理很简单，古人云，山南水北为阳，山的南坡，水的北岸，是居住品质最高位置。当然既是山南坡又是水北岸的地方，一般都是豪宅区，比如说市南的金口路、莱阳路-八大关沿线，崂山区麦岛-山东头一带，未来小珠山前的灵山卫也跑不了。

至于后海嘛，到了夏天各种异味，到了冬天北风呼啸，你懂得……

对于青岛而言，除了这个风水逻辑以外，还有一个更重要的因素，就是胶州湾的地理水文条件。

从古至今，“港”和“湾”永远是连在一起的。把船停泊在海湾里面，平日可以避风，战时可以御敌。所以大部分天然良港的地形都位于海湾的内部。青岛能成为吞吐量全球排名前五的超级港口，胶州湾功不可没。

但从下图可以看出，同样是湾区城市，青岛的胶州湾和日本东京湾、美国旧金山湾不一样，胶州湾面积虽然大，但是大部分区域水非常浅，适合大船靠泊的位置只有市区的小港、大港，以及西海岸的前湾港一带。再靠里就只能通行小舢板了。

港口的位置必须放在胶州湾的“湾口”，但是作为船舶装卸货的场所，港口更需要配套，比如说集装箱堆场等等。当然，港口的另一个重要配套，是道路。原理浅显易懂：没有路，内陆生产的货物怎么运送到港口呢？

但是问题又来了，青岛的港口就在胶州湾湾口，这条路应该怎么修呢？很明显，沿着海岸线修，是最经济、节省成本的选择。

所以青岛的后海，不管是市区的后海还是西海岸的后海，都免不了成为货运主干道的命运，铁路沿着后海走，公路也沿着后海走。不管是市区的胶济线，环湾大道，还是西海岸的汉江路、胶州的上合大道，你瞅瞅那个载重车来……

公路、铁路就修在后海海边，这就注定了一件事，但凡青岛后海的房子，要么被路上的列车、载重货车打扰，要么你出行就得钻桥洞子，各种七扭八绕才能到达目的地。除非你能把青岛港搬走，否则居住品质不可能高。

但是青岛港搬走了，青岛那还能叫青岛吗？所以谁都能搬，唯独青岛港不能搬。

青岛港不能搬，那后海沿线的铁路、公路主干道就都不能搬。客货列车、载重货车，还是得天天呼啸而过。

好了，话说了一大顿，维多利亚湾在哪里呢？答案是：海岸线D上。因此维多利亚湾就是非常非常常典型的后海楼盘。而且是西海岸的后海。

维多利亚湾出问题，很大程度上在于不懂“地利”，不了解后海楼盘的操持逻辑。

青岛买房，选前海不选后海。刚才也用一大段话分析了后海楼盘的“劣势”，在青岛人的心目中，后海的海景房还不如没有海。那后海的房子岂不是都不能买喽？

其实也不是。有句话叫做离开剂量谈毒性就是耍流氓，楼市里也有一句房价谈风水就是耍流氓。后海的房子不利因素那么多，作为开发商，只要降价，让后海的房子比前海便宜，就可以。

所以青岛后海，“自古以来”就是刚需、社会底层群体的聚集地。在旧社会，大港、小港周围全是各种“刚需房”——里院，与遍地西式别墅，居住着达官贵人、学者名流的八大关、小鱼山一带呈现出强烈的反差。

到了现在，这个情况依然没有改变，青岛后海，最大的受众群体，还是收入不高，或者至少是刚刚来到青岛，白手起家暂时没有什么积蓄、家底的刚需。

维多利亚湾和欢乐滨海城，自然都免不了俗。再往北的白沙湾，曾经有几个开发商看到有海景，觉得可以“逆天改命”一下，结果嘛，自然是被老天爷按在地上摩擦，白沙湾变成了“白瞎湾”，再么努力设计建造产品，各种豪宅元素都给用上，也永远卖不上价，你懂的。

当然，星河湾以后，青岛后海又来了几个不信邪的开发商，据说某大开发商想把后海房价干到四万多，结果开盘半年，销售可以预期的惨不忍睹，营销总都换好几茬了。这里我想说一句，别换了，营销总再牛也不是土地爷的对手，老实地把房价降到2万以内，或许还有救。

维多利亚湾的问题也出在这里。作为后海楼盘，一边是前湾港，一边是中海油码头，进出的两条道路上，汉江路上永远是各种川流不息的大货车，连江路上永远是各种不会堵车的小摩托。这种地理位置，品质肯定是不能谈的。

那就谈谈价格吧。但这里又有一个悖论:

后海的房子，吸引的是刚需，卖点就是价格便宜。那你从原理上就不可能比前海楼盘保值增值。随着货币放水，前海楼盘和后海楼盘的房价差距，会越来越大。

但是维多利亚湾当时怎么对外地人营销的呢？

第一，青岛一线270度无敌海景房，坐在家里看海对面的栈桥，银丰玖玺城、莱阳路8号不过如此。

第二，西海岸新区作为第九个国家级新区，建设伊始，房价洼地，投资这里大有“钱”途。

行了，别说了，坐着大巴车来这里排队交钱买房的购房者，不，炒房客，有些人当时可是抱着维多利亚湾超过银丰玖玺城、莱阳路8号的心态来买房子的。

把维多利亚湾的前景说得那么牛，开发商们是否想过有朝一日给自己留一条退路呢？似乎没有。

他们想的似乎只是自己的KPI，如何把房子又多又快地卖出去……

维多利亚湾不仅不占"地利”，“天时”也没把握好，销售KPI定得太高，操之过急也是出问题的关键。

俗话说，心急吃不了热豆腐。一个城市，乃至一个片区的发展，不管是聚集人口，还是兴建产业、配套，都需要时间的历练。

更别说从一片空地、滩涂上建成一个大社区，更得让市民，乃至购房者们从心理上就有个“接受过程”。

从1992年东部大开发开始，崂山区建设、发展到现在的样子，经历了30年。

浮山后从1994年开始建设，就算把时间拖得晚一些，浮山后四、六小区也至少有20年的时间了。就算唐岛湾，官厅小区、濠洼社区，时间也都很长了。

所以，构建一个社区认同，形成自己的圈层，至少需要半代人的时间。

一般来说，一个小体量的社区，几百套房子，开发商在销售楼盘的时候，可以不考虑这个问题。但是维多利亚湾呢？它是一个规划了2万多户人家、230万平方米的超大社区，这个问题就不能不考虑了。

2万套房子，按照一家3口人计算，可以住6万人，一下子拿出来，卖——给——谁？

这里有个数据，薛家岛街道过去十年平均每年的人口增量，差不多每年1万人的水平。也就是说，维多利亚湾可以用一己之力吃下从2015年至今薛家岛街道的全部人口增量。

也就是说，青岛西海岸新区的人口、产业增加速度是相当可观的。本来悠着点儿来的话，楼市应该大有前途，但是，太急了。

没有这么多人怎么办？维多利亚湾，开发商的做法是跑到山东十六地市的每个县级市都设置展厅，用各种安利式的手法，拉着一车车的“看房团”、“投资客”，刷卡买房。

这里呈鲜明对比的是白沙湾的卓越蔚蓝群岛，它从开盘伊始一直在青岛主城刚需身上下功夫，挖掘潜力。

结果显而易见，蔚蓝群岛的体量还不到维多利亚湾的一半，但是入住率、配套落地的“实在”程度远高于维湾。2015年的时候二者房价差不多，但是到了2022年的今天，蔚蓝群岛的房价已经接近维多利亚湾的2倍上下。

购房铁律是：房价有升值潜力的区域，是外地人蜂拥而入，纷纷前来工作、生活的地方。

购房大忌是：房价危险的区域，是外地人蜂拥而入，买了房就回老家等涨价升值的地方。

很不幸，青岛很多楼盘2018年之后出现降价，都是因为被后一条砸中。

问题在于，前海的楼盘，不管是唐岛湾、灵山卫、活力区，环境优美，风光秀丽，一旦疫情过去，观光游客大批来临，看到碧海蓝天，阳光沙滩，总是有机会。崂山很多房子本身就是外地人买来度假，将来灵山湾也不会例外。可维多利亚湾是后海楼盘啊，让游客跑到这里买房，看港口装卸集装箱真的好吗？

维多利亚湾，指望当年的投资客一点点地把房子吐出来，真正需要便宜房子的刚需慢慢地换进去，还不知道要多少年呢。

但是维多利亚湾，总是有机会的。因为刚需永远是有的。

说得严肃一点，青岛港前港公司以及附近各类依港而生、依港而建的工厂、企业的职工，本身就是维多利亚湾的大主顾。在青岛港工作，住在维多利亚湾，本身就是图个上下班通勤近便，通勤距离近，买起来有何不可？

说得戏谑一点，古人云，声色犬马消磨男人心志，今天来看，声（玩音响）、色（玩单反）、犬（养宠物）、马（改装车），合称男人四大“烧包爱好”。

单反穷三代，摄影毁一生。所以青岛的各大摄影群里经常有人开玩笑：我们青岛的摄影师们，买房子就应该选维多利亚湾。因为我们把钱都用在买镜头、买设备上了。等到买房的时候，发现青岛“三大神盘”里面的莱阳路8号和远洋万和城都买不起，只能选维多利亚湾啊……

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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