青岛出现了“市内五区”？
国庆刚过，青岛出现了“市内五区”这个概念，传统意义上市内四区指得市南市北李沧崂山，这次一直被瞧不上，并且和碧海蓝天八杆子打不着的“城乡结合部”——城阳区，被岛城妈妈媒体传为市内五区。
这个概念一直让西海岸新区、即墨、胶州很吃醋。
不说这个事儿，聊聊这里楼市，还有年初的“共有产权人才购房”政策，以留住人才吸引人才的目的，补贴购房人群，更是让城阳区在今年更加亮眼。
2019年青岛各区县人口增量
城阳区着力打造青岛的”中央活力区“，是”三湾三城“里的北岸城区，其人口导入也是仅次于全国百强区第五名的西海岸新区。北岸城区楼市情况，一如既往的观点是承接主城区刚需为主，但随着城阳本土产业发展和新产业导入的基础上，城阳八个街道各有各的发展进程和使命，城阳自身楼市也出现分化的迹象。
城阳区各板块
人才政策购房导致楼市跌宕起伏——人傻钱不多
买房三大悲哀——
1.买到烂尾楼
2.听风就是雨，人傻钱不多
3.买涨不买跌
第一点不具体展开。
前段时间，某央企在青岛的三个盘交房都出现精装修维权时间，但是最大的悲哀，不是买贵了，而是买的房子交不了房。
有的购房者还是认知不够，以为看了短视频就可以自己成为专家去买房子不被坑，“五证俱全”买就行了。
别傻了，五证俱全的房子也会烂尾，要关注开发商负债率和其他区域的同品牌情况和企业运营情况和楼盘操盘水平、合作方等，后面慢慢说，不具体展开。
第二点和第三点需要重点去说。
年初，城阳推出共有产权政策，开发商和购房者好几天晚上睡不着觉，开发商是高兴的睡不着觉，买房者主要因为以下三点睡不着觉：
1 刚需：房子是不是又要涨价了？会不会回到2018年？
2 前四类人才都是体制内企业或者科教文卫的工作者，家庭限购了，要不要搞个“假离婚”，再整一套房子？
3 2018年买房人：房价肯定要涨，但是我们房子被套住了，不满二，还有属于“满5”的更是愁容满面
当时，我就多次喊话，提醒大家：
人才购房一出前期第一判断
前期3月份对改善人群特别是“前四类”人才而言，确实是改善机会，不能说是赚了多少，至少通过政策买了自己满意的房子。其一，开发商经过严峻的寒冬，还没开始吃上肉，价格上涨不太夸张，其二，相对不错的房源也是可挑可选，比如白云山片区没涨价前选上了细胞谷、舜山府、天安数码城的洋房，小镇的叠拼，金域华府虽然是高层，但是楼层也是可选余地较大；还有一批人选择了夏庄板块的平层和叠拼，包括城西的两个地铁新盘，其中一个才不到1.5万每平，前四类打折也是相当于白赚，目前地铁马上开通，价格居高不下。
以上的购房者可谓是买了没有涨价的房子，对于刚需而言，咱们多次劝导，要对房价走势和纵横对比，买没有过分涨价的房源，买价格价值相符的楼盘。
青特万达广场
共有产权救了城阳上半年楼市，也透支了大量购买力，但这不可怕，可怕的是人心的沉浮：
问政青岛报道假人才资格办理黑幕和7月份共有产权调整后，大量的凑热闹零首付购房者选择放弃购房。这还没完，因为共有产权过程中，有的开发商营销思路和顶层设计较好，去化较快，准确把握好了时机节点，但是某些开发商，比如某兆业和某创并没有抓住最好的机会，还有蔚蓝天地，在人才政策后，价格仍没有竞争力，让购房者也迷失了方向。
花屿城
除此之外，购房最明显的悲哀之处，就是第二点“听风就是雨”，当然也是无风不起浪，青特、和达两家开发商确实扩张较厉害，青特白沙河物业费项目也是远近闻名，主城区拿下了地王项目，从刚改卖成刚需，西海岸又拿下土地开发，和达也是类似情况。和达虹湾打出了不到1.3万每平的价格，当然操盘和前期开发也是动过脑子，用产品弥补位置配套缺陷，89平小套三做出了元宝户型。
青特花屿城本身位置确实一般，打出地铁房的概念，在售楼处搞出个地铁站，地铁还没提报。且不说概念怎么样，价格浮动确实很大，像过山车一样，和其他两个盘情况类似（花漾里和和达智慧城），最初笼络一批刚需，这个盘外立面还是不错的，就是这种精装改毛坯，楼座和交房时间不同引起的“降价”确实让购房者觉得便宜了，自己也急需现金流。
青特系的小镇6期可谓是饱经风霜，从去年5期的经典抄底产品，经过人才政策变化，价格变化之大，2018年买入的同一个小区交房也会感叹不已。加之的产业园环保问题，也让这个楼盘舆论很大，终归环保早日解决，但是便宜却让人心里波动，睡不着觉。6期产品拿地价格到了4000多，也代表着地价上涨带来开发商成本提高，但是不能太贵，毕竟不是春天，与其等明年春天，不如保住现金流，听说十一期间前几天就卖了100多套。
因为，这一代刚需，占便宜但84不 认便宜 ，买涨不买跌是他们的惯用思维，事出必有妖！
如今年底了，开发商很无奈，却很精明：
1.降价不能让老业主来闹
降价还是等到明年春天？
现金流为王啊！但是降价怎么降价？
少赚点精装修钱，本身也赚了太多，外包好几层，扒皮太多，不如精装不要了。
这样降价，前期业主不会来闹事，有的说啊，装修“标准3000”在你合同上写着呢。
2.细分市场，高端多盈利
人才政策，后“共有产权“时代，前四类购房者减少，但是不能疏忽！
城阳区正阳路
140平是第四类的补贴标准，购房者要政策用尽，便宜占完，开发商重点把140平价格做到高价，刚需和改善完全分开，前四类和非前四类完全分开：
某尔虹子河水库的洋房项目，按照去年调性早该卖掉了，主城区三大项目分别卖给奥园、融创和金茂，但是这个又医疗产业和签订协议，所以这个项目没有卖，但不排除二期三期开不开发。
人家就把140的房子价格比小户型一平方高出20%～30%，可谓是市场细分，都说某尔的营销操盘差，这点来看，书还是没白读的。
3.外围拿地扩大刚需范围
城阳区八个街道，西四社包含个高新区，高新区最亮眼的不是其规划的市级配套，不是其教育新高地，而是其把握楼市市场的娴熟的开发商运营水平。
城阳街道8000，高新4500；
城阳13000，高薪8000；
城阳18000，高新13000精装加摇号；
城阳16000，高新12500；
城阳15000，高新13000；
强大的营销实力获取了大量刚需的青睐，今年高新区新楼盘不多，确切地说是刚需机会不多，上半年高新区各大开发商中欧、卓越、新城等可谓是利用好了政策，城阳涨价，我不涨，刚需都往高新区。
下半年，中欧14000的价格也是非常有勇气，当然也夹杂着一些特价房销售，如今又有了埠丰悦澜湾在东片区也是备受刚需喜欢，容积率是高了，毕竟便宜啊；海语城确实没有什么优点，但是确实便宜啊，高实的情况也比较特殊，第一感觉还是售楼处做得太low了。
城阳楼市的底层逻辑在哪儿？
城阳区的楼市，就是价值加配套，很简单。
因为城阳本身没有海景，比较房子的价值，主要看容积率（未来限高取消）、楼盘品质、开发商等一些细节，再就是配套和区位。
1.白云山片区，城阳中心片区，城阳地铁房片区，这些地方相对楼市较为稳健。
城阳中心区不必多说，没怎么有房子，还剩一个弘通的项目，在魅力之城旁，价格也会是天价。
这种天价楼盘怎么形成的，很简单，看看博观一品3万怎么来的就知道了，哪里没有一个自己的浮山后呢？
博观一品
简单说下白云山片区，年初有篇文章，可以翻看查阅。今年城阳区高考高分人数特别少，也是个屈辱，也是个诟病。绿地国科学校王金战也是背负重任，全国搞了一批复读生，肯定是背水一战，只有成功没有失败，拿高考成绩赚名声，同时做好基础小学教育。
除此之外，白云山片区还规划三所学校，加上原来十五中等学校，也算是学区聚焦了，能不能出来名校就看发展进度了，城阳医疗情况也不必多讲，三甲医院在白云山片区很快要落成，包括高新区的市级配套。
关于地铁盘，城阳地铁房新盘不多，价格也相对坚挺，目前来看，这两条地铁线，无法质变式改变城阳和四区通勤，常规的环湾路、黑龙江路、青银高速仍然是主流通勤方式。
城阳街道利用1号线往四区走仍然很绕，耽误很多时间。流亭街道部分区域凑合，夏庄街道更不用说了。城阳街道老房子很多，因为村改房比较多，即使有地铁，也没有交易性上的升值作用，剩下几家新房也是有限，基本上也没几家。另外东郭庄往勾岔那边，配套也是够差。
因此，地铁对城阳房价暂时影响不大。
不是对高新区有刚需偏见，我们对高新区是有希望寄托的，但是两件事买房人要充分认知，其一市级配套进展和人口导入，高新区新房除了新城那个红岛湾外，8号线成功绕过了高新区大部分楼盘，相反，城市化进程缓慢的河套等地反而有了地铁，2019年高新区人口增加1500人，确实让人不觉心凉，人气最旺的东片区和市级配套没大关系；其二，高新区的教育，很多人奔着北实验二小、青岛中学、清华附中、银海学校去的，但是积分上学，所以不做展开了。
高新区东片区
高新区别墅确实比较赚，现在的刚需购房也是比较合适，但是心存以上两点的疑虑，可能心里落差比较大，所以预期低点交房心里舒服。
2.再说说，夏庄和白沙湾
2013年，星河湾老板黄文仔在青岛后海白沙湾用不到千元的楼面价拿下7块土地（实际是城阳刘老板），本身周边工厂较多，当时后海污染也比较重。
经过7年发展，后海环境改善，星河湾本身定位高端，又有当地实业的优势支持，星河湾自己建设了海岸生态景观带。
白沙湾楼盘
白沙湾经历了诸多周折，在其他城市星河湾还属于楼盘中的奢侈品，定位高端，青岛星河湾也借助“明星”品牌效应，吸引力大量本土改善人群和外地投资客。
但是毕竟人群有限，加上周边学校医院商业配套毕竟是个空缺，一些认“前海不认后海”的当地人是不喜欢这里的，作为豪宅登不上顶峰，作为改善却没有配套，所以星河湾也释放了一些刚需和刚改产品，大户型改小户型，精装降低标准，来降低价格。
这个片区，星河湾做了巨大的投入和贡献，可以说近些年拿地的开发商如天一、鲁昊、青特等还是沾了光，卖房子时候也提一句，星河湾多钱，咱们项目多钱，当然后面开发商拿地就不便宜了，都接近4000元每平了。
白沙湾
某特做了全青岛最高端的楼盘，物业费也是很美丽，园区内环境和楼间距绝对没地说，规划了医疗中心，众多开发商规划了商业配套，但是毕竟需要特别长时间，对于刚需和改善来说就显得不足，除非在老四方和沧口工作的刚需外溢能去选择。
买这里必须有基本认知，城阳主城区的购房者，如果不是追求价格，不会去选择白沙湾，因为毕竟白云山片区抢镜；
李沧北几个楼盘的价格如果在1.7-2.1的情况下，主城区刚需可能就不会优先选择这里；城阳西或者主城区刚需如果考虑到教育，可能优先选择高新区。包括夏庄南也是如此，开发商自身也意识到这些问题，所以价格和产品也做了调整。
平心而论，如果这里价格不是太高，配套发展进度快的话，机场搬迁工厂迁移，涵洞和交通改善后，可能白沙湾能更美丽更具吸引力一些。
上马河套棘洪滩惜福镇，不做展开，我的观点是这些地方不要太贵！
上半年的卓越蔚蓝郡位于棘洪滩南万片区，下半年青铁畅意城位于北万片区，都以刚需吸引人气，但是买这种刚需还是要去掉精装和中心片区对比下价格，看看能不能等这个片区发展，做好心里准备。
因为预算有限，很多人选择了上马棘洪滩没有问题，但是一定擦亮眼睛看清楚进展，不要过分给他过高的心理预期，尽量避免在大热的时机买偏远郊区。
棘洪滩大豪宅神秘楼
城阳购房者何去何从？
很简单，看土地市场，看房产存量增量市场，看开发商营销。
土地市场来看，虽然拍地较多，但是基本是郊区土地，就拿白云山片区来说，剩下基本上是绿地的土地，上次拍地楼面价都到了5000一平了，改善取代刚需，包括天安的三期和棘洪滩项目，容积率和土拍楼面价可以看出。
远郊的土地存量不小，中心片区、配套、地铁将是重点。
说完这句话，肯定遭读者骂，请讲人话：
刚需现在见好就收，对于你们来说，是现在买房还是过了年等开春，开春有两个选择：
1.开发商缓过来现金流，出于企业社会责任，不会大涨价，但是不排除加精装；
2.越来越偏僻，增加点通勤距离
大数据表明，传统的春节白酒啤酒卖得很好，亲戚们小两口12个钱包凑齐了买房首付，不过，开春后，发现怎么这么多精装房，去掉“精装标准”，好像房子也没涨价，买吧，要不然又要涨价了，不买房咋结婚。
改善人群而言，首先考虑片区
城阳的房子的价格逻辑就是价值和配套。
三个舒适度：片区舒适度、园区舒适度、户型楼体舒适度。
片区不行，啥都白扯。
花一个小时，简单聊聊，还有很多内容也没展开说，后续再讲，相信城阳楼市越来越健康，毕竟是“市内五区”。
城阳新兴产业确实导入不错，大数据5g新基建没有落下，相信越来愈好，机场搬走后，中央活力区四通八达。楼盘不再仅仅是刚需外溢，希望能增加更多层次感。
青岛房地产，房住不炒，买了住得舒服就好，好房子不多，不唱空不唱多，自己体会。
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