学区房是二手房交易市场上最主要的硬通货，保值性较好、流通性极强。

每个学校都有对应的学区，但不是所有学校对应学区的房子都是学区房。名气大的热门学校对应的是顶级学区房，名不见经传的一般学校对应的只能是“施教区”。

芳草园小学对应学区的房子显然可以称为学区房。1999年9月，芳草园下小学才正式开办，现在已经成为与拉萨路小学（1963年创办）、力学小学（1947年创办）、琅琊路小学（1934年创办）并驾齐驱的顶级小学，江湖人称“拉力琅芳”。

一、芳草园小学学区房的含金量

根据小区所对应的小学和初中，南京的学区房可以分为两个层级。

第一层级是“优级小学+优级初中”的双学区房。比如西康路和宁海路一带的不少小区，既是拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学的学区，同时也是优质初中29中（初中）的学区；再比如，定淮门大街以北的清江花苑、恒盛金陵湾一带的不少小区，既是南师附中树人学校的学区，也是树人附小的学区。这些区域的小面积学区房房价普遍在7-9万之间，有的甚至达到10万每平米。

第二层级是“优级小学+一般初中”或者“次优级小学+次优级初中”的学区房。“优级小学+一般初中”的典型代表就是芳草园小学对应的芳草园小区、蓝天园小区、碧树园小区，小面积学区房的房价在6-7万之间。“次优级小学+次优级初中”学区房对应汉口路小学、天正小学、凤凰花园城小学、银城小学等次优级小学，以及第五十中学、第二十九中学致远初级中学、金陵汇文学校（中学部）等次优级初中。

从逻辑上来说，应该还有第三层级的学区房，即“一般小学+优级初中”。但是，这一组合的学区房实际上是不存在的。小学的生源质量是影响初中质量的重要因素，一般小学只可能形成一般初中或者次优级初中，而不可能形成产生优级初中。

二、芳草园小学学区房可能是南京周转率最高的学区房

没有之一。

芳草园小学学区房作为单一优质小学学区房，吸引着众多即将幼升小的外部购房者；同时每年也会有不少区内小孩即将从芳草园小学毕业，需要对外售出房屋，然后置换外面的优质初中学区房。这样一来，芳草园小学学区房的重要特征就是需求量和供给量都很大，即供需两旺。因此，这几年来芳草园小区学区房的周转率非常高。

从需求端来看，芳草园小学的三个学区内，业主小孩的小学在学率很高，说明近两年不断地有不少新业主进来，这也说明芳草园小学学区房有比较大的持续稳定的市场需求。

目前，芳草园小学共有53个班，每个年级大概9个班，学生总数2500名左右。小学学区范围的芳草园小区、蓝天园小区、碧树园三个小区共有户数3400户左右，初步计算大概有75%的小区业主有小孩在芳草园小学上学。这个比例是非常高的。

我们可以拿和龙江板块的“一般小学”龙江小学比较一下。龙江小学大概有30个班，平均每个年级5个班，每个班学生30-50人不等，学生数量在1200人左右。那么龙江小区学区范围有多大呢？包括宝地园、腾飞园、港龙园、中青园、月光广场、新城市花园、龙园西路（56、59号）、龙园北路80号、朗睛名居、裕顺雅苑、金陵名人居、定淮门大街11、15号、江东北路388号正泰大厦、金陵御沁园、龙津街、龙腾街等，学区范围户数大概8000万户。龙江小学学区业主在龙江小学上学的比例大概是15%，与芳草园小学学区75%的在学率相差甚大。

从供给端来看，芳草园小区等三个小区在二手房市场的挂牌数量居高不下，说明芳草园小学学区房的供给量也很大。

芳草园小学每年毕业生数量大概是400人，其中相当比例的家庭是6年前为了上芳草园小学而买的学区房，6年后当学区房的价值利用完毕后，理性的选择是及时售出，然后为自己即将毕业的小孩置换一套优质初中学区房。我们不知道今年400位毕业生家庭有多少人会把房子卖出去，但是比例应该不低。某壳二手房平台8月份显示，芳草园等三个小区目前的二手房挂牌量超过300套。

今后今年，可能是芳草园小学这类“单一优质小学”学区房加速上市的几年。为什么这么讲？很多人可能忘了，学区房是从哪一年开始变得火爆起来的。2016年开始，各地开始严控义务教育阶段择校，意味着原来可以通过明规则、*规则潜**等方式进入顶级小学的路子基本堵住了，只有购买高价学区房“华山一条路”，自此开始了南京学区房一路猛涨的6年。

2022年实际上是2016年第一批投资性学区房上市的第一年，也是单一优质小学学区房市场由“相对供不应求”向“相对供过于求”转折的开始。明年将会有2017年第二批投资性学区房上市，芳草园学区房房价将会承受更大下降压力，这种情况将会持续6年、直到2027年。

与芳草园小学学区房的小学六年持有期不同，拉力琅等双学区房的持有时间为“小学+初中”9年。从2016年开始计算，拉力琅等双学区房的的供应偏紧状态大概会持续到2025年，之后双学区房批量释放进入市场，彼时双学区房将由“供不应求”转向“供大于求”的阶段。

附：南京市鼓楼区2021年义务教育施教区（部分小学）

一、拉萨路小学：拉萨路、广州路[159-215号（单）、192-298号（双）]、峨嵋岭、北校尉营、百步坡、汉中路[140-280号（双）]、怡景花园、永庆村、牌楼巷

二、力学小学：匡芦新村、匡芦路、仙霞路、山阴路、剑阁路、石钟路、虎丘路、宁海路[123号-底（单），96号-底（双）]、汉口西路[74号-底（不分单双）]、扬州路、北东瓜市、西康路[1-5号（单），2-38号（双）]、培德里

三、琅琊路小学：琅琊路、北京西路[19-69号（包括69-1）（单），34-70号（包括70-1）（双）]、天竺路、普陀路、灵隐路、莫干路、颐和路、牯岭路[1-9号（包括9-1）（单），2-18号（双）]、玉泉路、钱塘路、天目路[20号-底（双）、23号-底（单）]、西康路[7-33号（单）、40-52号（双）]

四、芳草园小学：芳草园、蓝天园、碧树园