近期在大家持续关注新冠疫情的同时，为了长远的业务发展，我们应该还是要回归到关注正常的业务轨迹上，我们发现，2020年2月上海市规划和自然资源局做了二件蛮有意思的事，一个是发布《上海市虹桥主城片区单元规划》，一个是关于《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》的公示，相关许多人可能没有注意到这二件事的发生，但这二件事的发布，我认为将对上海未来的发展有着深远的影响。
在上海市政府的努力打造下，逐渐成形的上海黄金三角－－由虹口北外滩、黄浦外滩与浦东陆家嘴共同构成的上海中央商务区，这些年已经成为外资企业布局的必争之地。
近几年沿着黄浦江，我们可以看到几个外资投资的项目，像是印尼金光APP集团于2008年投资开发2017年1月竣工的上海白玉兰广场，2019年11月凯德集团以128亿元人民币从上港集团手中购得并打造为上海第三座来福士位于北外滩的上海最高双子塔星港国际中心、2019年3月新加坡吉宝资本通过Alpha Asia Macro Trends Fund III（“首峰亚洲宏观趋势基金三期”)，联手吉宝置业及其他联合投资者，与North Bund Keppel达成股东协议，以46亿元人民币的价格收购位于北外滩的一方大厦。
另外过了外滩，可以看到2019年8月KKR联手翰同资本收购了福都商厦（现名为外滩NEO），2019年4月加拿大Brookfield基金以132亿元人民币收购了绿地香港上海五里桥综合体，2020年2月香港置地以310.5亿元人民币拿下上海徐汇滨江项目。
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虹口北外滩
在北外滩，以上海白玉兰广场为例，我们可以看到许多入驻的外资企业，像是德国宝马集团上海研发中心、瑞典沃尔沃集团销售中心、日本日产集团中国设计中心等均为全球知名企业。
据虹口区商务委的数据显示，虹口区实际利用外资已连续3年保持增长，2019年实际利用外资为12.83亿美元，位居上海全市第二名，仅次于浦东新区。
2019年浦东新区每天平均超过5个外资项目落地，仅前11个月，浦东新区实到外资81.89亿美元，引进项目1814个，新增跨国公司地区总部23家，这其中有8家还是亚太区总部，虽然浦东新区吸引外资投资规模为虹口区吸引外资投资规模的6倍有余，但这些多与浦东新区发展的高科技产业有关，跟黄金三角发展的楼宇经济不同。
目前虹口区约有60%的世界500强企业、50%的跨国公司地区总部和40%的优质外资企业均落地在北外滩，北外滩地区，俨然已经成为外资企业集聚的新高地。特别是浦西沿江地区，目前除徐汇区尚有部分可供开发的土地以外，核心区域仅剩虹口北外滩区域。
该区临江写字楼符合多数外资企业对于高品质环境的要求，且由于大楼的投资及招商、运营、管理团队大都为地产领域的跨国公司，在引进外资方面具有天然的资源优势，因此对政府而言，形成了以商招商的集聚效应。
但由于虹口北外滩地区发展腹地不足，存在许多需要改造开发及基础设施亟待提升的地方，因此上海市规划和自然资源局在2020年2月20日发布关于《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》的公示，政府以城市会客厅的理念打造北外滩片区，综合区位条件，与外滩和陆家嘴错位联动，发展商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能，打造顶级的城市核心片区。
规划范围图
北外滩地区，规划建设总建筑规模达840万平方米，新增商务空间重点集聚在新建路、公平路之间轨交站点密集、公共交通便捷的核心区域，位于12号线国际客运中心站、提篮桥站及4号线临平路三个轨交站点600米的服务半径范围内，离轨交站步行最多8分钟可达。
根据规划，4平方公里北外滩将建480米高的浦西第一高楼，新增7栋200米以上、2栋300米以上的高楼。
高层建筑布局引导示意图
土地使用规划图
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虹桥商务区
另外我们来看一下近几年也是很热的虹桥商务区。先看一下外资投资的有关数据，2019年虹桥商务区光是闵行区部分就实现区级税收收入11.3亿元，总部企业持续涌入，邓禄普、微铁克、梅塞尔、科施博格、特力等跨国公司总部先后落地，由于总部集聚效应，该区域已经聚集中外企业4598家，总部类企业160家。
作为进博会外延平台的“虹桥品汇”进口商品展示交易中心，由于支持“6+365天”常年保税展示交易的常态化，让国内的企业和个人在每年的进口博览会后仍然可以买到来自产地直送的进口商品，实现展品变商品，进口商品展示交易中心目前已引进近70个国家的7000种商品，吸引了将近80家进博会参展企业入驻。虹桥海外贸易中心平台并已入驻瑞士中心、新加坡企业中心、中欧国际合作促进会等5家代表性的贸易和投资机构。
近几年我们也可以偶见外资企业在虹桥商务区投资不动产项目，如2017年10月23日基汇资本以50.08亿元购买凌空SOHO 12.8万平方米的写字楼。但实际上虹桥商务区更多的投资者是国内的上市企业或是一些地方政府，像是2017年2月28日红星美凯龙正式宣布将新总部搬至上海虹桥富力中心，同日，某知名服装厂企业以5.9亿买下了龙湖虹桥天街整栋办公楼。
2018年1月10日浙江诚意药业股份有限公司签约购买了1000多平方米的办公场地入驻虹桥富力中心，还有早在2016年一家在台湾地区上市，专业从事城市LED景观亮化工程的台资企业大峡谷光电即在富力中心购买了300多平方米的办公场地。现在的虹桥商务区，作为进口博览会的主要承办地，也是上海对外国际贸易中心的承载地。
目前已经有一汽丰田、罗氏诊断、壳牌、中国平安、阿里巴巴上海总部、宝业集团、神马电力、安踏、携程等多家世界500强及知名企业入驻。
根据《上海2035规划》，虹桥已升级为上海主城区，未来的上海市中心。因此上海市规划和自然资源局在2020年2月发布《上海市虹桥主城片区单元规划》。
本次规划范围为虹桥主城片区，是《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》确定的四个主城片区之一，东至外环路，南至 G50 沪渝高速，西至G15 沈海高速，北至 G2 京沪高速和闵行区界，涉及长宁、闵行、嘉定和青浦 4 个区。
虹桥商务区规划范围图
按沪府[2020]12号文，上海市人民政府关于同意《上海市虹桥主城片区单元规划》的批复，整个虹桥主城片区，政府规划建设用地规模不超过72平方公里，地上总建筑面积4940万平方米，其中住宅建筑规模约1831万平方米，商业商务办公建筑规模约1582万平方米，研发工业类建筑规模约296万方平方米，地下空间总建筑面积不低于1000万平方米。
其中虹桥商务区的核心区4.7平方公里，除了占地面积1平方公里的国家会展中心外，其余3.7平方公里都位于闵行区，占据了虹桥商务区C位。该核心区已经成为总部办公、高端商务、现代服务业、科技创新企业的聚集区。
虹桥主城片区片区划分图
随着长三角一体化国家战略的发展规划，目前虹桥商务区的大交通、大会展、大商务三大核心功能与作用越来越明显，虹桥商务区围绕国际开放枢纽、国际中央商务区、国际贸易中心新平台和亚太地区进口商品集散地的总体目标定位，依托航空、高铁、轨道交通、长途汽车与公交等交通要素集群优势，成为集贸易、高端商务及信息服务等新兴业态发展的集群地。
因此，位于长三角的众多企业及地方政府，纷纷选择把总部，或是作为管理、营销、贸易或融资等功能性的区域总部及政府招商引资前台落户虹桥商务区。
土地使用规划图
虹桥主城片区未来发展的总目标为“面向全球、面向未来，建设引领长江三角洲地区更高质量一体化发展的国际开放枢纽”，并从高端商务、会展、交通三大功能维度以及主城片区的功能定位出发，细化成四个分目标，即高效绿色的国际交通枢纽区、开放引领的国际会展贸易区、创新共享的世界级商务区、生态宜居的主城片区。由于当地政府透过楼宇资源，以“栽好梧桐树 引得凤凰来”的理念进行招商引资。因此相信未来将有更多的企业入驻虹桥商务区。
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虹口北外滩PK虹桥商务区——
发展逻辑不同，青菜萝卜各有所好
上海市的商圈规划是多核心分布，主要核心板块包括静安核心、徐汇核心、黄浦、长宁、陆家嘴等，非核心板块主要包括虹口、世博前滩、静安非核心、徐汇非核心、普陀、虹桥商务区等。
从历史统计数据上来看，传统金融行业大量聚集陆家嘴，TMT行业偏好黄浦板块及徐汇非核心板块，制造业企业大量集中于虹桥板块，而在黄浦及静安核心区也有部分制造公司，并且由于核心板块租金偏高，制造业公司有向非核心板块搬迁的趋势，另外一般咨询类公司偏好静安核心区，其他专业服务类公司多集中于黄浦、徐汇。
由于近2年大量的互联网金融企业消失，加上非核心板块新的轨道交通陆续开通，以及许多非核心板块地铁站点周边的写字楼陆续上市，导致上海包括陆家嘴在内的许多核心板块的写字楼空置率急剧上升，租金下滑。
目前上海市写字楼的平均空置率已达20%，许多中小企业由于经营困难、规模缩减、控制预算等原因，选择往租金较低、大楼较新、交通便利的非核心板块迁移，特别是在今年年初国内疫情爆发，加上3月份全球疫情情势急转直下，欧美许多国家商家关门，许多商品销售停滞，导致国内许多出口型、贸易类企业业绩下滑，甚至关厂，如此一来，上海市从事进出口贸易相关企业，估计也会受到许多影响，继而影响写字楼租赁市场。
相信未来非核心板块虹桥商务区的发展将不逊于虹口北外滩，发展的前景由于该区域在世界级交通枢纽的加持下，预计将比虹口北外滩广阔，但虹口北外滩在上海市政府的规划下，将会是与浦东陆家嘴及黄浦外滩比肩的核心商务区，二个区域发展逻辑不同。
由于一般的核心型基金可能更偏好核心商务圈，因此一些核心型基金可能会选择虹口北外滩，而虹桥商务区可能国内的企业更为偏好在此进行投资或自用。
以目前趋势来看，设立全国总部或区域总部的情况居多，这个除了前面谈过的几家入驻企业可知外，目前已有超过30家国内排名靠前的地产开发商总部和上市公司区域总部落户虹桥商务区，其中房地产行业的占比明显，像是瑞安、龙湖、富力、中骏、万科、正荣、协信、旭辉等均把总部设于虹桥商务区，并在该区进行了大量的投资开发。
未来在虹桥商务区的人气更加聚集、商务氛围及租金逐渐提升之后，相信部分核心增值型的外资投资机构，将会逐渐关注该区的资产，但由于政府规划所赋予的地位及核心价值，相信虹桥商务区会是国内许多企业在长三角的投资首选。
虹口北外滩与虹桥商务区的终级PK除了受到政府对于区域规划及定位的影响外，将会是资本逐利的体现，未来10年，相信会有更多的国内外资本不断的涌入上海商用不动产市场，在全球各路资本的助力下，上海将成为世界的经济及金融之窗。