最近，苏州楼市，正在蠢蠢欲动！
几大信号，正在席卷当下苏州市场。
首先是，与购房者关系最密切的——房贷利率，大幅下调！
去年，苏州房贷利率一度涨至6%，但2021年刚过，房贷利率突然就降了，首套首贷最低能做到4.65%，已经刷新近5年新低。
目前，苏州主流银行首套首贷利率已经降至5%，中国银行4.95%，外资银行更低，汇丰银行能做到4.65%。在房贷利率上，苏州已经打败上海，成为长三角的洼地。
数据来源：克而瑞苏州房产 仅供参考
这对购房者来说，无疑是一大利好！
房贷利率大降135bp，就等于同样*款贷**200万，现在4.65%的利率，就要比之前6%， 每月少付将近1679元的房贷，总利息额少付60.42万。
同时，房贷放款速度也在大大加快，最快1-2周就能放款，这让苏州楼市走向，最近多了很多猜想。
其次，大批开发商迅速调整节奏，苏州打响收回折扣第一枪！
去年7月开始，苏州同样受到信贷紧张影响，放款放缓，成交量一度跌至谷底，开发商为了促销，拿出的优惠力度并不小！
但是到了12月，信贷才刚有放宽的消息，苏州市场开发商最先反应，齐齐收回折扣，9折、8折、7折再也没有踪影，部分楼盘甚至开始向上调价。
本以为这是一场开发商自我营销的噱头，但12月开始，苏州各大售楼处人气开始大幅回升，比如华侨龙湖启元、胥口江上雅苑、苏州湾朗诗乐府、万科滨河湾花园等等，售楼处是挤满了人！
图片来源：居者
最后，从数据来看，新二手房成交量也是迅速回升！
新年才2周，苏州新二手房回暖非常明显，较上周有接近60%的增幅。
以二手房为例，上周（1.10-1.16），成交量高达2291套，算上第一周的成交，1月成交已经超过去年12月全月成交量！
从信贷，到市场，到成交数据，2022年的苏州市场，都表现出强势回暖的迹象！
那苏州，接下来真的要涨了？
去年，苏州的表现是不太合群的。
疫情大放水之下，全国核心城市都是一片上扬，只有苏州市场没有动静。
6月的时候，我们团队为了解惑，也前往苏州楼市，深度考察过当地市场。
当时的苏州，一个词可以形容，就是冷淡。
除了园区、狮山少数倒挂盘靠抢之外，浒墅关、科学城、太湖新城等多个版块，售楼处几乎是专场服务，除了我们，几乎没有其他购房者到访。
当时我们的结论是：苏州楼市的信贷太过严格，导致本外地资金很难流入楼市，从整个长三角来看，并不是最好的投资选择。
那既然苏州冷淡是因为信贷，现在房贷利率大降，放款速度加快，苏州市场会迎来回暖吗？
这个答案无需质疑，会！当然会！
这不难回答，但苏州现在大家关注的是，回暖之后，会有较大的涨幅吗？
这个问题，需要审慎分析！
首先，苏州市场有几大的确定性的价值：
1、苏州的经济基本面，非常扎实！
哪怕近几年的房地产增长势头放缓，但苏州的经济实力一直能打，2万亿GDP城市，一直稳坐全国第6的交椅。
在人口上依旧是江苏省最争气的孩子，哪怕整个江苏现在全省都面临着人口增速放缓的局面，苏州在过去10年内人口流入229万，排在全国第9。
从购买力来看，截至2021年11月，金融本外币存款高达4万亿元。
数据来源于：城市财经
从楼市非常重要的人口、经济、购买力来看，苏州的综合实力都非常强劲，这样的城市，房价不涨，绝不是城市价值的问题。
2、长三角城市普涨之后，苏州此刻的性价比正在凸显！
实际上，去年整个长三角是周边皆涨，苏州独跌的局面。
2021年，不止是杭州、南京、宁波这些龙头城市在涨，苏北的盐城、徐州、淮安、义乌等城市，都在涨！
而苏州，除去年初园区豪宅市场有过一波涨幅之外，其余都在跌。去年下半年，据粉丝朋友反映，哪怕是园区，跌幅也不小！
苏州的价值面不差，在去年这样的行情之后，苏州现在的价格和价值，显然是更具性价比和安全性的。
就拿南京来说，苏州的问题在于没有省会的科教医疗实力，房价确实会稍低一些。
但低，不至于低出一个梯队！
去年年底我们也调研过南京，现在南京有投资价值的版块，基本是在3.4万起步，江北核心区、紫东核心区，这些还在落地的新区，价格已经达到3.7-3.8w，正在往4万冲刺。
而这个价格，在苏州，都已经足够买到园区相对不错的版块，这样的房价梯队，显然是不合理的！
所以，综合来判定，苏州市场今明两年，确实有回暖复苏的潜质！
如果明天20号降息，5年期房价利率再次降低，那么苏州的房贷利率将更低，这对购房者来说，绝对是一波强刺激，有需要的朋友，确实可以行动了。
在这波信贷刺激之下，苏州市场大概率会有阶段性回暖！
而回暖之后，苏州会迎来大涨吗？
这一点，我认为还需要观察后续的市场：
首先是，2021年的调控决心和力度在这，政策是不允许大涨的，只有有过度的涨幅，调控马上就到。
二手房指导价威力大家也见识过，凡碰之，必降之！
这样的共识之下，苏州市场很难大涨！
其次，苏州目前放松的只有房贷利率，首付的杠杆还是很高，首套还清才能做到5成，未还清需要8成。
也就是说市场要么是刚需，要么就是置换，冒着8成首付，冲进来投资的投资客还是少的。
而2019年大涨的那波巨量购买力，还没有度过5年限售期。
最后，现在的成交回暖，可能是2021年严格信贷下延缓的购买力。 想要形成大涨的势头，往往是需要连续几个月过万的成交，才能形成供不应求，抢房的恐慌与预期。
仅凭1月2周的回暖，判定大涨是不负责任的，还得看看后续市场的成交走势与市场预期。
综合苏州市场最近期的信号，我对苏州的购房者也有几大建议：
2021年，苏州市场已经合适入手，刚需无需纠结。
1是4.65%的房贷利率，在全国来看都是超低水平，相当于每月省1-2k的月供，是非常划算的。如果明天20号，5年期LPR继续下降，苏州的房贷利率会更低，也势必会刺激一波购房者；
2是从2021年的土拍来看，今年应该是苏州核心的供应元年，园区、狮山、相城、吴中都有不错的地块入市，入手项目不会差。
供应+新房限价+低房贷利率，苏州现在的买入的成本，已经足够低，信号已经非常明显，有需求的朋友，可以买了。
同时，今年置换的朋友，也要抓紧了。
哪怕你手持的房产是小亏的，但是现在的苏州市场，基本是你亏，他也亏，抓紧这个时机，利用低的购房成本，及时置换到核心板块，或者是改善大面积版块，都是划算的。
最后，近期苏州，真的处在要关注的拐点，万万注意了！
最最最后！今年我们“大胡子说房”也会有更多的干货与城市分析给到大家，绝对文章对你有帮助，不要忘了为我们“大胡子说房”点个关注，后续最新的市场变化，我们也会在文章，第一时间跟大家分析！
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