国庆八天乐终于结束了，继续更新
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很多朋友的提问很有意思，大概的口径是这样：首付XX万，从济南买XX盘，能增值吗？
这个问题延伸出两个问题：
- *款贷**买房到底涨幅多少才能获利？
- 买房*款贷**到底哪种方式最合适？
今天索性用现实的例子算算账，用数字说话。
先科普一下基础知识，房屋*款贷**的还款方式有两种，一种叫做等额本息，通俗的来说是先还利息，后还本金，另外一种叫做等额本金，也就是先还本金，后还利息。
这两种方式各有优劣，等额本息总利息高，但是每月的还款金额低，等额本金总利息低，但是每月的还款金额比本息要高且每月还款呈现越来越少的状态。
在济南各大售楼处、置业顾问以及银行工作人员的引导中，大力推荐利息高的等额本息还款方式，理由嘛无外乎以下几种：30年房贷是国家给每个人的福利，未来通货膨胀钱不值钱了，这样的还款方式压力小，更容易享受美好的生活……甚至许多公众号自媒体也是这么说的……
*款贷**100万，30年，5.39利率，不同还款方式的月供情况，第一年
等额本金利息更小但压力更大
举一个现实的例子，结合2016-2020年的济南地产周期，来算算你运气爆炸的在16年抢到房源的前提下，这两种方式持有房产的成本究竟有多高。
鲁能泰山7号首开
拿唐冶的鲁能泰山7号举例， 16年一期开盘的均价不到8000元/平 ，最高峰精装修售价15500元/平，现在受到大环境的影响， 近期的成交价大约12000元/平 （各位不要抬杠，我知道绿地城买的时候5000多现在11000，但是能踏准风口买房的人还是少数，举例我们要举有代表性的案例）。
我们按照单价8000元/平，100平小三室，首付24万，*款贷**56万，这是大多数济南朋友上车的现状，利率我们按照5.39计（基准上浮10%），按照5年以及10年出售计算，中间的过程我省略掉。大概是下面这样：
字有点小，放大看看
16年以8000块入手，2020年后出手的成本暴增到9400元上下，换句话说，有1400块的涨幅被银行拿走了……2025年的持有成本接近10800元/平，其实上面的持有成本还不是全部成本。
背后还有个成本叫做机会成本，假设不买房，我的钱可以银行做理财，余额宝吃利息，炒股赚钱， 我们按照大额存单5%计算，以24万首付+9万（5年内应付的本金）=33万本金大概16500的收益，合每平米150块上下。
当然里面还有租金收益，但是当房东的都明白，前5年的租金收益基本与装修投入持平，隔几年还要翻新否则租不出去，这一点我们暂且忽略不计。
当年8000块买的房子，*款贷**投资，低于9500块出手，基本就是赔钱，按照百分比计，中间有18.75%的钱被银行没收了。
所以，最终你的实际的收益远远小于账面收益， 看起来好像富盈40万，如果再算上空置成本，割肉成本，物业费管理费等杂七杂八的费用。实际上收益25万不到。况且12000这个市场环境也未必就容易出手……
这么算下来就比较明晰了，哪怕你2016年排队买上了心仪的房源，在2020年的现在你的实际收益也远远小于你脑中所想像的收益。
关于第二个问题， 买房*款贷**到底哪种方式最合适？
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感觉没啥意思或者你早知道了，也省的浪费时间，并不勉强