每一座城市，都有属于自己的洋房进阶史。
对于生活慢节奏的开封来说，向往慢节奏生活的城市居民，衍生了诸多关于洋房的需求。而关于“它”，开封市场从来不缺乏关于“真”和“好”的探讨。
在此之前，开封市场的洋房代表作，可以用“迪臣世纪豪苑”和“开元金池名郡”作为代表。它们主要强调：对城市资源的占据，处于城市发展框架线的核心位置，不断附加的产品价值。在它们之后，如今的开封市场被购房者所熟悉的洋房项目包含了：
西区-龙首片区：海马公馆，富力湾，绿城桃李春风；
西区-双湖片区：西湖印象，郑开橄榄城，融创宸园，绿城紫薇公馆；
西区-自贸核心区：东润银基望京；
北区-复兴大道：康桥九溪郡。
我们尝试着从“地段”、“开发商”、“规划”、“建标”、“户型”等多个角度进行分析。
Part1：地段
1-1：西区&北区对比
从城市的发展角度来说，被称之为新区的西区，从来都是开封区域发展的领头羊。
从郑开一体化的十余年发展，到自贸区的进一步夯实，奠定了开封城市发展中轴-郑开大道的地位。可以说，“郑开一体化”政策成就了如今汴西湖区域的繁华，而“开封自贸区”的推动，又将拉动开封新区继续夯实向西，从中意湖到开远门的发展。
而对于开封的未来，其必然在郑开一体化的基础上进行再次西进。
即：向西是自贸核心区的腹地，也是开封引入产业兴城的主力区域。其次，从郑汴一体化升级郑汴港一体化是开封的发展所向。再次，运粮河片区是郑汴洛全域旅游的落脚点，也是开封旅游未来的支点。最后，郑开城市中轴所在的郑开大道是支撑开封发展的黄金通道。40余公里郑开大道，汇集20余所大中专院校， 10个大型文旅项目，6座五星级酒店3大产业集群，从数据上亦可以看出对于开封发展的重要性。
而较之于北区，更多的是与古城区和东区融合，而开柳路，则成为了改变区域发展的关键所在。在它正式“打通”之前，在连霍高速龙亭站建成之前，它的价值仅停留在“规划阶段”。
这种区域的“发展差”，同样在房价上亦有体现。在西区洋房普遍达到1.3-1.5万元/㎡的当下，复兴大道依然停留在9500元/㎡左右。
1-2：西区各组团的对比
在城市发展阶段，对于下一个规划建设区域的理解及判断则显得尤为重要。
即：在西区的汴西湖之后，谁会成为下一个领跑者？从目前来看，很显然是自贸核心区。区域的发展主要依靠土地资源，而对比自贸核心区和龙首片区来看：龙首区域的土地资源，更多的是依靠已有的房地产开发企业推动。
而自贸区核心区的土地储备及大量的商业商务用地，则为未来的城市发展预留了发展和招商引资的空间。同时，郑开大道这条黄金轴线，永远是优先级。
对于开封新区组团来说，影响区域发展的有三个关键性配套。其一是市民之家，其二是中意湖C-01地块，其三是自贸大厦。尤其是从当下来看，中意湖C-01地块和自贸大厦所扮演的区域推动角色的重要性不言而喻。
如果说中意湖C-01地块承载的企事业机关单位西迁的战略意义，那么自贸大厦就是支撑自贸核心区商业商务发展的关键所在。截止到2019年3月，自贸大厦已入驻企业1488家，成为新产业、新业态、新技术的聚集地，也是开封片区首座“亿元楼宇”。
Part2：开发商
对于百强开发商来说，一个最现实的评判方式是：区域公司发展的现状如何？
对比开封的洋房项目来看，绝大多数属于合作开发。
如：绿城桃李春风，绿城新建投合作，绿城操盘；康桥九溪郡，康桥和祥符合作，康桥具备话语主导权；绿城紫薇公馆，采用绿城标准在合作商管控下建设的轻资产项目；
基于现状，我们所看到的开封洋房项目，更多的是仍然仅停留在“品质开发”的层面。
譬如说，绿城更多讲究的是生活营造，而以绿城开封的项目，更多的是强调品质。但在宋先生的理念中，品质不过是绿城最基础的。如今，在宋先生从绿城别离以后，轻资产及品牌输出项目则会更多的在经济效益之下保持开发品质。
对于目前的开封市场，受购房者认可的四大洋房开发商莫过于：海马，绿城，新东润，康桥。
这是开封洋房项目的第一梯队，而从开发商对比上来看，绿城除了郑州的绿城百合，在河南区域尚无更多的代表作。而除了绿城属于全国性房企，其余的大多可以用本地房企进行粗略的概括，或者说代表项目都在郑州。如，海马，新东润，康桥，这些开发商主力开发项目还是在郑州，新东润代表作品有号称郑州“三大小众豪宅”之一的东润泰和，首次将国际建筑设计大师李玮民的作品落地在郑州。另在郑东白沙开发千亩品质大牌东润城等。
Part3：规划
从规划的角度来说，开封在售的洋房项目可粗略的划分为两大类，即：低密纯粹与高低配。
首先，2.5的容积率，是当下开封市场的标配。在2.5的容积率范围内，开发商多为采取高低配来获取项目最大化的开发利益。从开发和营销的角度来说，高低配项目，通常会先推出“高层”产品，保证项目开发的现金流，在此之后推出洋房产品，提高溢价。最终，通过洋房产品建立起的口碑，挤压后期的高层产品。说的直白一点，在高低配的项目里，洋房产品起到的是润滑剂的作用。
其次，在当下的开封市场上，相对纯粹的洋房项目的容积率为：康桥九溪郡，1.59；绿城桃李春风，1.23；东润银基望京，1.25。从这个角度上来说，东润与绿城来说，可谓难分伯仲。
最后，从区域供地及容积率控制来看，汴西湖区域未来依然会有1.2-2.2的容积率，而对于自贸核心区来说，2.5的容积率会是主流。也就是说，1.25的容积率在自贸核心区已然可以用“绝版”来形容。具体如下表：
Part4：建标
对于购房者来说，对于项目评判的第一印象是：项目园林景观，外立面等。
而对于当下的开封市场，纯石材干挂的洋房立面，已然可以用稀缺来形容。众所周知，开封新区市场的洋房主流价格区间在1.2-1.5万元/㎡的价格区间。在房价天花板凸显的当下，选用造价更高的石材，对于开发商来说，同样突破不了洋房的价格区间，反而折损了项目的经济利润。
房地产开发成本的逐步增高和购房客群总量有限的开封市场，这种可以预见的基本矛盾，对于未来开封房地产市场的影响是：项目经济效益的最大化，而非建材品质最大化。对于东润银基望京项目来说，采用新中式理念设计，建筑展示的浅色部分90%全部为白麻石。同时，小区内部道路采用全石材，小区大门地面和墙面部分同样采用全石材。
Part5：户型
项目在开发阶段，决定权在开发商。而项目在交付阶段以后，决定权在业主。
在开发阶段，与改善客群适应的户型面积及户型布局是购房者购买的关键因素。对于东润银基望京来说，其户型整体设计按照全生命周期设计和7.6米横厅设计，最大化的给予业主多种功能空间需求。除此之外，还包括全面积赠送的露台，层层退台洋房设计，打造专属的空中花园。
同时，户型面积区间近似，且处于大户型区间，自然会更多的聚集多次置业的改善型客群。对于东润银基望京来说，同样如此，项目的主要购买动机是为了改善居住环境和生活品质，职业多为市直单位公务员，私营业主和企业中高管，中产阶级居多。
同时，小区户数408户，按照一家三口人计算，入住客群人数在1200人左右。居住客群的居住素质近似与居住客群的人数控制，会最大化的提高居住体验，同时更利于保证后期的物业服务。
对于当下的开封市场，并不缺乏改善型的洋房购买客群，但缺少与之适应的洋房改善型产品。对于买家来说，如果你的心理预期是1.1-1.2万元/㎡左右，你所能买入的洋房产品多半具有以下属性：处于城市闹市区，高低配产品（与高层同住一个小区），户型设计相对滞后，产品及园林景观设计亦有局限性。
如果你的心理预期是1.3-1.5万元/㎡左右，你所能买入的洋房产品多半具有以下属性：近邻城市景观（湖系景观或者城市公园），城市发展区域，相对纯粹的低密产品，户型设计符合居住需求，园林景观绿化率高且绿植景观丰富，物业服务佳等。
从目前的开封市场格局来看，具备品质型的洋房项目，其价格体系更稳定。
以高低配为主的弱品质型项目，在今年以来的开封市场，更是多次出现了“特价房”，“内部价”等各种手段。对于你来说，亦可根据自己的改善需求，选择购买价格，或者购买品质。
洋房是个稀缺品，品质洋房更是。
而关于洋房的“真”与“好”，自然亦有标准。即：
“真”：回归洋房本该有的纯粹与低密，而非高低配；
“好”：宽尺度设计大横厅，宽尺度露台，赠送空间大（如庭院，地下室等），建标高（石材外立面、社区智能化等）。那么，对于购房者来说，何为“真”洋房，何为“好”洋房，看过东润银基望京之后，自会有答案。