买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

8月18日，一个注定会在青岛地产发展史上留下印迹的日子。正是在这一天，青岛土拍进入了“控溢价、竞品质”时代。西海岸区府核心区的四块土地，成为青岛竞品质时代的首作之选。

当时代的镁光灯打在日新月异的城市版图之上，地产学霸们的产品都不会有一目了然的短板，细节的PK将成为他们在品质的竞技场得分高低的关键。

所以，在这个年末我们要沉下心来，从地段、户型、立面等多个维度剥茧抽丝，寻找出属于未来的价值之王。

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放大镜下的板块成长力

上周末，在漫天的大雪中，和两位相识二十多年的朋友小酌，话题自然少不了房子。两人当下的资产差距，让老王唏嘘不已。

十五年前，一人在老城区买了四方实验小学的学区房，一人在浮山后入手了面积相似的套二居，当时当时两人总房价款相差不到3万元。但是现在两套二手房单价相差近10000元/平方米，总价差距接近50万。

在城市更新的风口之下，不同的板块冷热分明，没有人会在意你单套房子的装修与配套的便捷，世人对于价值的评判只是稀缺资源的占有。

西海岸的区府核心区的土地能引来17家开发商竞拍，是因为其核心配套均好的特质。区域内商业繁盛，名校云集，三地铁环绕，医疗资源顶配，西海岸高端圈层汇聚的矜贵地位无可取代。

如果我们以青岛主城的模型放置于区府板块，会发现双珠路以南的区域与市南——崂山一线最为相似。我们借助国信·棠樾云邸的区位图来分析：

区位图

项目位于区府核心区，正因为此，许多知名企业的总部基地、金融机构都落地于双珠路以南。

如果说东海岸是市南政务中心与崂山金融中心的双核驱动，那么西海岸便是以区府为中心点的单核发展模式，最优质的资源自然汇集于此。

海王路小学

当然，配套分析一个最为关键的要素是学区。在十年之前，谁能想到浮山后学区会迅速崛起，甚至呈现出赶超市南中片区的态势？一流的软硬件条件+优秀的生源，是决定学区成色的核心要素。当下海王路小学和文汇中学的组合，不论是口碑还是学习成绩，都呈现出了与浮山后相似的上升趋势。

在核心要素均好的核心板块，通过价值的细分和产业的研判，寻找仍然有城市更新红利释放的成长之地，是我们赢得未来的关键。

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口碑国企的产品力

作为唯一在区府核心区胜出的本土企业，国信集团也是楼市动荡之年青岛人最安全的选择之一。

国信集团在青岛市区打造了多个高端精品项目，更有青岛第一高度海天中心，金融中心等标杆之作，是本土拥有国际视野和顶流建筑品质的开发商。

所以，国信·棠樾云邸的产品力在与一线房企至臻之作的battle中依然亮眼。

国信·棠樾云邸示意图

在越来越注重第一印象的时代中，颜值即为正义。我们去上海、杭州看一线豪宅，窗墙比是我们判断一个开发商实力与住宅高端气质的关键指标。国信·棠樾云邸不惜以更高成本为代价，采用大面积玻璃，南向窗墙比达到了 9：1 ，简洁大气，光影流澈，整个建筑充满了轻盈之感。阳光洒满客厅和卧室的同时，国信·棠樾云邸也让业主拥有更为开阔的景观视野。

小区外有河流玉带环绕，枕河而居，两岸绿意盎然，水汽茵茵，可以让业主日常生活得到了美好体验和升华。

规划示意图

许多人感觉，国信·棠樾云邸地块相对较小，园林会是这个项目的弱项，但是老王实地探访发现，园林恰恰是这个精致小区最大的惊喜。项目绿化率达到了 37.7% ，相比绿化率只有30%的产品，全龄艺术园林、浪漫的樱花道、大阅读草坪等九大定制场景，更能给予业主自然舒展的美感。

嗨童乐园示意图

作为两个孩子的父亲，老王对于嗨童乐园最为关注。这是设计师利用地块的西南侧一块独立精心打造的成长天地，包含了 全维健身环、攀爬探险区、幼龄认知区、植物认知区 。对于居住于此的孩子来说，《植物百科》与《昆虫记》不再是枯燥的文字，楼下便有属于自己的乐园。

在孩子最美好的童年，国信·棠樾云邸备好了合衬的时光容器，绘制了体贴安全的娱乐场景，把我们想给孩子的欢乐时光，在住区中全部实现。

示意图

正是因为有这些细节层面的加配与打磨，国信·棠樾云邸才成为一众新盘中气质最独特、产品最纯粹的那一个。作为云邸系首作，它不是标准化的产品，也不可能被“撞衫”，国信以近乎手作的精细度，调制出了产品力时代的代表作。

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均好社区的性价比

对于传统开发商来说，拿到一块容积率不高的土地，往往会做高低配设计以实现利润的最大化。然而不论是低密叠墅产品，还是拥挤的高层住区，都有空间窄仄拥挤的缺点。国信·棠樾云邸是区域内仅有的洋房+18F小高层产品，每一栋楼与前楼的楼间距和园林景观都是均好配置。空间的舒朗与明亮，给予业主的是轻松与安适的居住感。

规划示意图

具体到得房率与户型，均好住区的性价比完美展现了出来。

不论是事业刚刚起步的年轻人，还是要为老人购置养老+亲子房的中年人，面对着上有老下有小的生活压力，买房时都需要精打细算。既要将预算控制在可承受的能力范围内，还要解决生活中的痛点，实现居住品质的迭代升级。所以，很多人都喜欢看《交换空间》这个节目，因为优秀的设计师可以把每一立方厘米的空间都用到极致，帮主人找到生活的平衡。

从户型的角度去考量，区府芯的生活大师，非国信·棠樾云邸莫属。

建面约95㎡户型图

我们看国信·棠樾云邸建面约95㎡户型图，这是一个典型的成长型住宅，户型方正，全明通透，三南间的设计，将窗墙比的有优势发挥到了极致。

LDK一体化设计，打通客厅、餐厅、厨房这三个空间，最大的好处就是能改善空间的通风采光，新鲜空气自然流动，让整个空间更加通透。厨房操作台与餐桌相临，缩短了家务动线，家庭主妇或煮夫抬眼就能看到坐在餐厅或者客厅的家人，与之互动交流，不再是一个“孤独的烹饪家”。

从空间利用上说，最大限度的避免空间浪费，让95㎡的户型做到近20㎡的居家功能厅。

3.6米的客厅面宽，这是许多110㎡紧凑型套餐都不曾拥有的尺度，而这个轻奢的客厅对于年轻家庭来说十分必要。不但可以让一家之主实现家庭影院的梦想，而且放上沙发、茶几、电视柜后，孩子仍然有充裕的空间奔跑。

国信·棠樾云邸在解决现代人居痛点上的方寸必争，还体现在卫生间的设计上，1.5卫的设计同时做到了干湿分离，面宽2.4米的淋浴间恰好能放开孩子的浴盆。

这种精研生活的尺度与态度，给予了一个家庭特别的温暖与舒适。

当然，最让人心动还是赠送空间。南北双阳台的设计，有一半面积是赠送的！特别是南向景观阳台尺度约 6.6米×1.8 米，面积约 11.88 平米，比1.5米的阳台整整多送了一排花架的空间。

这样的尺度，业主莳花弄草种一整排多肉，或窝进懒人沙发撸猫逗狗，都绰绰有余。 从得房率角度去比较，这95㎡王炸户型比高层住宅110㎡的得房率基本相同，对于预算有限的置业者来说，可以节省15万元-20万的购房成本。

建筑面积约115㎡户型图

建筑面积约115㎡户型，主卧拥有270°观景飘窗。老王通过自身的居住体验测算：这一使得建筑成本大大增加的设计，可以让业主屋内的阳光照射率增加至少60%。

主卧套房面宽达到了3.5米，作为一位经常居家办公的中年人，老王不禁感叹设计师深谙生活之道。现在很多楼盘的户型，都喜欢将客厅放大，以摄人的尺度来获取购房者第一眼的好感。房间尺寸的顾此失彼之中，卧室就变得十分窄仄。对于二孩家庭来说，三室的户型不可能有独立的书房，但是每一间卧室都放不下一张书桌，这样的户型难言舒适。

主卧的开间达到3.5米，那么在拥有衣帽间的同时，主卧还有足够的空间放置一张转角书桌或者供三个人一同学习的长条书桌，学习型家庭的痛点迎刃而解。

示意图

4.2米面宽的宽厅，一般都是高层住宅130㎡以上户型才能拥有的奢阔。南向双联的景观阳台达到了7.3米，这为生活增添了更多情趣可能。它可以放一架跑步机，让你在周末的下午尽情的挥洒汗水；它可以搭建一个豪华的宠物别墅，让你的心头之爱有一个舒适空间；它可以是一方禅意茶室，让你与朋友在品茗闲聊中放松自我。

有时候，我们喜欢一套房子，不在于它的面积有多大，而在于它对我们关于生活的热望都有回应。

如此一套国信·棠樾云邸的精装住宅，既是都市繁华与时尚的财富地标 ，也是依水而居的终极向往，既可以应对生活的各种变量，也可以作为成长性资产分享城市向上的红利，将现在和未来一同掌握，这不就是当下最优之选吗？

国信·棠樾云邸首开 只有72套 ，本月 即将开盘 。对于喜欢从细节中寻找价值的人来说，这是送给家人最好的新年礼物。