东安湖和十陵，作为2021年成都大运会的直接受益者。究竟谁更有优势，一直都有争论。
持十陵更优秀者认为：十陵是大运村，又在东三环外，紧靠主城区，内藏青龙湖天然氧吧，生态无敌，宜居性好。
持东安湖更优秀者认为：东安湖是大运会主场馆，又有大型公园配套，华润+华侨城两大开发商造城，更有发展。
听起来大家手里牌都挺好，谁也不怕谁。
但是对于大多数购房者来说，这两个板块只能二选一，选谁？
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在龙泉驿区的整体规划中，东安湖是核心。
以中央生态活力芯为核，围绕着西河中心、洛带中心、同安中心（阳光城）、大面中心和龙泉老城中心等多个副中心。
东安湖位于中央生态活力芯之中，是龙泉驿的核心区。
而十陵甚至都不是副中心。
当然，就现实发展来看，十陵还是优于西河、洛带等板块的，大运村带来的配套资源，可以让十陵有一个质的飞跃。
但是上周我们实地探访大运村项目，也许因为受到天气影响，施工现场比较冷清。
大运村项目（在建，摄于8月18日）
而东安湖畔的大运会主会场项目现在已经封顶，施工现场更是如火如荼。
大运会主会场（在建，摄于8月18日）
东安新城以东安湖公园为核心，公园西侧是大运会主场馆（华润打造），东侧是商务区（华侨城打造），北侧是锦绣天府公园（华侨城打造），是一个集公园、文体、酒店、写字楼、商业、住宅等多形态物业的板块。
在建东安湖公园项目及酒店（摄于8月18日）
东安湖公园是一座面积达5000亩的体育公园，规划总建筑面积32万平方米，包含综合体育馆、游泳跳水馆、多功能体育馆、小球体育馆等场馆，一座五星级酒店。
图片来源于天府龙泉
华侨城要建设的商务区，是华侨城于今年7月23日拿的地。楼面价2609元，137亩，宗地内部划分为5个地块，其中3个为商业地块，容积率2.5-5.5不等；1个是住兼商地块，容积率2.0；还有一个纯住宅地块，容积率1.5，且这块纯住宅用地建筑高度不大于36米。
东安湖板块整体规划图，湖东岸是华侨城宗地
该宗地商业用地属于产业发展用地，须用于发展生态旅游及文化艺术产业，有较多公建配套和产业引入要求。除了配建道路、绿地，还要在地块1内建设一栋建筑高度不低于100m的标志性建筑、引入2家以上（含2家）国内上市文旅企业在龙泉驿区设立全资子公司等。
锦绣天府也是由华侨城打造的公园，打造华侨城集团新一代农商文旅体融合项目示范，成为公园城市的乡村表达、配套大运的国际客厅、天府文化的文旅标杆、乡村振兴的示范基地。
锦绣天府（在建，摄于8月18日）
交通方面，车城大道南北穿城而过，现已改名为东安大道，车城大道向南可以到天府新区、高新区，同时也连接了厦蓉高速（未来的东西中轴线），新机场高速等快速主干道，自驾交通还是比较便利。
目前板块内有地铁2号线通过，但是核心区距离地铁较远，远景规划有地铁11号线，目前国家尚未批复。
商业配套方面，目前距离东安新城核心区较近，且已经比较成熟的有吾悦广场，可以满足一些消费娱乐。
吾悦广场
另外还有华润在建的商业体，可能会引进万象城。以及华侨城所规划的商业，将来商业配套还是很完善。
教育配套方面，华润未来之城会配建幼儿园及小学，将来也由华润引进学校。目前东安新城周边有龙泉驿第五小学、青台山小学、向阳桥小学等教育资源。
其他配套方面，未来还会建成成都图书馆新馆、成都市文化馆新馆、演艺中心等，形成一个新的文化体育配套群。
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华润未来之城
东安新城最引人注目的楼盘，肯定是华润未来之城了。
因为它位于东安新城最核心的位置，是目前大运会主会场周边唯一的住宅项目，附近配套就像专门给它建的。
华润未来之城是一个占地35万平米的大盘，相当于两个川发天府上城。
整个项目容积率2.5，包含住宅、商业、教育项目，住宅包括高层和多层产品。
华润未来之城上一次取证是7月17日，均价19600元，户型面积包括116平米套三、143平米套四和186平米套四。目前上期房源还有3、4楼的143平米在售，均价1.9万。
项目预计9月会推出新的房源，户型包括116平米套三、143平米套四和186平米套四，预计价格会比上一期上涨约2000元。
单看户型图，这三种户型都是市面上常见的设计，不但没有什么毛病，还都比较方正，没有浪费面积。
尤其是186平米户型还可以看湖，还是比较安逸。
但是，华润未来之城的高层大都朝向不正，置业顾问讲是为了保证采光，但我是没见过成都哪个豪宅楼栋是这样设计的。
再来看看样板间，首先143平米的样板间进去之后，没有感觉到空间较大。
主卧面积只能说中规中矩，两间次卧只有10平米左右。
116平米户型的样板间看下来，也是感觉空间不大。
询问下来，143平米套内面积约120平左右，116平米套内面积约96平米左右，公摊率超过20%。
客观说，这个公摊不算低但也不算高，但是由于赠送面积较少，华润未来之城的户型实得面积不大。
考虑到2万左右的均价，东安湖这个位置买套大开发商中规中矩的楼盘，对于刚需而言没有吸引力，改善又稍显不足（186平米的还是可以），多少有点不上不下的尴尬。
电建地产 洺 悦 御府
2号线界牌站A口出来就是电建地产洺悦御府，妥妥的地铁盘。
除了临地铁，这个项目一街之隔就是在建的东安湖公园，对面大运会指挥中心几个大字是相当优秀。
而且项目本身又主打低密度加科技住宅，恒温恒湿恒氧，感觉好高端。
所以我是来夸他的吗？当然不是。
电建地产洺悦御府固然有临铁、低密度（2.0）、户型全通透等优点，但是缺点也是非常明显的。
第一点，公摊大。
如果说华润未来之城的公摊还可以接受的，电建地产洺悦御府让我很难接受。
可能你要问了，一个容积率2.0，全都是洋房和小高层的楼盘，公摊怎么会大呢？
原因正是因为所谓的科技住宅。
实际上科技住宅是通过在墙体内安置相关设备来平衡屋内的温度湿度的，所以其墙体要比一般楼盘的墙体厚几公分，而这几公分全都算公摊的。
大家可以看看，这是130平米实体房间内的空间，真的有点小。
第二点，产品设计落伍。
在各大改善盘全力在做大采光面的今天，电建地产洺悦御府一个2019年亮相的新楼盘，居然做了一个很小的阳台，而且客厅只有一扇门和一扇窗户，采光面比较狭小。
大家可以感受一下。
然后再看看主卧，现在流行的产品都会留一个衣帽间的空间，而电建地产洺悦御府的主卧空空荡荡，面积也不大。
次卧看起来也很一般。
厨房设计的不错，生活阳台也算够用。
再来看看外立面，就是石灰加涂料，没有品质也没有颜值。
电建地产洺悦御府洋房一楼是带地下室的户型，户型格局和楼上略有不同，客厅和餐厅不是连在一起的，也没有通透，而是在两厅之间设立了一个楼梯，可以通地下室。
地下室空间还是比较大的，也算是有性价比，不过一层户型也是一言难尽。
整体上来看，电建地产洺悦御府产品比较一般，没有什么亮点可言，而所谓的科技住宅也并无新意，还不如普通装修来得实惠，2-2.2万的单价并非物有所值，因此不是很建议考虑这个项目。
隆基泰和紫樾书香
隆基泰和今年在成都着实是秀了一把。
年初，这家开发商以楼面价11000元，溢价率96.43%的价格拿下龙泉驿32亩地。5月份，又以楼面价14500元的价格拿下龙潭寺宗地。
这家名不见经传的房企，靠着拿地算是赚足了眼球。
而龙泉驿这块高价地，如今也已经开业，案名叫做隆基泰和紫樾书香。
隆基泰和紫樾书香
在去看这个盘之前，我是充满期待的：高楼面价，纯住宅用地，2.0容积率，又算是东安新城范围。因此，我是挺希望可以做出好产品的。
然而，实地看过之后，给我最大的感受就是：普通。
位置普通，配套普通，产品普通。
一切都是平平无奇，没有惊喜可言。
项目位于车城大道以东，一街之隔就是首创万卷山，可以说是在东安新城与大面板块之间。
这个位置，距离东安新城核心区（东安湖）2.5公里，距离地铁2号线界牌站约2公里，距离在建的13号线也有一定距离。
周边的生活配套，目前只能去大面板块消费，项目南侧是在建的龙泉驿区中医院新院区，还比较方便，一街之隔是青台山小学和青台山幼儿园。
尽管离的很近，但青台山小学划片全都在车城大道以西，隆基泰和紫樾书香在车城大道以东，很有可能划不进去。
目前隆基泰和紫樾书香周边还没有学校，未来如何解决还要进一步发展。
隆基泰和紫樾书香一共9栋小高层，362户房源，两梯两户和两梯四户，户型是99平米、110平米套三，118平米和128平米套四。
从户型面积段来看，其实99-128平米对刚改人群来说比较友好。
不过，隆基泰和紫樾书香的户型做的也确实比较普通。
大家来看看户型模型，基本还是3、4年前的户型设计，比较传统，虽然没什么毛病，也无亮点。
公摊率也在20-30%之间，也没有优势。
整体上看下来，是个很普通的项目，虽然项目自身定位很高，但刚需有余，改善不足，如果价格比较合适，还可以考虑。
三个楼盘看下来，说实话多少都有点失望，但是仅就这三个项目相比，华润未来之城在配套和产品方面，还是要胜出一筹。
3
东安湖是龙泉未来的核心，但不是成都未来的核心。
放在龙泉这个板块来看，东安湖有公园、体育、商业、教育、产业等配套，其中公园和体育是最突出的。
大运会可以为东安湖带来机遇，但大运会之后会怎样发展，要看自己如何运营。
文体项目重在运营，而不是开发。
北京奥体之所以至今不衰，是因为两个方面：一方面是不断有游客来参观，不断可以举办活动，也就刺激了消费，这要归功于北京奥运留下的场馆（国家会议中心、国家体育中心）；另一方面，奥体中心周边产业也在崛起，亚投行总部等企业落地，让北京奥体有了新的活力，不再单纯是一个文体中心。
东安湖想要长足发展，也要走文体+产业的路线。
但现在来看，尽管华侨城要打造一个商务区，但目前要求引进的主要是文旅艺术相关产业。
对此，我不得不对东安湖的长期发展表示担忧。
首先，成都发展的大方向是南拓和东进，南拓就是天府新区，东进是东部新区。而龙泉正好在两个新区之间。
这个位置好吗？不好。
天府新区的利好，龙泉基本上沾不到。而东部新区的发展，龙泉作为桥头堡是要支持其发展，而不是东部新区支持龙泉。
目前，龙泉驿的一些产业已经在往东部新区搬迁，如果龙泉没有能找到新的产业发展方向，恐怕很难再次崛起。
其次，更加糟糕的是，龙泉本身的发展动力也已不足。
过去龙泉位居成都各区GDP第二把交椅，但是这个位置坐的不稳。
2019年龙泉驿GDP1318亿元，比2018年增加了16亿元，增速4%，增速排名在全市垫底。
而今年上半年，龙泉驿的GDP被金牛区超越，排名第三。并且与身后的青羊区只相差2亿元，按照两区的增速，今年年底极有可能被青羊区超越。
数据背后是龙泉驿产业增长乏力。
以制造业为主的龙泉遇到了瓶颈，又没有新的产业，龙泉未来发展令人担忧。
虽然龙泉引进了新的汽车制造产业链，但由于汽车行业整体环境因素，目前还未能表现出强有力的增长效果。
再次，东安湖所处的位置距离新老核心区都比较远。
目前从东安湖驾车到天府广场约22公里，而到金融城约30公里，离天府CBD和未来的东部新区核心区更远。
这样的距离，很难受到核心区的辐射。
而北京奥体中心位于北四环，距离北京市中心直线距离仅8公里，距离中关村和望京两个产业聚集区只有6公里。
位置对比不言而喻。
所以，对于东安湖抱有极大期望的朋友，还请平复一下那颗心，尽管2万左右的价格在今天的成都不算高，但在这里买房，就相当于买易碎的奢侈品。
一个词：谨慎，谨慎，还是谨慎。