核心提要：
1、地块起始楼面价1941元/㎡，相较此前区域已出让的过万地价的地块来说很低，仅为1/5;
2、地块定销商品房的销售价格为毛坯均价7500元/㎡，与起始楼面价相差5559元/㎡;
3、目前，区域在售新房较少，新房价格11000-18000元/㎡，商品房二手房价格13418-27408元/㎡，“新二”房价有差异，最高差价达13908元/㎡。
地块信息：起始楼面价1941元/㎡ 将建定销商品房
XDG-2018-28号地块(太极二分厂地块)概况
位置：梁溪区广益路与通江大道交叉口西南侧
土地面积：26172.9㎡
土地用途：居住用地
容积率：≤3.5
建筑面积：91605.15㎡
土地出让起始金：17780万元
起始楼面价：1941元/㎡
地块挂牌信息一览
地块规划图
地块区位图
建设回购及监管协议：
根据地块《定销商品房开发建设回购及监管协议书》可知：按照约定，该地块定销商品房的销售价格为毛坯均价7500元/㎡，此价格为最终每平方米的毛坯单价价格(不再因市场及政策因素变化调整)，乙方保证该价格无条件、不可撤销，定销商品房专项用于崇安片区征收动迁户安置，包括未售出由甲方回购的余房。
根据地块补充资料显示，关于项目的地下车位，土地使用权竞得单位不能进行销售，由属地政府及其授权单位管理使用;关于项目的商业部分，土地使用权竞得单位不得对外销售，由梁溪城投公司按12900元/㎡的价格进行整体回购。
规划设计方案：
拟打造6栋高层住宅和配套用房。其中，1#楼14层，含2层配套用房;6#楼20层，含3层配套用房;2#楼26层，3-5#楼34层。
地块效果图
地块实探：紧邻圆融广场 净地可随时开发
房掌柜实探该地块了解到：地块东邻通江大道，西至惠勤路，北为广益路。目前，四周被围墙挡住，内部平整，为净地，可随时进行开发建设。现西北角有圆融广场和吉宝·凌云峰阁项目，东面为爱家金河湾，南面是无锡汽车站和火车站。就周边而言，老小区众多，交通、商业等配套设施醇熟，生活气息浓郁。
地块实景图
交通(1公里范围内有无锡汽车站和火车站，及地铁1号线、3号线)：对自驾出行的居民来说，地块周边有锡沪路、广益路、通江大道、江海西路、惠勤路和庆丰路等交通道路环绕，可通往锡城各区域;对乘公共交通出行的居民来说，地块1公里范围内有无锡汽车站和火车站，及地铁1号线民丰站、火车站，地铁3号线火车站(在建中);此外，周边还有庆丰路(惠勤路)、勤海桥和金河湾家园三个公交车站，有180路、30路、17路、52路、103路、99路等十多条公交线路到达。
地铁1号线民丰站
配套(市中心、广益、广丰多商圈环伺，配套完善)：就社区商业而言，周边老小区密集，社区底商和农贸市场能满足居民的日常生活需求，还有无锡圆融广场(二期商业中心预计于2021年开业)、盛唐乐享城和乐都汇购物中心三个大型商业供居民购物。同时，周边2公里范围内有崇安寺商圈、欧风街商圈、广益和广丰多个商圈环绕，各种商业、娱乐、休闲等配套完善。
医疗设施方面，周边有无锡三院、101医院和国济康复医院等;此外，周边还有广勤中学、广丰中学、广新小学、通江实验学校、梨庄实验小学和积余实验小学等学校配套。
小区(二手房为主，新房价格11000-18000元/㎡)：目前，该地块周边老小区众多，以二手房房源为主;新房方面，元一蔚蓝观邸、爱家金河湾、格林春天野花园、世茂首府、世茂国际广场和世茂首府已售罄;在售的有无锡圆融广场、吉宝·凌云峰阁、世茂璀璨时光和万科·北门塘上，产品类型涉及公寓、小高层、高层等，整体价格为11000-18000元/㎡;而保利达江湾城、融创广石路两宗地和世茂汽车北站西地块待售。
圆融广场
地块简析：起始楼面价1941元/㎡ 为此前区域拍出地价的1/5
1、定销商品房的销售价格为毛坯均价7500元/㎡，与起始楼面价相差5559元/㎡。
该地块位于梁溪区，紧邻无锡汽车站和火车站，近年来，梁溪区地价走高，已有6宗万元地，数量仅次于滨湖区，即使是在近期土地市场趋冷的状态下，融创广石路两宗地和世茂汽车北站西地块虽均以底价成交，但9773元/㎡、9758元/㎡、9952元/㎡的楼面价也近万，不算低，而该地块1941元/㎡的起始楼面价相较已出让的地块地价来说，仅为1/5。
另一方面，该地块是继绿地香港小天鹅地块(绿地西水晶舍)和万科下甸桥地块(万科·运河传奇)挂牌后，无锡国土局挂出的第三宗要建设成定销商品房项目的地块，用于崇安片区征拆户安置，定销商品房的销售价格为毛坯均价7500元/㎡，与起始楼面价相比，差价达5559元/㎡。
关于项目商业部分，竞得该地块的房企建成后不得对外销售，将由梁溪城投公司按12900元/㎡的价格进行整体回购;而关于地下车位，竞得房企同样不能进行销售。
2、地块周边聚集众多新老小区，且邻近无锡汽车站和火车站，交通较为拥挤。
地块周边环绕着多个商圈，2公里范围内有崇安寺商圈、欧风街商圈和广丰商圈等，各种配套设施齐全，同时邻近无锡圆融广场(二期商业中心预计于2021年开业)和盛唐乐享城大型商业中心，居民生活、购物、娱乐、休闲还是很便捷的。
从交通来说，地块500米范围内有无锡汽车站和火车站，及地铁1号线(民丰站、火车站)、3号线(火车站)，但周边聚集了元一蔚蓝观邸、爱家金河湾、格林春天野花园、康桥丽景等众多已交付入住的小区，和广晟苑、融禾花苑、民丰苑等老小区，人口密集，流动性大，平常交通还是比较拥堵的，待日后，地铁3号线建成通车后，或能缓解这一现状。
3、区域在售新房较少，新房价格11000-18000元/㎡，商品房二手房价格13418-27408元/㎡，“新二”房价有差异，最高差价达13908元/㎡。
目前，地块周边以二手房为主，在售的新房房源较少，除圆融广场的现房公寓房源外，仅吉宝·凌云峰阁、万科·北门塘上和世茂璀璨时光在售，整体价格11000-18000元/㎡。
而在售的商品房二手房价格为13418-27408元/㎡，与新房价格相比，差异还是明显的，最高差价达13908元/㎡。其中，保利达江湾城因是连元街小学学区房，二手房价格更高，达27408元/㎡。
虽然从现阶段来看，区域内在售的新房较少，但长远看，融创广石路两宗地、保利达江湾城三期、世茂汽车北站西地块待售，入市后将有大量新房源可供购房者选择。