11月27日，聊城蓝城·十里风荷文旅小镇项目签约仪式在开发区举行。蓝城房产建设管理集团有限公司总裁许峰，开发区*党**工委书记、管委会主任杨广平参加签约仪式。（据2019-11-28 海报新闻）
据了解，聊城蓝城·十里风荷文旅小镇项目总投资105亿元，由蓝城集团投资建设，项目位于徒骇河滨河大道河畔，依托优越的农业基础和颐养、人文旅游资源，整合提升聊城现代农业板块，集聊城大运河文化旅游、农业观光体验、颐养健康及特色商住于一身，致力于打造聊城乡村振兴齐鲁样板、乡村振兴示范片区。
这也是继济宁邹城蓝城雲梦桃源小镇上榜山东省服务业特色小镇培育名单之后，蓝城集团在山东拿下的又意向合作“特色小镇”项目。此外蓝城在山东相继布局蓝城·临沂茶芽山田园综合体项目、蓝城·烟台桃李春风、蓝城青岛桃李春风、济南杨柳春风项目.....
先看看邹城蓝城雲梦桃源小镇，蓝城·云梦桃源位于山东省邹城市境内，占地面积13000多亩，是山东省级服务业特色小镇。坐拥山、林、湖、田丰盛自然资源，科学规划引入生产、居住、旅游、创业四大功能，打造集现代农业、休闲旅游、田园社区于一体的特色小镇。目前，该项目最棘手的问题是“想方设法引流”、“全力卖房子”，为什么这么说呢？房企主导的小镇项目仍多以地产为主要利润来源，进而支撑农业、旅游、文化等。但事实上，蓝城·云梦桃源的房子并不被济宁人看好，因为那是一个时间跨度大的“愿景”，远离城市中心，甚至是“荒郊野外”且缺少各种配套，短期内不适宜人们居住。
在7月20日邹城蓝城雲梦桃源小镇搞的中式家族合院开放日活动上，有位被邀请的嘉宾说“什么特色小镇，那就是借农业旅游之名行卖房之实，尤其是公然卖别墅！一般老百姓没几个能买起的”。来看看这个云梦桃园的合院，在业内人士看来这就是“正儿八经的别墅”。
尽管中央早就三令五申禁建别墅，但是蓝城宣称的邹城雲梦桃源中式家族合院有门、庭、巷、院的布局，且是上下层分布，按其描述“身处山川湖泊、田园乡野，一座【和楽】院落，庭前轩阔草木繁盛，四时之间赏春望月，拥抱自然的同时更注重家族的礼序传承与团圆和乐”，这到底是不是别墅？而在某一知名房产网上挂着“蓝城·云梦桃源小镇合院均价17000元/平方米。物业费：物业管理费：4.24元/㎡·月。毛坯交房”的销售信息，据知情人讲，该项目销售并非多么理想。
在实际操作中，开发商能借特色小镇建设获取周边低价土地，同时由于各地特色小镇融资政策支持，开发商能够相对较低的成本获取信贷资金。克而瑞在特色小镇2018年度报告中指出：房企主导的小镇项目仍多以地产为主要利润来源，但是2018年，大量房企小镇处在意向、签约阶段，取地、开工数量寥寥，特色小镇落地并不佳。房地产企业做特色小镇要考虑周期问题，做特色小镇是百年思维，是长周期经营、短周期收益，要考虑每天怎么赚钱；而房地产是赚钱思维，短周期开发、长周期收益，二者刚好是相反的。这或许是蓝城在济宁邹城项目后签约的高新区、金乡项目迟迟不能全部开工上马的原因吧。
众所周知，特色小镇2016年迅速火热后，地产化趋势便愈加明显。2016年年初以来，特色小镇建设的号角吹响，各级政府以及开发商都热烈响应。当前全国层面已经批复第一批127个、第二批276个共403个国家级特色小镇。除此之外，各级政府、部门以及企业还有一大批建设计划。据华夏时报报道，截至2017年6月末，全国计划建设特色小镇的总量已多达五六千个。
参与这场热潮角逐的不仅仅是住建部、发改委等热门部委，审批的资格也在国家部委间博弈。第一批特色小镇由住建部、发改委、财政部等多个部委同时推出文件，第二批特色小镇则是由住建部紧锣密鼓的唱独角戏，就连国家体育总局，也称已经中央批准，要在全国开发100个体育小镇，宽进窄出，上不封顶。
正在被房地产过剩困扰的开发商自然不甘人后，大举变身为特色小镇的建设者、开发商和运营商，万达提出了文旅小镇的发展方向，绿城试图用农业小镇建设一种理想的生活方式，碧桂园则大举进军科技小镇领域。
专家质疑：百亿资金、囤地万亩砸向特色小镇，是变相圈地还是行业突围？其实，9月初，《央视网评》推出“特色小镇怪象多”系列评论第二篇明确指出：特色小镇已经成为国家破解城乡二元、产业集聚、文化传承的重要“钥匙”。遍地开花过后，问题也随之而来，一些地方打着“小镇”旗号，行“圈地”之实，沦为房地产开发的翻版。
这背后的原因，一方面是特色小镇的建设本身有着房地产开发的需求，特色小镇离不开房地产，任何小镇都需要有人居住，这种居住需求恰好给了房企进军特色小镇的契机；另一方面是很多房地产企业都在寻找转型机会。特色小镇有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策，很多房地产开发商通过特色小镇的模式以较为低廉的价格获取土地，用进军特色小镇的方式进行转型。中央三令五申，一再要求要严防特色小镇“房地产化”。 2018年9月，河南省人大财政经济委员会曾对当地的一些“特色小镇”进行调研，之后，他们发现，在实际工作中，有相当部分市县对特色小镇的理解不到位，把特色小镇当成筐，什么都往里面装，直接给产业区、旅游景区、美丽乡村、社区等都戴上特色小镇的“帽子”。河南省人大财政经济委员会因此建议省政府建立规范的纠偏机制，对一些出现倾向性的偏差，如房地产化倾向明显的、风险过大的、产镇不融合的现象加强监督检查。
“在一些地方，特色小镇甚至被视为圈地神器。”河南财经政法大学一位教授说，由于一些地方对特色小镇的土地获取方式有特殊政策，甚至不需要经过“招拍挂”，这减少了地产商获得土地的成本，因此，一些房地产企业甚至把签约特色小镇当成了增加土地储备的新途径。这样发展下去，特色小镇最终将成为一些地方政府追求政绩虚高、财政收入虚增的卖地手段，甚至成为一些地产商又一次疯狂圈地的工具。
新华社也在一篇评论中指出，中央三令五申、一再要求要严防特色小镇“房地产化”,但在一些地方，房地产项目成为特色小镇建设中的绝对主角。以“特色小镇”之名，*房行**地产项目“圈地”之实，也让特色小镇偏离了建设的初衷。虽说一些特色小镇早期投资建设离不了地产开发，甚至需要地产的销售和出租来回血。可怕的是房企观念不转型，用过去“短平快”的赚钱方式来开发小镇，重营销轻运营，用故事和概念吹高当地房价，让企业和人才望而却步，自己赚钱走人，留下“空镇”“鬼镇”。
切莫让文旅小镇、特色小镇，成为地产的“幌子”！文旅小镇也罢，特色小镇也罢，都是小镇。既然是小镇，当然是生产、生活的地方，那就要有居住、生产、商贸、娱乐的空间，故而就有了地产。仔细想来，好像也没什么不对。问题是，投资商们不管三七二十一，既不“文”，也不“旅，更不”小镇“，直接就奔着地产去了，这就令人惊诧了。为什么开发商可以恣意而为？为什么地方政府可以放纵不管？
这得先弄清另一个问题：为什么要另起炉灶，在一个没有人居住的地方，或者干脆把人全部迁走，去搞所谓文旅小镇或特色小镇？
如果为了休闲，靠近城市的地方有的是空间，寻一个有历史文化沉淀、并自发形成市民休闲、有市井生活文化元素的地方，进一步改造即可，有交通市场区位优势。如果是为了旅游，为了外地游客体验当地生活之便、之利、之目的，寻一个靠近景区、且有地域文化习俗的地方，进一步提升即可。旅游在观光之外是为感受生活而来，迁走了原住居民，哪还有活的风景？如果是为了特色小镇，那更好办了，寻一个具有特色产业基础的乡镇或村落，进一步聚合人才、资本、技术，直接升级即可，不是还有“特色小城镇”这一现成的模板吗？
那么，重投入搞一个建筑群，到底为什么？只有一个答案：卖地产。一些地方在特色小镇的政策红利下，用建设工业园区的思维，规划特色小镇。开发商借助特色小镇的“帽子”，获取廉价工业和商业用地，*房行**地产开发之实；为了弥补前期投资，从当地政府手中通过一级土地整理拿到不少优质且便宜的二级土地进行开发，通过价差谋取暴利，推高了当地房价。试问：没有遵循城市地产的一般性开发规律，而是打着文旅地产的幌子，却没有遵循文旅项目发展规律，结果如何？目前，几乎在每一座城市都丑陋地摆放着或多或少、不死不活的文旅小镇或特色小镇“僵尸”，已是明证。政府为了什么？政绩和形象。不过，到头来，地产商里子没有了，政府的面子也没有了，正是“死要面子活受罪”。
文旅的大主业应该就是我们看到的各种小镇了，都是真金白银的杰作，但却生机不高。文旅小镇热，看上去是文旅产业的大发展，其实和当初各个地区的造城风潮如出一辙，是病。只不过是披上了一个旅游的外衣，说白点还是在盖房子。只是这个房子的区位优势不太明显，大都盖的比较偏僻，这也就给投资人们提出了更多的要求，如何把房子卖出去的解决方案，让旅游成为了首选的嫁衣。
文旅项目的景区化，成为了很多项目卖房的核心模式。但是我们发现，这些文旅项目的景区化，更多的是在考量住在这里的人的需求，而不是考量人为什么来的问题，这也是地产的配套思维。如果项目有着很好的区位优势，配套思维无可厚非。
旅游做出了人气，才能活下去，才能谈文化。做好旅游，每一个项目都要做到独立引流，也就是引爆思维，旅游第一个要解决的是人为什么来的问题，而不是地产思维第一个要解决的是来了玩什么的问题。因为解决了人为什么来的问题，也就解决了人来了玩什么的问题；但是解决了来了玩什么的问题，却不一定解决了为什么来的问题。