1.评测导语
【上海百强小学 & 学区房精选宝典】是上海学区房攻略专门为家长粉丝们打造的内容栏目，全国独家深度真实优质学校&学区房评测。
买上海学区房，看上海学区房攻略，一次性买对学区房。
这篇文章会给大家详尽分析北宸佳苑小区的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。北宸佳苑作为对口虹口第一梯队的虹口四中心小学的学区房，在选房方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。
我们会给出购买建议，告诉大家为什么北宸佳苑的电梯三房和两房是这个小区最值得购买的户型。
2.小区点评
小区标签：学区房+宜居房+轻轨房（3号线和8号线）
小区位置：
2.1 小区优缺点
2.1.1 优点
北宸佳苑靠近轨道交通3号线大柏树站约450米，距离8号线曲阳路站约900米。整个曲阳板块的房龄偏老，尤其是对口四中心小学的学区房，都以老公房为主。北宸佳苑房龄是1999年至2008年，品质明显高于同片区内其他小区。小区内居民有很多的企业主和企业高管，小区物业管理养护较好。
小区对口虹口四中心小学和虹口实验学校，有公办双学区加持。 学校教学管理严格，家校互动频繁，到了五年级大家都很拼，班级的学习氛围浓厚。对于好学上进的孩子来说，虹口四中心小学拥有非常理想的学习环境。
从产品力来看，整个小区以法式小高层，双阳台，中式风格为核心卖点。小区绿化面积和活动设施用心合理，住宅品质较高。
并且由于保养不错，外立面相对比较干净，内部环境绿化不错，居住人群相对年轻，不仅能满足主流居住需求，而且对于对居住品质很有讲究的人群，这个小区也能很好的满足其需求。
另外北宸佳苑的面积和户型选择面比较多，从2房到4房，预算从800万到1300万的朋友都可以考虑.
2.1.2 缺点
部分靠近马路的楼栋，会有一定的汽车噪音影响;由于小区的主入口靠近岳阳医院，小区出入有时候会比较堵。由于是非普通住宅，交易税费高。
2.2 推荐购房方案
买北宸佳苑，建议以800-950万的二房为主（部分大二房可改三房），这是对虹口四中心小学能够兼顾自住和学区的学区房。
选择的时候，应选离高架远的楼栋，居住体验会更好。
106平两房两厅带两个大阳台，两个飘窗，南北通透全明户型，主卧和次卧分别位于客厅的左右两侧，可以做到动静分离，保持私密性。
111平两房，将活动区分为动区，休息区分为静区，该户型可以使两个区域之间的活动互不干扰。客厅面积适中合理，满足对应的功能布局需求，空间浪费较少，落地窗采光极好，视野宽阔，视觉上可以使房子敞亮很多。
3.小区分析
3.1 基础信息表
4.小区周边配套
4.1 教育学区
虹口四中心小学和虹口实验学校。其中虹口四中心小学属于虹口公办小学的头牌，它的位置离小区很近，方便家长接送小孩；虹口实验学校属于虹口区一梯队的好初中，仅次于四大民办初中，作为一个保底的选择是很不错的。
4.2 商业配套
曲阳百联购物中心地上一层至六层用于商场经营。其中，购物中心的每一层都有餐饮，中高档餐饮品牌入驻占总体量的30%左右。二楼超市已引进线上线下的知名品牌。三楼打造成一整层的儿童空间，将成为虹口区最大的儿童主题乐园，面积达到1万平米。四楼的数码娱乐体验区，为爱好科技的顾客提供好去处。五楼设置为餐饮、KTV。六楼的集装箱集市小镇将集潮流与文艺一身，打包当下最热潮流尖货。室内剧场空间、集装箱主题集市、书店、电影院等设施协调布局。打造虹口最大儿童主题乐园。 商场已于2019年9月29号试营业。
4.3 医疗配套
上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院主院区位于上海市虹口区甘河路110号，创建于1976年，是一所集医疗、教学、科研为一体的三级中西医结合综合性医院。
小区离医院很近，平时如有意外，就医非常方便。
5.板块概况
曲阳是虹口内环线附近的纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。
曲阳位于虹口中部，北中环以内，部分处在内环内，驾车出行相当便捷，可上内环和中环线。穿过市中心的主干线，地铁8和10号线经过板块内，前往人民广场仅需15分钟不到。曲阳是纯居住区，商业和办公资源比较匮乏，仅有一个曲阳家乐福和上海商务中心等老商厦。不过与板块南部接壤的瑞虹新城即将落地的航母级商业—瑞虹天地太阳宫，将满足板块内居民的消费需求。此外，虹口第二大集中绿地的曲阳公园也在板块内。
曲阳拥有虹口区最好的公立小学—虹口四中心小学，对口的是虹口最好的公办初中虹口实验学校。虽虹口民办教育要强于公办，但选择四中心不失为一种很好的保底选择。另一所二梯队的曲阳第四小学也在板块内。
曲阳的医疗条件较好，拥有三甲综合的岳阳中西医结合医院，特长中医科，另有上海建工医院等几所二级医院。
曲阳板块的住宅由大量15年楼龄以上的老商品房和老公房组成。区域内唯一的次新房是复城国际，大三房总价在1300万以上。带学区的老商品两房，如北辰佳苑，在800-900万元左右。品质更次一点的老大楼，如银联花园，小两房在550万左右，挂学区的一房可低至400万元以下。
6.对口优质学区分析
对口虹口四中心小学，属于虹口区公办小学头牌
该小学对口虹口实验学校，属于虹口区第二梯队公立初中
虹四+虹实验也是虹口唯一好小学+好初中的升学搭配。总的来说，如果能上虹口四中心，是一个很好的选择。
7.小区概况
7.1 建筑外立面+楼道
小区的外立面采用的是涂料，当前状态比较好，没有发现明显的脱落现场。
入户大厅保养的很不错，墙面都有贴砖，上下楼梯处地面也有贴砖。
特别是打扰的很干净，物业比较用心。
7.2 环境、设施
小区中庭休息处，绿树成荫，绿化很好，夏天乘凉的好去处。
7.3 物业服务：物业认真负责，小区内部干净整洁
物业比较严格，陌生人进入小区，必须登记。小区内有几栋是*队军**干休所，所以私密性也很好。
7.4 居民结构：购买者多为资金较雄厚的高级白领、公司高层、企业主人群，小区自住人群多，出租比例低。
8.户型分析
8.1 户型图：
产品形态：高层
主力户型：106平+2室2厅+朝南
适合群体：改善或者三口之家
将近5米的阳台面宽，视野特别开阔，双朝南户型，采光通风效果上佳，空间没有一点浪费。
8.2 户型图：
产品形态：高层
主力户型：111平+2室2厅+朝南
适合群体：改善或者三口之家
次新房采光好+房型正气，板式结构+全名户型，2梯2户，走廊会有约10平赠送面积；明厨明卫，不留下任何一个采光通风死角。
8.3 户型图：
产品形态：高层
主力户型：127平+3室2厅
适合群体：改善或者三口之家
主卧朝南，次卧朝北，户型方正，大三房设计，适合三口之间居住。客厅朝南带阳台，采光很好。
9.总结
9.1 北宸佳苑是虹口曲阳板块少见的优质公立双学区的学区房。在寸土寸金的内环核心地段，单价8万绝对是良心价。尤其是跟周边单价8-9万的老破小比较，顿时能体现出北宸佳苑的居住生活品质。整个小区自住为主，以企业主和白领居多，双学区加持，值得购买。
9.2 建议以800-950万的二房为主（部分大二房可改三房）。
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