徐州城南巨无霸项目“千禧城”3月4日取得1、2、3号楼预售许可证，可售房源470套，由于该项目一期地块整体建筑面积约72万㎡，含15万㎡商业和57万㎡住宅。整个项目住宅量更是超4700套，实打实的巨无霸项目，该项目的入市，也给周边楼盘带来巨大压力。点击蓝字查看：千禧城价格公示
那么，这个项目的首开，是一种怎样的景象呢？
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这里的开盘“静悄悄”
3月16日，千禧城正式开盘，没有想象中火爆，也没有正儿八经的仪式，售楼处门前仍然在施工，一如平常。
售楼处门外
进入售楼处，能够看到有置业顾问在向看房者介绍房源。在一群保安和置业顾问的包围下，主持人站在一个抽奖箱前，反复强调着抽奖时间，沙发区则有一些大姨在休息，一些孩子在玩耍。
两位保安站在项目首开优惠告示前，告示上写着开盘优惠2万元的信息。
根据千禧城价格公示，该项目均价约8909元/㎡。该项目毛坯交付，根据优惠规则，购房者当天购买有直接折扣，最低房价不到8000元/㎡。
项目沙盘
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产品中规中矩，定位刚需
3月4日，千禧城获得3栋楼的销售许可证，分别是1、2、3号楼。可售房源大约有470套，开盘前，置业顾问表示16日会先推出2号楼和3号楼，大约272套房。在开盘现场，置业顾问称目前开盘只推出2号楼。楼栋位置见下图：
千禧城1期住宅房源分布
从图上可见，该项目大部分房源都是34层，两梯四户，中间户为100㎡，边户为133㎡。可以说是非常“刚需”。我们先看主推的两种户型：
100㎡三室两厅一卫户型
133㎡三室两厅两卫户型
值得注意的是，100㎡户型分摊面积约23.61㎡，133㎡户型分摊面积约31.23㎡。这两种户型的套内面积分别为76㎡左右和101㎡左右。
2号楼部分房源分摊面积
分摊面积有点大？置业顾问说，阳台部分面积赠送，不过从样板房来看，133㎡户型的阳台似乎不是太大。
样板房阳台
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“置业顾问”在介绍别家房子
“去样板间看看嘛？”一位“置业顾问”非常主动拉着小编要去介绍样板间。在去样板间路上，这位“置业顾问”介绍了中骏·柏景湾的房子，说是今天柏景湾推出新房源，价格不到8000元/㎡。
中骏·柏景湾位于北京路沿线，地理位置相较于千禧城一期要好。价格低于8000元/㎡，明显针对今天千禧城的首开折扣。
有楼盘在路边宣传
从千禧城出来的时候，中骏·云景台、金水湾、银城·致享城的销售人员纷纷要拉小编去各楼盘售楼处。该项目周边几分钟范围内有大约十余家在售楼盘，其中银城·致享城、小城故事、隐山观湖、中骏·柏景湾、中骏·云景台、金水湾、珍宝岛等项目是直接竞品。
柏景湾售楼处内与千禧城等项目的对比
小编随后来到了1.6公里外北京路上的中骏·柏景湾项目。柏景湾1月25日获得销售许可证，当时推出了14、18、19号楼，3月16日该项目加推19号楼，置业顾问表示实际售价低于8000元/㎡。远低于备案公示价格。
中骏·柏景湾价格公示
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城南价格战一触即发
过去的徐州城南，是别墅洋房扎堆。自2018年来，这种情况突然发生了改变，虽然别墅洋房仍然是南区特色，但售价越来越高。
而主打刚需的项目则把容积率用足，34层的住宅屡见不见，且价格战有愈演愈烈的趋势，去年底，城南有楼盘暗中降价，从而引发了各楼盘跟风。
千禧城此次开盘，尽管给出了较大幅度优惠，但容积率较大，公摊较高，价格和周边楼盘比没有体现出优势。尽管是“巨无霸”楼盘，但很可能因为首开表现一般而给其后的销售带来压力。
可以预计，因为北京路沿线、娇山湖板块大量楼盘的存在，2019年城南楼市竞争激烈，价格战在所难免。
千禧城周边六家楼盘驾车距离对比
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千禧城为何只开一栋楼?
此次千禧城开盘，还是有让人疑惑的地方：
首先，该项目取得三栋楼的预售许可，开盘前也曾表示要推至少两栋，为何如今只推一栋？是蓄客不足没有信心，还是观望市场期待能够重新涨价？
其次，2018年6月10日起实施的《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，要求商品住房项目建设规模在 4 万平方米以上的，每次申请商品房预售许可和现房销售备案的建筑面积原则上不低于 4 万平方米 ( 尾盘除外 ) 。已取得商品房预售许可和现售备案的商品住房，房地产开发企业必须在 10 日内一次性公开全部房源，不得分批次销售。加强房地产市场联合执法检查，严厉打击违规预售、捂盘惜售、恶意宣传炒作、炒卖房号、哄抬房价等违法违规行为，切实维护房地产市场秩序。
房源公开，但分批次销售，是否违反了政策要求呢？
对于城南千禧城的开盘，您怎么看？欢迎各位留言。
来自 徐州楼市发布 原创 吴磊