买房是个技术活，不仅考验购房者的运气，很多时候考验的是购房者的眼力和判断力。特别是在楼市下行、低迷背景下，购房者的眼力就显得尤为关键。
今天，我们就讲讲一个将于4月3日上市新盘的性价比。 值不值得购买？请你看完我们给出的六个理由，再做决定。
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2021年5月14日，金地以封顶价31.73亿元+1200㎡政策性用房虎口夺得瑞安市南滨江景观带一期地块， 溢价率30%，成交楼面价约7473元/㎡，地价创区域新高。
之所以称虎口夺食，因为该地块政府已与其他开发商谈得较为深入，甚至有消息称该开发商做好了项目设计方案，只等拿地就可开工。没想到半路杀出个程咬金，拉高了地价，也为自己开发留下了后患。
该地块位于飞云江南岸，属于飞云街道。项目长约2.2公里，宽仅约50-250米不等，是一块约264亩的沿江长条地块。
地块区位示意图
这也是一个综合项目，包括住宅、滨水公园、商业、商务、酒店、文体设施等功能，沿着飞云江南岸一路布局，并被命名为瑞安新外滩 （备案名：南滨江外滩广场） 。
项目效果图
4月3日，该盘首期将推出148套房源，均价约16062元/㎡。其中，10#为一线江景房，均价约16827元/㎡。15#为二线江景房，均价约15552元/㎡。
在温州市区听惯了动则五六万的江景房，咋一看似乎便宜到家了， 但为什么还说性价比奇低、不值得购买呢？
02
A.地价贵，不等于定价就可以高
去年上半年，包括瑞安在内，全国大部分城市的楼市都无比亢奋，地价屡屡创新高。但从去年下半年开始，楼市上演了惊天大逆转，一直到现在还持续低迷。
开发商在楼市高位拿的地，却在低谷上市，可以说是生不逢时。 由于该地块所在的江南新区楼盘并不多，可参考的价格非常有限，近年来仅有瑞安生态科学城的住宅金茂悦可做参考。
2019年1月28日，金茂集团以楼面价2642元/㎡竞得金茂悦地块，后于2019-2020年七次开盘，以均价11000元/㎡左右上市，很多房源只有9000多元㎡。由于性价比不错，金茂悦被不少刚需购房者和投资客热捧。
区位图
大家都知道，2019年至2021年楼市尽管有过高潮，但总体较为平稳， 两个地块相差1.6公里左右的情况下，两年时间地价每平方上涨了4831元。 现在回头看，显然是 金地当初地拿贵了。
跟金茂悦相比，在地拿高了的情况下，开发商便顺着这个逻辑， 将商品房定价上调了5000多元/㎡，这也是开头说性价比极差的主要因素。
自己地拿高了，想转嫁给购房者，这是拿购房者当傻子。当然，最终让市场说话。
B.此新外滩非彼金茂悦，有江景？
当然有人会说，这5000元/㎡，是江景带来的。那么，我们不妨看看瑞安江景房的价格。
第一个维度我们就看开发商的定价逻辑： 10#一线江景房均价约16827元/㎡。15#二线江景房均价约15552元/㎡。
上面两者价格一对比，你们就能明白， 开发商自己也觉得飞云江南岸江景不值钱，有江景跟没江景相比，只有1000多元/㎡的价差 ，zhe跟温州市区近1万元江景价有巨大的差别。
再看飞云江北岸。去年年底，时代宝龙·滨江上品一期开盘，均价约27000元/㎡。周边二手房，外滩印象南向一线江景房约28000元/㎡，低于当年开盘时的约35000元/㎡的高峰价。至于边上的尚水名都，由于建设年代稍早，二手房房价更低。
就瑞安新外滩北侧正对面的瑞安外滩，则建设年代更早，至于外滩大厦、新湖大厦等老旧江景房，更是不足20000元/㎡。
瑞安外滩
与瑞安新外滩仅一江之隔的瑞安中心，于2020-2021年分两期开盘，南向一线江景房约17000元/㎡，非江景房约16000元/㎡。 它在地处瑞安老城区、地段更成熟、南向看江的情况下，仅比瑞安新外滩高了约1000元/㎡。
要知道，在瑞安城区北部靠山的瑞祥新区，二手房房价都突破30000元/㎡大关了。瑞安南向看江的一线江景房，二手房表现竟不如瑞祥新区？显然， 瑞安人对江景，似乎没有像温州市区那么执念。
C.瑞安城市多向发展，向南成效肉眼可见
对瑞安城市发展有些了解的人都知道，早年瑞安从安阳新区开始新一轮城市大突围，后又上马瑞祥新区、江南新区，此后又打造了滨海新区，直至最近几年通过旧改，对城市西部也进行了大开发。
可以看出，最近10多年来，瑞安对城市四个方向都进行了大范围的开发和建设，但你们发现没？ 唯独江南新区推进最慢，建设强度最弱，辨识度也最差，总体上仍是城郊结合部。
江南新区部分区域
瑞安新外滩所在的瑞安江南，包括飞云、南滨、云周等地，被列为瑞安江南新区。 开发10余年来，建设进展总体缓慢，仅于高铁瑞安站前形成一座城市孤岛，是瑞安多座新区中相对失败的一座。
我们都知道，买房买的是未来，买的是潜力。尽管近几年瑞安有拥江发展的规划，但滨海新区刚起步，城西大改造刚开始的背景下，特别是 在温州大都市区空间规划要求瑞安向北靠近温州主城区的大背景下，瑞安江南片的发展目前看不到前景和潜力。
当然，如果愿意等，十年后甚至更长的时间会有些机会。
D.配套、环境，没有最差只有更差
如果说江景价值有限，那么瑞安新外滩的另一侧，更是一个减分项。
沿途场景
与瑞安新外滩仅一小路之隔，是一片城郊结合部，包括农田、农房、汽车维修、金属材料作坊、旧货市场、医院等，伴随着货车通行、工业噪声，用“脏乱差”来形容也一点不为过。
即便是沿街商铺，也以建材、五金为主。这城郊结合部长达3公里以上，伴随着瑞安新外滩西南侧从头到尾。
沿途场景
如果说瑞安新外滩东侧沿江是“天堂”，那么西侧城郊结合部就是另一个世界。不能享受城市氛围和生活配套，但却要 面对城郊结合部的各种“脏乱差”。
这个长达2.2公里项目建成后，很可能是一堵“遮羞墙”，为对岸的瑞安外滩视角塑造了优美的城市天际线，遮挡了背后的“脏乱差”。它以美好遮挡丑陋，也意味着 居住在这里的人，要忍受背后的丑陋。
沿途场景
当瑞安新外滩与瑞安城区被飞云江阻隔、与城郊结合部相连，届时它作为生活配套的商业设施，在以外来务工人员为消费主体的情况下，还能保证品质与档次吗？
E.后续供应量巨大，但接盘者有限
放在大温州视角看，瓯江北岸可以依托的是整个永嘉。鳌江两岸的鳌江、龙港分别依托平阳、苍南江南片，都拥有自己的腹地。
然而飞云 （包括南滨、云周等） 只是一条宽约2-6公里不等的狭长地带，向南就是平阳，没有腹地。
瑞安滨海、江南发展空间对比
瑞安城区居民，若跨江前往飞云，潜意识里就是“出城”了。就连飞云本地居民，只要有条件，也往往向北跨过飞云江，搬进瑞安城区。 那么瑞安江南新区的客群，除了少量跨江的刚需购房者，基本在当地。
该区域所在的江南，近些年开发的金茂悦上市的住宅量就有2500多套，当时由于有性价比，吸引了一大批投资客，自住购房者比例有限。 今后，待金茂悦交付后，预计会有大量投资者抛售。
供应洪峰还不仅仅停留在这，瑞安新外滩本身住宅供应量也有2000余套，在后续购房者极其有限的背景下，区域将面临严重的供过于求市场状态。
F.东西朝向户型，神龙见首不见尾
或许有人会说，追求“1字头”的江景房，可以忍受。但是，这座江景房为了更好地看江，却违背了基本居住需求。
如此次上市的10#是一线江景房， 139㎡四房户型是一个东西朝向的户型 ，准确地说是东偏北、西偏南朝向，与飞云江平行。
其中，正面看江是客厅、餐厅、主卧和次卧，但都是 朝东偏北约25度，与温州人喜欢的“四朝南”完全不符。 背面，则是厨房、书房、卫生间、次卧，朝西偏南约25度。
建筑面积约139㎡户型示意图
这样的房子， 正面全天无日照，背面还要承受“西晒”，冬天阴冷、夏天炎热，毫无生活品质可言， 江景又有什么意义？
至于15#稍好，与飞云江垂直，主面朝向为南偏东约25度，东边间享受一线江景，其余房源也有二线江景。
建筑面积约125㎡户型示意图
通过建筑物理分析，结合温州的纬度位置， 正面朝南偏东不宜超过15度，偏西不宜超过12度。 显然，15#还是偏东太多了， 届时将早上日照早，过了中午之后没有日照，冬天午后阴冷。
一期房源如此，接下来其他房源同样如此。 为了看江面更大，瑞安新外滩牺牲了太多房子、生活的基本要素，是一种本末倒置的做法。
03
综合来看，瑞安新外滩所描绘的未来很美好，但无论是周边环境、当地习惯、未来发展空间，还是住宅朝向所带来的一系列问题，让它从居住到投资，都失去了价值。
江景很美好，但只剩江景的房子，你觉得还可以入手吗？
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