原创： 买房私人顾问 中国房评报道 前天
转眼8月过半，不管是“幼升小”还是“小升初”都已经落下帷幕，而私信顾问君咨询学区房的留言并未减少。
纵使北京市相继出台了城六区与通州区的义务教育阶段入学政策，实施多校划片，也挡不住家长为了让孩子得到更好的教育，在这场优质学校入学名额争夺中一掷千金，学区房也再次成为众家长趋之若鹜的焦点。
尤其是刚刚引入人大附的亦庄开发区，暂时还未实施多校划片，依然可以单校入学。
人大附所在的亦庄开发区河西区，区域内还有亦庄实验学校（十一学校亦庄分校）、中芯国际学校等优质教育资源，所以该区域的新房和二手房备受亦庄开发区以及周边旧宫、瀛海、通州台湖等区域业主的关注。
因为通过购房落户让孩子就读高质量学校，依然是现阶段最简单直接的办法。
不走心的户型设计
硬伤遍布
近日一位读者致电顾问君，说要在亦庄开发区购置一套学区房，但有好学区，价格又合适的限竞房项目户型实在选不出来，这件事让他纠结很久，寻求建议。
顾问君一下就猜到了让这位读者纠结的项目——和悦华锦。
和悦华锦是位于亦庄开发区，由保利、首开、金地三家开发商联合开发的限竞房项目。不可否认，和悦华锦确实是近期关注度很高的项目，尤其是“人大附旁”的宣传口径，为其引来一批有着迫切学区需求的意向购房人。
但看过这个项目的人都觉得户型有些怪，就拿89平米三室户型来说，虽然客厅在同级别户型中空间较大，但餐厅的位置很不合理，无论是挨着开放式厨房放置，还是放在进门左右侧客厅旁，动线上都会有干扰。
同时开放式厨房的设计，显然不适合经常在家中炒菜做饭的家庭。如果在餐厅和导台处加推拉门分割两个区域，餐厅的空间会变得更小，视觉上也会更压抑。
从书房到客厅中间的走廊空间很是浪费，看似很宽，但很难利用。玄关正对开放式厨房和卫生间的设计感觉像是在住宿舍公寓。
试想一下，进入玄关，第一眼看到的就是餐桌和后方的厨房，而厨房又是生活中最难保持整洁干净的一个区域。如遇正在炒菜做饭的情景，油烟与饭菜的味道便会弥漫在整个玄关，甚至客厅中。
更让人不能理解的是，和悦华锦130平米四室户型居然采用了跟89平米三室户型类似的设计。主卧＋客厅、餐厅占据近2/3的面积，厨房、客卫、两个北向卧室挤在北面。
而且130平米户型的走廊设计更宽了，浪费更多了，而玄关直接对着客卫，导致客卫的隐私极差。
真不知道设计师有没有想过，客卫的门不常闭，业主回到家一进门看到的是什么样的画面。如果是客人来访呢？
而且从风水学上来讲，卫生间门正对入户大门是住宅房屋设计的第一大忌。所谓门相冲不聚气，指的是空气从大门进来是直冲的，对人的运势和身体不利。在民居传统布局结构中，卫生间门与大门、卧室门是不能成一条直线的。
顾问君不迷信，但这样的户型设计，顾问君是不会掏腰包的。
再说下“人大附旁”这个学区。
“虽然人大附与和悦华锦仅一街之隔，但我们也不让说学区了，这是上面的要求。”
销售的话有些欲擒故纵的意思。顾问君多方打探获悉，人大附现在的建设用地确实是批到了项目西侧的地块，与项目一路之隔。
只要不出“意外”，和悦华锦确实在亦庄人大附的学区内。不过亦庄人大附从去年10月签约到现在，都还没有动工的迹象呢。
而学校从施工建设到竣工验收需要2-3年的时间，如此推算，人大附最早的招生时间也要到2021年了。
那这个区域还有更好的选择么？
周边二手学区房
性价比高
既然亦庄开发区是单校入学，顾问君把亦庄河西区除和悦华锦外，带学区的项目做了一下盘点。
除了建设较早的南海家园回迁安置房，区域内还有亦庄金茂府（亦庄金茂悦及金茂逸墅）、北京城建海梓府、万科金域东郡这三个商品房项目，收房时间从2016年到2018年不等，项目很新。
其中万科金域东郡项目东面为亦庄实验学校（十一学校亦庄分校），亦庄金茂府和北京城建海梓府学区与和悦华锦相同。而这个区域的住宅项目都隶属亦庄开发区管理，只要满足入学条件，都可以申请就读中芯国际学校。
亦庄金茂府与北京城建海梓府的洋房产品在上半年才刚刚售罄，现在在售均为叠拼别墅，总价较高。不过这三个项目均有二手房在售，产品户型从75平米两室到150平米四室平层，单价从5.8万元至6.3万元不等。
如果追求低总价，万科金域东郡75平米两室和90平米三室都是不错的选择。在中介网站上，万科金域东郡75平米两室户型报价430万元（单价约5.78万元/平米），90平米三室户型报价530万元（单价约5.81万元/平米）。
虽然金域东郡是2016年交付的项目，但户型设计并不落后。75平米和90平米户型中，餐厅位置的设计也很合理，除走廊空间有部分浪费外，并没有大的设计纰漏。
北京城建海梓府105平米的三室户型，可以看作是金域东郡90平米三室户型的升级。多出的一个卫生间可以解决早起洗漱时卫生间不够用的问题，更为实用。由于户型面积增大，价格也有所增加。在中介网站上，北京城建海梓府105平米三室户型报价640万元（单价约6.1万元/平米），比130平米的和悦华锦总价上还是有优势的。
这三个项目中户型设计最好的，当属亦庄金茂府的平层产品，130平米和150平米四室户型均采用元宝户型设计，双卧室朝南，南北通透，客厅与餐厅的功能区分离，还配有家政间。
其中150平米四室户型作为130平米四室户型的升级，餐厅的位置更为合理。更大面积的家政间空间用途更具多样性，是可以满足三代人居住的理想户型。
而亦庄金茂府的二手房单价也是这三个项目中最高的，在中介网站上，亦庄金茂府130平米四室户型报价845万元（单价约6.3万元/平米），150平米四室户型报价960万元（单价约6.1万元/平米）。
相比和悦华锦89平米三室468万元，130平米四室685万元的总价，北京城建海梓府、万科金域东郡的二手房项目总价差距不大，但这两个项目是即买即住的现房，而且金域东郡紧邻的是已经兑现的亦庄实验学校。
而更偏改善的亦庄金茂府平层户型，为二孩家庭提供了更好的居住空间和功能选择。也是区域中户型最好的产品。
另外，北京城建海梓府和亦庄金茂府在今年划入了中芯国际幼儿园南海子园的学区。这两个项目业主的孩子可以直接就读该幼儿园。
顾问君认为，家长们对学区的追求无可厚非，只是在生活中对房屋功能诉求更多的是居住。不要为了买学区而买一个后悔终身的户型，毕竟居住是一辈子的事。
同时也希望开发商能在限竞房微利时代回归产品本身，通过产品赢得购房人，而不是单靠学区和价格来吸引客户。