中城光谷龙山湖
（东湖高新-光谷东）
预计2020年中旬推出超级大平层
该项目是前任光谷东单价地王
户型面积为165-270平
有可能毛坯销售
项目放风价18000-20000元/平
目前，中城光谷龙山湖项目在各大房地产网站的详情页面也已经上线了。
基本信息截图：
中城光谷龙山湖项目正在建设中，计划推出大户型平层房源。
项目汉街万达外展点已于2019年8月开放，项目现场售楼部暂未开放。
户均面积超200平
低密度高端住宅
中城光谷龙山湖项目已于2018年9月份公示了一期和三期的规划方案。根据规划显示，该项目共包含A、B两个地块，规划净用地面积约69437.32平米，总建筑面积约221412.26平米，计容建筑面积约147186.41平米，其中住宅建筑面积约112994.84平米，商业建筑面积29921.16平米。项目整体建筑密度18.77%，绿地率28.97%，容积率2.12，共522套房源，户均面积约216平米，机动车停车位1786个，其中住宅车位1356个，商业车位361个，幼儿园45个车位，其他配套24个车位，小区人车分流设计，住宅车位配比约1:2.6。
总经济技术指标：
其中一期占地面积52084.67平米，总建筑面积161367.62平米，计容建筑面积106048.24平米，住宅建筑面积101965.34平米，一期容积率2.04，绿地率31.16%，共479套房源，户型面积约212平米，一期二期共有1422个地下车位，包含住宅部分1356个车位，幼儿园45个车位，其他配套21个车位。
一期经济技术指标：
项目一期住宅呈合围式分布，整体呈P字形，楼栋朝向为南北朝向，南向略偏东。
平面规划图：
一期共包含8栋15-24层住宅、1所9班制幼儿园及约250平米的配套商业。其中5、6号楼15层，4号楼16层，8号楼22层，9号楼23层，1、2、3号楼24层，所有楼栋一楼均为架空层设计，整个一期户均面积约为212平米。从户均面积和容积率来看，该项目定位都是非常高端的。
日照分析图：
项目三期为商业地块，占地面积为13685.81平米，总建筑面积48594.1平米，计容建筑面积30108.67平米，其中商业建筑面积为29921.16平米三期容积率2.2，建筑密度42.21%，绿地率20.15%，共有364个地下车位。
三期经济技术指标：
商业地块在住宅的南边，地块比较方正。
三期平面规划图：
项目商业部分由三层的商业盒子以及一栋16层的商业楼组成。
商业效果图：
日照分析图：
项目整体容积率很低，一期户均约212平米，超越了之前花山地王项目151平米的户均面积及正荣紫阙台约140平米的户均面积。一般大多数住宅项目的户均面积在110平米左右，该项目超200平米的户均面积，可以肯定项目整体定位偏高端，甚至是豪宅。
项目备案信息已上架：
项目共规划9栋高层住宅，共552套，最新户型为165平，基本是以2梯2户的大平层为主。从小区楼栋分布来看，东面的5、6、7、8、9号楼可以看湖，因此户型较大，均为230-270平。1、2、3、4号楼临街，户型稍微小一些，为165-230平。
165平户型：
该户型数量比较少，仅仅位于2号楼和3号楼，三房两厅两卫，南北通透，三开间朝南。户型有独立入户前室，还有一些其他拓展面积，不足是只有三间房，也很难改造为四房。
195平户型：
该户型位于1、2、3、4号楼，是项目第二小的户型，四方两厅三卫，三开间朝南。该户型南面阳台很大，主卧带衣帽间和卫生间，舒适度比较高。
230平户型：
该户型位于4、5、6、7、8、9号楼，四房两厅三卫，三开间朝南，三面采光。该户型南面2个卧室均为带衣帽间和卫生间的套间，客厅带拐角阳台，舒适度高。
270平户型：
该户型结构和230平户型类似，四房两厅三卫。虽然结构上没有什么太大缺陷，舒适度也很高，但270平这么大的面积不再加一间房做成五房，还是非常遗憾的。这样的面积，如果稍微设计得当一点，做成五房四卫甚至六房四卫是完全没有问题的，一点都不影响舒适度。主要还是由于户型开间不够，南北进深过长，导致利率户型房间数受限制。
总体来讲，中城光谷龙山湖的户型都是大平层，结构都还不错，阳台大，飘窗多，还有电梯前室和后室的拓展面积，整体公摊应该是很小的。不过阿松认为户型功能性差了一些，165平只做了三房（通常可以做四房）、270平只做了四房（这个面积阿松认为需要五房）。
2016年光谷东单价地王 后来被南山超越
已拿地近5年
2016年7月8日，武汉中央商务区城建开发有限公司以12.79亿元竞得位于九峰一路与珊瑚北路交汇处的P（2016）060号地块，楼面地价8688元/平，溢价率高达256.34%，成为当时的新光谷东单价地王，后来光谷东地王纪录被南山光谷府项目超越，南山项目楼面价达到了12363元/平。
2017年6月26日，武汉报建项目查询网上显示，武汉中城龙湖房地产开发有限公司的中城龙湖森林项目报建，即中城光谷龙山湖项目。
据查询，武汉中城龙湖房地产开发有限公司为武汉中央商务区城建开发有限公司全资子公司，是武汉中央商务区区投资控股集团有限公司旗下的大型国有房地产企业（中城地产）。作为武汉本土的大型国有房地产集团企业，中城先后在武汉先后开发了丽水花园、裕荣家园、武昌城市公园等多个地产项目，中城国际、中城时代、中城上城、中城上品、中城青年汇、中城广场、中城悦城、中城SOHO等多个项目。但从区位分部来看，中城地产开发项目多位于汉口，武昌仅有少量项目开发，而该项目为其在光谷的首个项目。
项目的工程备案名为“中城龙湖森林”，但实际开发商和龙湖光谷城的龙湖并没有任何关系，只是旁边的水库叫“龙湖”。因此项目最终改名为中城光谷龙山湖，也让人不会误解。
值得一提的是，项目2016年就拿地，不过后来一直捂盘，每年的新盘预告中都有他，但一直不开。目前终于捂盘到备案价格不限了，2020年肯定要入市，但市场能不能接受这个价格就不好说。
光谷东未来科技城产业园区
靠近外环线
中城光谷龙山湖项目位于东湖高新区九峰一路与顶冠峰路交汇处，属于东湖新技术开发区光谷东板块。该项目距离东三环线约7.6公里，靠近绕城高速，距离绕城高速不足1公里，是光谷东区域中环线位置最远的项目之一。光谷的四环线和外环线目前是重合的，因此项目可以说靠近四环，也可以说靠近外环。
项目微观区位：
项目北边是九峰一路、中科院武汉植物园光谷园区以及空地；
西边是住宅用地，预计是管委会自持的未来城产业员工住宅及光谷十六小学；
东边是在建的龙山湖公园和水库；
南边是龙山湖公园，隔着公园是北大资源山水年华住宅小区。
区位点评：
1、该项目在光谷未来城附近，靠近外环线绕城高速，在光谷东的环线位置较差，明显偏离了光谷中心城。
2、项目所处位置为未来科技城启动区，周边有较多产业规划，比如华为武汉总部，产业人口多，产值高，购买力高。
3、该项目近距离内，有规划的龙山湖公园，以及植物园，居住环境还算不错。
未来科技城：
项目区位图：
距离地铁1.3公里，交通状况一般
自驾：项目周边有九峰一路、珊瑚北路，距离主干道高新大道约1.5公里，往主城区主要依靠高新大道。目前该项目只能往南边走比起光谷东多数项目来说，该项目周边路网一般。不过目前周边并不怎么堵车，但是距离三环略远，目前不是很方便上城市快速路，未来会好一些。
项目周边还靠近武汉外环线（绕城高速），不过目前光谷东的出口匝道还未开通，未来开通后出城会方便一些。
高新大道路况：
根据规划，高新大道也将进行快速化改造，后期自驾出行或将更便捷。
高新大道改造效果图：
地铁：该项目距离11号线光谷七路站直线距离约1.3公里，11号线东段已经开通，从左岭通往光谷火车站，可与2号线换乘，轨交路网比较发达。不过该项目距离地铁站略远，需借助其他交通工具换乘。
测距图：
11号线武昌段线路图：
项目北边就是有轨电车L2路的植物园站，该站点是L2路的终点站，可以坐有轨电车在光谷七路站换乘地铁11号线。不过有轨电车比较慢，略显鸡肋。
公交方面的话就比较欠缺了，距离最近的两个站点也在一公里以上。
交通点评：距离地铁略远，不过也算是地铁覆盖范围之内。自驾出行也不是很方便上快速路，整体来说交通状况一般。
项目配套
产业配套：项目所在的是武汉未来科技城片区，有众多高新企业入驻。华为武汉研究所也建设在未来科技城，因此附近高收入的人群非常多，有较强购买力。
商业配套：按照规划，该项目自身规划了一定体量商业，另外光谷东区域内规划的商业配套也十分强大，不过光谷东的商业规划集中在光谷五路附近，距离项目约3.5公里，略显不便。
光谷东大量商业规划：
另外项目周边北大资源小区比较成熟，有部分商业可以作为该项目共享配套。
教育配套：项目自带幼儿园，另外项目西边就是已于2018年9月开学的光谷十六小，仅一路之隔，距离约300米。后期上学还是方便。武汉市光谷第十六小学（未来城一小）该学校主要服务武汉未来科技城周边，但从之前的划片规律来看，把高新大道以北的楼盘都划到了这个学校。
目前该小学的大致划片范围：
未来科技城云集了包括华为在内的众多高科技企业，很多人说该学校虽然没有挂牌重点学校，但其圈层完全不亚于任何重点学校！
光谷十六小（未来城一小）位于东湖高新区九峰二路以北、顶冠峰以西，规模为36个班、1620个学位。服务范围为武汉未来科技城区域，作为华为武汉基地等周边重点企业项目配套，帮助缓解未来城地区入学压力。
学校实景图：
医疗配套：光谷东规划了三个三甲医院，分别是光谷三路的湖北省妇幼保健院分院；靠近三环线的光谷同济医院以及光谷六路附近武汉光谷国际医院。项目距离已经开院的光谷同济医院大约7公里。后期待武汉光谷国际医院建成之后，就医会更方便。
根据城市留言板上最新回复，光谷六路上的医院正在征集方案：
此外，项目东边和南边是规划建设的龙山湖公园，项目名字也由此而来。北面有光谷植物园，兰亭公园等，项目后期居住环境还是比较好的。
配套点评：该项目周边产业园较多，距离光谷东商业核心略有距离。不过项目自身规划了部分商业，另外周边有成熟小区，可共享社区底商。项目紧邻光谷十六小，上学还是比较方便的，另外项目周边较多规划建设的公园，居住环境不错。
价格分析：大概率卖毛坯
或开创光谷豪宅的先河！
此前光谷东区域带装修项目基本是一口价规则，带装修18000元/平，且大多数项目去化情况不错，开盘日光的项目不少。不过近期目前中建星光城已经到达17200元/平的光谷东最高毛坯备案价。而中城光谷龙山湖项目是区域地王，楼面价接近9000元/平。中城光谷龙山湖预计2020年中旬入市。据阿松了解项目大概率毛坯销售，毛坯价格在18000元/平左右。因为项目户型太大，毛坯价格足够高的情况下，不用拿装修来溢价了，不然就很难卖了。不过项目位于武汉外环附近，必定创造武汉外环价格新高。
区域楼盘表：
项目做这个定位，一来是填补光谷片区的豪宅空白，二来是因为未来城片区没有新房，因此没有太多市场竞争，只要有需求，就有可能卖的出去。项目的主要受众就是周边未来科技城或者华为的高管，这部分人群购买实力非常强，又有品质居住的需求，中城光谷龙山湖项目最终可能成为未来科技城或者华为的高管宿舍。
项目实景图：
从项目效果图看采用的是公建化外立面，类似玻璃幕墙的设计，这样的设计档次，在光谷还是非常罕见的。都说光谷无豪宅，而中城光谷龙山湖虽然环线位置很偏，但从品质上和户型面积上，很可能成为光谷真正意义的豪宅首创。
不过按照项目的面积段计算，其主力面积195-270平，其总价将在350万-500万区间段，在光谷东片区与之类似的就是叠拼别墅产品。目前碧桂园云玺、云境、龙湖光谷城项目都有叠拼别墅产品，单价在27000元/平左右。但叠拼别墅优化面积较多，建筑面积较小，与高层大平层产品相比各有优势。
阿松综合点评：
1、中城光谷龙山湖项目环线位置较差，靠近外环线绕城高速，在光谷东区域内占据的地段一般，属于未来城产业园区。
2、项目距离地铁略有距离，靠近高新大道主干道，整体交通状况一般。
3、项目偏离光谷东商业核心，周边配套一般，不过距离学校较近。另外项目周边规划建设较多公园，整体居住环境还不错。
4、该项目规划的户型面积为165-270平，预计定位高端豪宅，但能不能做出品质还不少说。
5、该项目是光谷东单价前任地王，已经捂盘近5年，预计毛坯销售，且户型面积较大，总价不低，置业门槛较高。华为和未来城高管专属，不是刚需的菜。