房地产下行趋势视频 (房地产下行与需求收缩)

2022奏响稳定房地产市场的“交响曲”

◆1.“保交楼”并列稳民生政策地位提升，央地协力筑牢交付底线；

◆2.中央政治局会议表态渐积极，“930”房贷财税支持限于“托而不举”；

◆3.地方调控从试探性松绑到应放尽放，全年超295省市595次政策放松；

◆4.降准、降息、降利率下限仍难激活购房意愿，居民信贷修复有限；

◆5.房企融资政策持续放松，“金融16条”后转向保主体；

◆6.中央托底引导地产底部修复，首要是落实保交楼稳民生；

◆7.地方加码政策力度促需求，弱二线及三四线有望全面取消四限；

◆8.房企供给侧改革渐进尾声，稳信用下优质房企融资将实质性改善。

2023政策持续宽松，定调继续托底

展望2023年，中央政策定调将继续托底， 核心目标在于全面落实保交楼 ， 逐步引导房地产市场底部修复 。预计中央政策力度仍将相对克制，强力刺激性政策较难落地。地方需求端政策力度有望继续加码，其中 一线及强二线城市 调控政策或将局部放松， 弱二线及三四线城市 或将全面取消“四限”。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下优质房企融资环境或将实质性改善，其中股权融资或将成为企业融资的重要工具。可以期许的是，随着融资功能逐渐恢复， 央国企及优质民企 经营将逐渐回归正轨， 出险房企 仍将有序出清。

随着积极的财政政策与货币政策的持续输出，今年我国的国民经济是要复苏的。对于房地产的影响也是积极向上的，那么复苏是不是意味着房价会涨？成交量恢复性上升是肯定的（重新突破 15 万亿），但价格到底会不会上涨却具有未知性！！！

2022年全国商品房均价跌破万元大关！

据国家统计局显示，2022 年全国商品房均价已经跌破万元大关，跌至 9814 元/㎡，同比下跌 3.2%。

五类房企均价对比

华润（央企）、万科（混合所有制企业）、碧桂园（债务未违约民企）、融创（债务违约民企）绿地（债务违约国企）

碧桂园主力战场在低线城市，2022 年的均价同比下跌 4.5%，虽然跌幅大于全国商品房平均跌幅（-3.2%），但并没有出现断崖式下跌的情势。

如果碧桂园的数据属实，那么也可以从一个小小侧面反映出：低线城市的新建商品房价格坚挺程度，比想象中的糟糕场景要略好一些。

我们用绿地的均价跌幅来作为参照系：2022 年绿地均价下跌 15.7%，跌幅远超碧桂园。

相比之下，2022 年华润均价同比高达 12.3%，就显得格外惹眼。当然，这主要是结构性上涨（即高价项目占比更大），这也能反映出华润的战略变化：开发了更多核心城市的核心地块。

TOP20央国企的均价涨跌

央国企的优势，体现在均价涨幅上。还是那句话：这是结构性上涨，他们获得了更多核心城市的核心地块。

房地产的影响其实取决于以下两大关键因素：第一，经济基本面是否好转。第二，政策宽松程度和市场预期。在2023年，房地产有所复苏是必然的的，但是房价会总体趋稳，优质资产会依旧坚挺。在“房住不炒”的政策下，刚需抄底未尝不可，但投资价值已消失殆尽。