金秋10月不仅是北京最美的收获季节，也是楼市传统的“银十”旺季。
据亚豪机构统计，10月北京有36个项目入市，其中，丰台区域表现突出，包括鲁能•钓鱼台美高梅公馆、天恒金融街公园懿府、钓云台等3个高端纯新盘在内的5个项目入市。
10月17日，备受瞩目的鲁能•钓鱼台美高梅公馆在北京钓鱼台国宾馆举行了产品创新发布盛典。说起这个项目，不得不说合作的三方，即鲁能地产、钓鱼台国宾馆、美高梅国际度假集团，解读为国企保障、国宾礼遇、国际风范，因此，被形象地称为“三国演义”。
手哥以为，与其说是“三国演义”，不如说是“三国演绎”。下面聊聊几个看点。
看点1 聚焦丰台：高端项目扎堆
丰台作为内城区，在北京楼市中长期边缘化。这与北京城南发展的滞后不无关系。2010年北京启动城南发展行动计划以来，特别是新机场的落地，城南楼市不断迎来利好。
从房企布局来看，2013年，龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南三环市场，丰台土地价格迅速攀升。就在9月初，中铁建和方兴联合体以超过5万元/平方米的价格拿下丰台石榴庄地块，再次引发业内对丰台豪宅区崛起的关注。
从住宅存量来看，目前丰台区商品住宅存量仅在3000套左右，仅占全市存量的3%。随着城区可开发土地的日益减少，丰台三、四环土地也开始集中推出，项目多将以豪宅产品面世，例如已入市的龙湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地块、愗源夏家胡同地块等高价地。一大批优质高端项目入市，逐步成型与聚集，接下来会是氛围和配套的跟进，必将使丰台成为北京新兴的“豪宅区”，提升整个区域的价值。
位于丰台石榴庄的鲁能•钓鱼台美高梅公馆，坐镇北京三环中轴线，区位优势突出，具有不可复制的价值。地铁5号线、10号线及亦庄线在此交汇，在建的8号线经过周边设站，榴乡路等多条市政道路接驳三、四环，交通极为便利，距离国贸、王府井、崇文门等商圈不过六七公里，可尽享城市经济、文化、商业、医疗等诸多资源。
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。随着三四环之间可售项目越来越少，该地段的稀缺价值将会更加突出。
鲁能•钓鱼台美高梅公馆作为10月份丰台3个高端纯新盘之一，在中国第一外事宾馆钓鱼台国宾馆盛大发布，惊艳亮相，其上市无疑备受关注，值得期待。据了解，项目发布当天便受到客户青睐，已有近200位客户排卡。
看点2 三大品牌：“跨界”强强联合
房地产的跨界营销早已成为一种新趋势、新潮流。“跨界”让不同的元素相互渗透、相互融合，从而有力地提升品牌的立体感。可以建立“跨界”关系的不同品牌，一定是互补的，由此带给客户多方位的体验、满足多元化的需求。
发布会上，鲁能北京公司总经理钟安刚介绍，鲁能地产深耕北京23年，一直致力于缔造城市高端生活，开发了优山美地、格拉斯小镇、鲁能7号别墅等一系列高端地产。鲁能与钓鱼台美高梅携手，基于共同理解，深度合作，既充分释放鲁能在地产领域强大的优势，又深度融合钓鱼台美高梅高端的服务优势。
鲁能集团北京公司总经理钟安刚
钓鱼台美高梅酒店集团董事、副总经理刘亚宁介绍，钓鱼台国宾馆是中国最高规格的外事服务机构，接待过无数国家元首和政要；美高梅国际度假集团是世界500强企业，全球酒店和娱乐巨头。而钓鱼台美高梅由钓鱼台国宾馆与美高梅国际度假集团合资成立，通过精诚合作，鲁能•钓鱼台美高梅将引入国宾级服务品质，将产品回归生活品质，力求打造出引领时尚、艺术风潮的活力社区生活。
钓鱼台美高梅酒店集团董事、副总经理刘亚宁
鲁能•钓鱼台美高梅公馆的推出，是三大品牌的强强联手，正如手哥所说，这是地产界的“三国演绎”，也将会丰富地产跨界案例库。
看点3 “场景革命”：引领生活方式
鲁能•钓鱼台美高梅公馆将项目客户定位为“梦想家”，体现对人的梦想的尊重，致力于打造梦想之都、活力之城，并融入到一系列空间和场景设计中，在发布会上以富有冲击力的视听效果呈现出来。
项目从美英等国的中央公园设计中汲取灵感，采用了与美国帝国大厦、克莱斯勒大厦相同的ART-DECO建筑风格，自然石材与玻璃幕墙相结合，营造出现代艺术气息，意在打造城市中心区的花园胜景和喧嚣中的宁静绿洲。
维拓建筑设计公司总经理崔伟表示，项目为纯板式设计，独创灵活的空间结构，复式楼层南北通透，局部错层达4.6米，演绎了空间主义与自由美学的完美结合。作为精装修项目，赠送国际高端品牌家具、内嵌式的家用电器，以及新风除霾系统、智能家居系统，满足品质生活的需要。
维拓建筑设计公司总经理崔伟
场景的运用会带给人直观的感知，动态的呈现。比如有了智能家居系统，出门在外，你可以通过电话、电脑来远程遥控家居各智能系统，在回家的路上提前打开家中的空调和热水器；回到家里，使用遥控器可以方便地控制房间内各种电器设备，等等。
另外，社区内WiFi免费全覆盖，同时精心打造SPA、养生为主题的康体会所和以健身为主题的运动会所的双会所配套。配备健身房、游泳池，足不出户就能享受到SPA理疗等专业化的服务，目前在北京的项目，有双会所的已经屈指可数。
项目在设计上体现出对客户多元需求的考虑、对场景呈现的用心，比如专门打造了一处宠物公园，可以让宠物撒欢儿。也许项目中一处小的设计和场景，就能打动客户。正如我在10月12日的《售楼处与书店的5个故事》一文中所举的例子，华润橡树湾楼盘的一个书房，打动了中国地产第一长袖善*男舞**全忠，书房的设计在营销和成交中起到了关键作用。
在品鉴过项目后，北京房地产业协会秘书长陈志分析：鲁能•钓鱼台美高梅公馆在场景设计上取得重大突破，描绘了众多空间场景的切换，是现实生活碎片化场景的再造，使生活空间的“实”与生活乐趣的“虚”高度融合，改变了传统的生活方式，演绎了一种新生活的图谱。
鲁能•钓鱼台美高梅公馆项目不禁让人想到罗辑思维联合创始人吴声最近的热门新书《场景革命：重构人与商业的连接》，这本书描绘了正在发生的商业革命和支撑场景的要素，指出未来的生活图谱将由场景定义，未来的商业生态也由场景搭建。很多时候，人们喜欢的不是产品本身，而是所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。
在移动互联时代，“场景”将重构人与商业的连接。新的体验，伴随着新场景的创造；新的流行，伴随着新的洞察；新的生活方式，也即新场景的流行方式。以产品为中心的营销逻辑与以人为中心的连接逻辑，具有本质的不同。人、货、场原来是用户、产品和平台，现在的人、货、场则意味着社群、极致单品和新场景的连接。在此趋势下，相信未来的商业，特别是房地产的营销，将更加注重场景的运用，客户的体验和感情的融入。
地产操盘手，你的营销左右手