我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问
提问：房姐您好，我名下在朝阳区十里堡有一个80平两居500万价值，*款贷**余额100，父母住，应该不会卖。我男朋友马上能办工作居住证，我们计划在东边、北边买婚房，预计两年后生孩子，首付有200w，我自己还可以做信用贷或者抵押贷。我们现在在朝阳区看了下四惠、十里堡、酒仙桥、望京、北苑这几个地方。问题：1、在朝阳区买还是海淀区的牡丹园、西土城买？2、如果朝阳区的话这几个地段哪个比较好，或者哪个地段是完全不要买的？3、如果要买，就拿200w首付，还是抵押*款贷**多凑点首付买个更贵的好？十分感谢！
回答：推荐朝阳区十里堡、酒仙桥 望京 这几个区域投资属性更好十里堡500能抵押出接近200+，加上手上200，400+的首付在这些区域选筹还是足够的，也脱离红海区其次还是看你的还款能力
提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(*款贷**利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]
回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。天鹅湾不卖，可以买；泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。
提问：房姐你好！夫妻双方北京户口，现有两套房，一套在亚运村75小两居，不满五老破小回迁，无*款贷**，一套在门头沟90小三居有*款贷**，老人投靠户口已迁过来，有100XJ，月入3万，再入手一套130三室自住500万，在亚运村上班，请推荐有学区环境好的楼盘，资金如何操作？两套房子哪个值得持有？谢谢求回复！
回答：亚运村的房子可以抵押出来门头沟没价值可以出掉加上你的本金足够买500+的标的北京很难推荐到小区，内部到房子差异太大。要更具标的具体分析可以重点看下望京金台路附近，或回天区域也可以淘一下
提问：如何看待昌平的未来科学城的发展前景？
回答：围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。北京人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。做为投资这种地方是一定要避开的，环京线只有燕郊有价值
提问：房姐，沈阳是不认房不认贷吗？是不是可以破北京限购？本人北京的，无房无贷。多少可以上车沈阳？能不能具体推荐几个片区
回答：沈阳新盘，对本地人认房，外地人认贷认房沈阳破限购容易沈北新盘可以关注雨润，亚泰城。二手沿着沈北地铁线淘单价8千内的10年内次新盘，学区盘优先，配合淘笋。准备*弹子**20左右。二手也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区
提问：房姐你好，看上康家园两套房，步行5分钟到地铁。第一套：两室一厅，建筑面积68.7，1997商品房，满五唯一，南北通透，装修尚可，六层中的四层，边户，西晒，最低价375万，房主置换卖房。第二套：两室一厅，建面65.5，1997公房，满*不五**唯一，南北向，不是边户，通透性一般，基本无装修，但可以改造成小三居，六层的四层，360万可议价。我是刚需，首付160万，公积金可贷120万，打算混合贷。明天准备和第一套房主见面议价，我们提多少钱比较合适？这是我们第一天看房，第二天就开始谈价，是不是太仓促？另外，第二套房多少钱比较合适？要不要再看看酒仙桥区域？感觉劲松十里堡八里庄房子太老。
回答：可以了解下业主的情况，如果着急置换，可以适当多砍，现是买方市场，他更着急，可以说一点房子的缺点但不要太过如果时间充裕，建议多跑盘对比
提问：房姐你好！我现在情况是这样，孩子2026年上小学。有一套首套*款贷**的房子，96年的，市场价大概460万，有180万*款贷**没还。家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。有几个问题想请教，1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？
回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。推荐望京慧谷，宝星
提问：房姐好，请教一下：1.网上app等售房平台上不少二手房房源户型及价格方面都还不错，也有很多人去看房，但房子一直未卖掉，您估计真实原因是什么？2.网上app上报出的二手房源价格，在计算首付款金额时，评估价默认乘以0.95，是指通常情况下，可以砍价到95折吗？或者说，银行能够*款贷**的基数一般都是成交价的95折？感谢您
回答：户型价格并不被市场认可，或者是药单，一般人操作不了评估和真实成交没直接关系，银行*款贷**是按评估价算，一些盘是可以做高的，就是传统的gpgd
提问：你好，现住九龙，想在周边再入手一套100平米左右的投资，首城国际、珠江帝景谁更好一些啊？九龙目前还有投资价值吗？大望路附近您有推荐的小区吗？
回答：珠江帝景更好，偶尔可以淘到笋盘。关注双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新......具体还要结合个人具体偏好。
提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗
回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。天通苑板块分析：天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复，我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜；东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。天通苑的价格陷阱：天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况：1.面积特大，例如300-400平；2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）；3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价；4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。
提问：您好，个人是做区块链的，现金流不太稳定，年收入大概100w左右，好的时候大概200w左右。1，之前在环京周围投资了一套，有*款贷**记录，所以不是首套，满足了5年社保要求，有购房资格（已查验），现在买属于北京二套的资格。2，手上银行卡现金750w左右，准备结婚，北京首套房用于自住属性较多，希望可以住的舒服一些同时也兼顾部分投资属性（大概七三分），个人比较喜欢东三环这一地段。3，是应该全款买房？还是应该适度*款贷**呢？（先拆解500万买入一套1300万的房子然后再抵押贷出来呢？），两种方式如何选择，利弊如何？4，您推荐什么小区呢？东三环附近的，两居还是三居？
回答：1.不管是首套还是二套资格，都可以*款贷**贷足，这一点不用担心。2.750万首付如果选筹没有溢价，评估和*款贷**都能做好，大概可以买到1600万左右的房子。你的需求如果带有自住，则可能评估不足预计在1400-1500左右。3.现金流充足情况下月供不需要精算。4.拆借800买入然后再抵押。5.北京没有某个小区可以推荐，需要落实到一套套具体的房源，个体的差异太大。1500左右的标的数量较少，比较分散，以小区作为单位容易踩坑。3-5居
提问：房姐你好，纯投资，看中一套马家堡的80平米小三居，98年的房，6楼的4楼，南北通透，全明格局，小区里有学校，小区门口有4.10号线，军休所房楼道管理比同小区其他楼要好，单价比同小区两居板楼低2、3000，我现在犹豫是凑全款拿下交房后转手赚一点就卖好还是贷部分款放一两年再卖好?请指教。
回答：现在楼市不适合短炒一进一出，税费吃掉利润除非你做ABC单，不过户，合同交易，你直接找到下家接盘，赚个20万的差价。马家堡板块还不错，如果小区还不错，又是9折笋，可以继续持有，等待下一波涨幅来了之后再出货。全款拿下再做抵押。
提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果*款贷**多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。*款贷**少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。
回答：你好，*弹子**300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余*弹子**足够你投资城市以及未来5年的月供。北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。
提问：有首房首贷资格，也可全款再抵押，刚需自住，不考虑学区，首付预算180-200万。人在航天总医院上班，想买单位附近的2-3居，目前看的清和园附近小区，推荐下合适的付款方式及小区。
回答：那边位置有点偏，涨幅空间有限200首付能买总价450左右的标的，目前高性价比集中在东三环和东四环老破小，做为重点淘笋
提问：房姐好，关注很久了，有个问题需要咨询，一直很纠结。北京首套首贷，2020一月社保满五有资格；目前看中百子湾金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手头现金250W，月收入流水目前实开的话只有1w左右，不知道有没有办法能上车。首付应该没太大问题，主要是月供问题感觉压力太大。也考虑过暂时放弃在北京买房子，之后去外地，但是又不甘心，此外东四环这边其他地方没有特别看好上车的盘（比较看重物业和环境），不知道有没有推荐。
回答：金都杭城基本没有什么让人购买的欲望，价格毫无优势。250万现金再北京可以买很多不错的标的。既然你看重物业环境那更不应该买百子湾角落里的房子。北京买房有一点基础背景要了解，800万以内的房产，是市场选择买家，一套各方面美好的房子，价格一定不美好。
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