来源：地产密探
作者：MT财经
历史总是惊人的相似。该来的，迟早会来。日前，包商银行曝出遇严重兑付危机而被建行托管。
在银行体系风控如此严厉之下，如果说这还是孤案的话，那些风控弱于银行的其他机构就未必啦。
如今，揭开这个潘多拉魔盒的，正是一家230亿信托公司巨头。通俗点说，信托公司，就是银行的延伸，做银行不能做或不方便做的，也就是合法的影子银行。
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“被打开的潘多拉魔盒"
6月10日，号称上海证券交易所唯一上市信托公司的安信信托，延期公布一份答复函，外界质疑最多且最关注的就是被曝出产品逾期难兑付一项。
究竟有多少？上交所：安信，你必须给股民说清楚。
大家知道，对于信托公司来说，最怕别人说他产品有问题。言外之意，是信誉至关重要受损，否则投资人怎么敢把钱交给他们去管理？
遗憾的是，比其他机构收益率偏高的信托理财产品，最终还是曝雷！
外界肯定会想，即便踩雷，也应该是像上一轮曝雷的中诚信托等实力较弱的信托机构，怎么也不可能发生在一些大机构。08年美国金融海啸的时候，雷曼等华尔街大鳄也不是顷刻之间倒下的？
针对监管问询逼问，安信信托解释如下：
截至2019年5月20日，到期未能如期兑付的信托项目共计25个，其中单一资金信托计划13个，涉及金额59.42亿元；集合资金信托计划12个，涉及金额58.17亿元。 2018年上半年到期，未能兑付的金额约为0.62亿元。2018年下半年到期，未能兑付的金额约为48.12亿元。截至5月20日，2019年到期未能兑付的信托项目总金额为68.86亿元。
对于逾期项目，安信信托给出2个解决方案：一个是展期，一个是债务重组，寻找第三方接盘等。在这个行业，这2个方案信托公司运作的非常娴熟。
在房地产金融圈里，有几家信托公司在房地产领域很激进，业务做得也很大，当然也尝到了房地产的甜头，其中包括安信信托、四川信托、新华信托等多家非银金融机构。
没想到的是，上述其他没上市的暂时无恙，因为个别项目即便曝雷，只要投资人不闹，往往会悄咪咪妥善解决，但安信信托就不同啦，作为上市信托在信披监管面前估计”鸭梨山大“。
目前，到底哪些融资项目踩了雷？涉及房地产的，又可能会是哪些？安信信托官网在业务栏上，只字不提房地产，却着意强调城市更新，同时还搬出国家行业政策以不便披露为由拒绝公告。
为了揭开这个谜团，密探君从第三方权威平台用益信托网详细查询了安信信托的一系列产品，按2018年初往前推，从期限看应该是2016年以来发行的居多。
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“地产信托踩雷，或是冰山一角"
已发行的房地产信托产品，具体详情如下：
第一，安信·上海中梁房地产股权投资8号集合资金信托计划，发行于2016年3月11日，融资7.5亿元，投入宁波市海曙区姚丰片区HS14-02-3a 地块开发，期限不详，收益率8.5%-9%。
第二，安信·深圳罗湖城市更新集合资金信托计划，发行于2016年4月8日，融资2.1亿元，投入深圳新华城地产的罗湖项目*迁拆**、开发等，期限4年，收益率8.5%-9.2%。
注：该产品已被媒体曝出兑付逾期，安信信托4月15日曾公告称借款人资金安排出了问题。
第三，北京百万庄项目股权投资集合资金信托计划，发行于2016年6月28日，融资15亿元，投入北京银科地产的百万庄项目*迁拆**、开发等，期限4年，收益率7.5%-8.8%。
第四，安赢2号宏地置业房地产股权投资集合资金信托计划，发行于2016年6月28日，融资7亿元，投入温州市瓯海中心区A-01b 地块及衢州市江山城北小学北侧地块，期限2年，收益率7.5至8.3%。
第五，安信安赢3号·华鸿地产房地产股权投资集合资金信托计划，发行于2016年9月1日，融资5.6亿元，投入温州市苍南县龙港镇世纪新城片区 7-02 地块、苍南县龙港镇世纪新城片区 7-12 地块，期限1.5年，收益率7.4%-8%。
第六，安赢11号广州油富城项目集合资金信托计划，发行于2016年9月27日，融资16.5亿元，投入广州翰粤地产收购标的项目70%股权及后续开发，期限2年，收益率7.3%-8%。
第七，安赢12号深圳雅园宾馆城市更新集合资金信托计划，发行于2016年10月9日，融资16.5亿元，投入深圳安汇地产收购标的70%股权及“深圳市雅园宾馆片区更新单元”，期限2年，收益率7.3%-8%。
第八，安赢14号中梁房地产股权投资集合资金信托计划，发行于2016年10月26日，融资7.5亿元，投入上海宏御地产项目开发，期限1.5年，收益率7%-7.7%。
第九，稳赢株洲电商产业园项目股权投资集合资金信托计划，发行于2017年1月9日，融资6.5亿元，投入湖南金岸地产项目开发，期限2年，收益率7.2%-7.8%。
第十，安赢43号•凤凰古城中心改造项目股权投资集合资金信托计划，发行于2017年3月1日，投入湖南凤凰太丰文化旅游投资有限公司的凤凰古城中心改造，期限2年，收益率7.2%-7.8%。
第十一，安赢21号·百意资产房地产股权投资集合资金信托计划，发行于2017年5月23日，融资4.5亿元，投入上海维罗纳置业位于浙江台州的温岭铁路新区 TL040212 地块开发，期限2年，收益率7.2%-7.8%。
第十二，安赢58号•康都置业信托*款贷**集合资金信托计划，发行于2017年10月24日，融资5亿元，投入上海康都置业的“天和尚海格调”项目后续开发，期限2年，收益率7.2%-7.8%。
第十三，安赢50号·维罗纳温州项目股权投资集合资金信托计划，发行于2017年10月24日，融资10亿元，投入上海维罗纳置业的4个项目开发，期限1.5年，收益率7.2%-7.8%。
第十四，新农村建设发展基金集合信托计划之优先受益权，发行于2017年12月29日，融资规模不详，投入贵州宏德置业的“贵阳乐湾国际新农村建设项目”，占地7500亩，期限12个月，收益率8.2%-8.7%。
注：该产品被曝逾期触雷，去年7月融创收购”超级大盘“乐湾国际45%的股权，虽一再撇清逾期与己无关，但融创入股也是基于合作方感觉自身实力不足。
第十五，安赢32号·广州大壮三旧改造项目集合资金信托计划A类，发行于2018年2月9日，融资1亿元，投入广州大壮集团旧改项目，期限3年，收益率7.8%-8.7%。
第十六，锐赢18号•中泰来酒店经营性物业*款贷**集合资金信托计划，发行于2018年2月28日，融资4亿元，投入井冈山中泰来大酒店、湛江中泰来大酒店整体装修升级改造，期限3年，收益率7.7%-8.5%。
第十七，锐赢15号•惠阳澜山名苑资产投资项目集合资金信托计划，2018年3月29日，融资3亿元，投入惠州惠阳开发的澜山名苑项目，期限1年，收益率7.3%-8%。
第十八，安赢59号•上海仁阅置业股权收益权投资集合资金信托计划（第二期），发行于2018年3月29日，融资3.4亿元，投入上海仁阅置业位于上海南桥新新城的“天和前滩时代”项目，期限2年，收益率7.5%-8.2%。
第十九，安赢25号深圳和缘福城市更新集合资金信托计划，发行于2018年5月22日，融资5000亿元，用于重庆逸合实业收购深圳市和缘福投资70%股权及“龙岗区坂田街道坂雪岗科技城04城市更新单元”范围“金鹏足球地块”城市更新，期限1.5年，收益率9%-9.2%。
第二十，安赢50号维罗纳温州项目股权投资集合资金信托计划，发行于2018年5月29日，融资10亿元，投入上海维罗纳置业的4个项目开发，期限11个月，收益率8.5%-9%。
第二十一，广州碧园城市综合体项目集合资金信托计划（第二期），发行于2018年5月29日，融资5亿元，投入深圳经济特区新华城有限公司旗下的项目开发，期限2年，收益率9%-9.2%。
第二十二，安赢长沙裕天国际商汇中心项目股权投资集合资金信托计划，发行于2018年6月28日，融资7.5亿元，投入湖南裕天地产位于长沙的裕天国际商汇中心项目开发，期限15个月，收益率8.5%-9.5%。
第二十三，安赢23号重庆解放碑时尚文化城项目股权投资集合资金信托计划，发行于2018年6月29日，融资3.8亿元，投入重庆北青实业获取重庆解放碑时尚文化城项目地块及开发，期限1.5年，收益率9%-9.4%。
第二十四，深圳龙岗城市更新项目集合资金信托计划，发行于2018年8月7日，融资1亿元，投入重庆逸合实业收购深圳市和缘福投资70%股权及“龙岗区坂田街道坂雪岗科技城04城市更新单元”范围“金鹏足球地块”城市更新，期限12-17个月，收益率9%-9.4%。
第二十五，安赢16号深圳东门城市更新集合资金信托计划，发行于2018年8月13日，融资1.5亿元，投入深圳宝超时代地产位于深圳东门商圈的项目开发，与深圳新华城属关联方，期限1年，收益率8.5%-9.3%。
第二十六，安赢85号南充集合资金信托计划，发行于2018年8月29日，融资7.5亿元，投入蓝润集团南充市中央公园项目开发，期限2年，收益率8.5%-9.7%。
第二十七，安赢42号•上海董家渡金融城项目集合资金信托计划，发行于2018年9月30日，融资约18.43亿元，投入中民投外滩的上海董家渡金融城地王项目开发，期限1年-2年，收益率8.2-8.8%。
注：中民投此前被曝出深陷资金链危局，为套取现金流向上海绿地集团出售董家渡地王项目50%股权。
图：上海董家渡地王
第二十八，安赢84号·成都天府新区房地产股权投资集合资金信托计划，发行于2018年10月16日，融资3亿元，投入蓝润集团成都天府新区南湖项目开发，期限2年，收益率8.5%-9.7%。
第二十九，安赢59号•上海仁阅置业股权收益权投资集合资金信托计划（第三期），发行于2018年10月16日，融资5000万元，投入上海仁阅置业位于上海南桥新新城的“天和前滩时代”项目，期限2年，收益率8%-8.5%。
第三十，安赢32号·广州大壮三旧改造项目集合资金信托计划（E类），发行于2018年10月30日，融资3亿元，投入广州大壮集团的广州旧改项目，期限1年，收益率8%-8.5%。
第三十一，安赢41号新湖仙林翠谷股权投资集合资金信托计划（C类），发行于2018年12月28日，融资3.99亿元，投入新湖中宝位于南京的“新湖·仙林翠谷”项目开发，期限11个月，收益率8.7%-9.1%.
第三十二，稳赢株洲电商产业园项目股权投资集合资金信托计划C类1期，发行于2019年1月16日，融资3500万元，投入湖南金岸地产的株洲电商产业园开发，期限7个月，8%-8.6%。
第三十三，安赢32号·广州大壮三旧改造项目集合资金信托计划F类，发行于2019年2月25日，融资1亿元，投入广州大壮集团的广州旧改项目，期限1年，收益率7.7%%-8.5%。
第三十四，安嘉置业*款贷**项目集合资金信托计划（M类），发行于2019年3月4日，融资5200万元，投入温州精诚华嘉置业的苍南”龙金首府“项目开发，期限1.5年，收益率8.9%-9.2%。
第三十五，锐赢9号·恒大地产股权收益权转让附回购集合资金信托计划C类，发行于2019年3月12日，投入购买广州逸合投资公司（重庆逸合持股100%）对恒大地产 50 亿元战略股权投资（占恒大地产经扩大股权约 1.1759%权益）的收益权，期限2年，最高收益率8.2%。
第三十六，安赢100号•股权投资集合资金信托计划，发行于2019年4月9日，融资5亿元，投入贵阳弘颐康养老产业地产项目开发，期限1.5年，收益率8.7%-9.3%。
第三十七，安赢92号粤港澳大湾区城市更新集合资金信托计划（A类），发行于2019年5月15日，融资1亿元，投入重庆逸合旗下深圳逸合的多个项目，期限2年，最高收益率8%。
03
“三大隐患，被忽视"
从执行的房地产信托产品看，被曝出的或许只是冰山一角，但有以下几点必须注意。
第一，信托融资方。绝大多数是实力较弱的开发商，有些都没听过。所以，抗风险能力弱，直接为项目曝雷埋下隐患，但不排除像正在IPO急于找钱的中梁地产之类的激进黑马，负债率本身较高。
第二，资金投向地。不少是三四五线城市，随着这一波楼市行情退潮，风险加剧，而像一线的深圳，罗湖旧改也出现曝雷，说明旧改并不都是香饽饽，也有风险。
第三，信托融资成本。从2016年金融环境宽松时，房地产信托项目成本较低，到后来楼市调控收紧，成本不断上涨，部分开发商在项目销售不畅时可能就很难承受高息还债压力。
编辑：密探君
来源：地产密探
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