如何正确看待烟台楼市变化？
随着六月份楼市成交数据的出炉，上半年整体楼市现状也随之显现。
成交量有没有上升？成交均价呈现怎样的走势？都成为大家热议的话题。
不过独钻一个角度，难免会对烟台楼市产生一定“偏见”。
要想真正了解楼市现状，就需要结合市场、规划逐一分析。
1-6月烟台商品房成交19413套，同比上涨34%，成交均价11563元/平，同比上涨0.7%，成交金额250亿元，同比上涨34%。
市场整体较为平稳，芝罘高性价比项目较受欢迎……
上半年市场过于平稳
房地产趋势，代表着区域发展速度及受欢迎程度，城市发展水平越高，楼市发展就越越旺。
青岛作为山东最具发展潜力的城市，城市环境以及知名度都叫得非常响。
因此楼市也呈现较好趋势。
卓易数据显示：2021年1-6月青岛商品房市场累计成交金额约1279.73亿元，同比上涨约45.5%；
累计成交面积约848.74万㎡，同比上涨39.5%；累计成交套数73526套，同比上涨40.5%。
崂山区房价已经达4万多/平，依旧能吸引众多置业群体，这应该就是城市的魅力，是城市的价值。
相比之下，烟台各区也迎来了区域价值的利好。
2021年烟台房地产市场出现了两大现象：
一是：芝罘再度受到市场关注
二是：开发区成交均价紧追莱山
这两个区的成交量与成交均价的变动，除了市场需求外，更重要的是区域价值。
芝罘区逐渐成为市场主导
6月份烟台六区商品住宅成交2984套，成交均价11232元/平。芝罘区成交1112套，再次位居第一，蝉联6个月成交榜首。
对比成交均价，芝罘区10488元/平，与莱山、开发区差出了近3000元/平。
连续六个月芝罘区成交量都在榜首，但成交均价却并不高，原因在哪？
从1-6月份商品房成交面积数据分析：
芝罘区成交56.71万㎡，位列第一，成交项目主要来自芝罘万科城、绿城留香园、万科壹都会等项目；
只楚板块、芝罘南城是区域的主力成交板块。
这两大板块随着品牌房企的进入，配套项目的落实，生活氛围逐渐将板块支撑起来。
不过虽然为品牌项目， 只楚板块均价在1万/平左右、芝罘南城在1.2万/平左右 ，这样的房价在芝罘区绝对吃香。
另外，城市规划草案接连不断，城市发展的重点也指向芝罘区，所以除了看中项目的高性价比外，未来潜力也是最重要的。
开发区改善项目拉高房价
与芝罘区相比，开发区房价赶超莱山的原因，大多数原因来自于改善项目的拉动。
从1-6月份数据中，开发区成交面积41.08万平方米，位居第三。
主力项目为 佰和荣筑、瑞玺公馆、万科墨翠府、招商马尔贝拉等 ，西部沿海和中心板块是重点成交板块。
万科墨翠府更是占据了，上半年烟台六区项目成交套数榜首。
总的来说，规划带动区域，区域价值或多或少影响着房地产市场走势。
品牌房企领跑，土地收紧
当然，房地产市场的走势，除了政策以外，也受土地供应、产业等影响。
房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。
当土地供应量过大时，新房的市场供应量也相应较大。
今年烟台六区受去年土地放量供应影响，土地供应大幅缩减。
土地市场也显得异常冷清，6个月时间仅公开出让12宗商住用地，总建面约170万㎡，同比下降38%。
图片源于：锐理数据
但由于去年土地放量较大，因此很多项目也将汇聚在下半年入市。
据不完全统计，下半年将有20多个新盘入市，万科天琴湾、上实云麓、绿城籣园、绿城春熙海棠、青特悦海府、中瑞鼎峰云山度、万科四季光年……
市场即将增添新品牌，那么年度排名会不会有新的变化？
1-6月份商品房企业成交金额排名：
前10名中，本土房企仅有 恒堃集团、瑞东地产以及佰和置业。
本土房企虽然都在不断升级，但赶超品牌房企，占据市场顶端的也就仅仅几家。
从图中可以了解到，今年上半年，万科成交金额完成了38.7亿元，成交套数达2450套。
主力成交项目为万科墨翠府（5.97 亿）、万科翡翠长安（5.96 亿）、新华万科翡翠观海（4.84 亿）等。
万科已经蝉联多年成交金额榜首位置，其他房企难以望其项背。
不过这次第二位的恒堃集团，仅凭4个项目就能站在第二的位置上，证明了本土房企近年来的改变，也见识到了本土房企的实力。
排名第三的融创，也是凭借融创蓝天壹号、融创壹品两个项目，进入成交金额前三甲当中，成绩也非常优异。
所以，接下来绿城两大新项目，青特、万科等高端项目的进入，对于下半年市场会带来怎样的影响？
大家又更期待哪个项目呢？