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引子

从624开始，“凉凉”是西安楼市的关键词，但与住房交易市场完全相反，土拍市场却在7-8月达到了高潮。

市场特点

从7月-8月的土拍看，西安土地市场有以下3大特点。

1、7-8月土拍外溢至新区，成交最多在西咸

据克而瑞数据显示， 2018年4月，土拍成交区域主要集中在空港新城，沣东新城及秦汉新城总计28宗地，成交面积为128万㎡， 5月仅有1宗在秦汉新城， 6月集中在西咸新区及户县，总计18宗，成交面积为80万㎡。7月-8月土拍临潼以37.99万㎡居首，沣西新城以29.99万㎡排第二，泾河新城以28.43万㎡位列第三。

由此可见，从4月份开始，西安土地市场的主战场已转移至新区，城六区土地稀缺性已在土拍市场展露无疑。

2、7月-8月住宅成交占比有所提升

从土地用途来看， 7月-8月的土拍以住宅或者商住为主， 成交39宗， 占总成交宗数的83%，成交面积184.87万㎡，占总成交面积的92% 。对比之前AI君统计的2018年上半年的土拍市场，住宅仅占总成交面积的45.5%，住宅的占比可以说有很大提升了。

3、7-8月成交土地楼面价创新高

2018年7月18日西安沣东城建开发有限公司以10.4亿元拍得沣西新城文教园111亩住宅用地，溢价率68%，楼面价为6401元/平。达到近期最高楼面价，同时也是截至目前，2018年住宅地块的最高楼面价了。超过了上半年的最高楼面价——由西安中央文化商务区控股有限公司以楼面价5893元/平摘地曲江。

七八月土地市场分析

就AI君统计7月及8月的土拍情况，西安市共成交47宗商业及住宅土拍，包含39宗住宅和商住用地，7宗商服或商业用地及1宗小学用地。成交面积约209.32万㎡，成交金额约135.71亿元。

从楼面价来看（仅包含商住及住宅地块），近期土拍成交楼面价最高地块出现在沣西新城，高达6401元/平，紧随其后的是同区域的招商拿地，楼面价为6240元/平，位列第二在临潼，楼面价为5810元/平，均价格不菲。第三是曲江三迪项目剩余土地的拿地，楼面价5498元/平。【2017年10月三迪的楼面价在2797元/平】

从成交面积来看（仅包含商住及住宅地块），临潼以37.99万㎡居首，沣西新城以29.99万㎡排第二，泾河新城以28.43万㎡位列第三。

从成交总价来看（仅包含商住及住宅地块），临潼以22.36亿位居第一，其次是沣西新城，成交总价21.02亿，浐灞以19.02亿位列第三。

明细如下

备注：数据来自西安国土资源局、西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统等官方网站。

七月热门土拍

1、经开区—龙湖首入经开

2018年7月6日通过公开拍卖的方式成交三宗土地，西安北城置业有限公司以8.3亿竞得2宗共123.147亩住宅用地，底价成交，需向改造主体支付*迁拆**安置补偿款。龙湖需支付的补偿款12543.26万元、10665.19，土地成本共计106258.45万元。2宗地分别位于西安经开区开元路西侧、凤城七路南北两侧。地块所处位置配套非常成熟，近距离西安行政中心、城市运动公园、熙地港购物中心、汉神购物广场等，此次龙湖的进驻，必将为区域带来更多活力。

2、沣西新城—招商圆梦，楼面价创新高

2018年7月18日，重庆招商依云房地产有限公司以6.3亿元拍得沣西新城文教园69亩住宅用地，溢价率62%，楼面价6240元/平。当时参加竞拍的企业还有万科、中海、金茂、正荣、保利、电建、沣东城建、西咸文旅实业、经开地产、沣西置业。

根据土拍条件， 这2宗地都应按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建租赁型保障房。且竞得人在西咸国际文化教育园成立全资子公司，成交之日起6个月内，将土地变更至全资子公司名下，不视为转让。

3、高陵—8宗地平均溢价率394.56%

2018年7月3日，高陵区8宗共计382.68亩拍卖，5宗位于泾河工业园，3宗位于鹿苑大道两侧。一共22家本土和外埠房企参与，竞价最高超过108轮，其中6宗地都是以至少270%的高溢价成交。最高溢价率达到481%，平均溢价率为394.56% 。最高楼面地价达到3204元/平，总成交地价款18.88亿，保守估算毛坯至少7500元/㎡！

截止目前已有恒大、绿城、新城、中南置地、金辉、当代、海伦堡等品牌房企陆续进入高陵。

8月热门土拍

1、浐灞区——腾讯双创小镇（独角兽企业）

2018年8月14日，西安西腾科技发展有限公司通过拍卖方式以2.86亿元取得浐灞2宗低密度商业用地，该宗地位于西安浐灞生态区灞河西路以东、香槐六路以南，宗地一14.256亩，宗地二67.861亩，合计82.117亩。容积率0.8，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。土地使用年期40年。楼面地价6536元/平米。

该宗地建设项目应符合欧亚经济论坛综合园区关于互联网+产业、创意设计产业的产业发展规划要求，须引进不少于1家中国“独角兽”企业区域总部，拍卖成交后3个工作日内，竞得人须同浐灞生态区管委会签订监管协议。这可以说就是为腾讯小镇的落地“量身定制”设定的条件。

西安“腾讯双创小镇”建设规划用地1000亩，总投资约160亿元，建筑面积约110万㎡，将建设总部办公、国际创新中心、青腾园、企鹅号文创基地、青腾大学、云计算中心、互联网+城市服务中心、互联网金融中心、电子竞技馆等11个产业。预计未来5年内，项目将引进孵化入园企业500家以上，其中上市公司10家以上；引进优质企业80家以上，包括行业龙头企业15家；吸引创业人才2万人以上，申报专利500项以上，带动就业人口10万人，实现产值估值500亿左右。项目建成后将成为集研发、孵化、加速、产业化、培训、金融投资、生态社群等于一体的立体化、全要素腾讯双创生态国家级示范区。据官方回复，项目展馆位于广运潭公园周边，目前正在建设中。

3、浐灞区——合能摘地浐灞生态区

2018年8月14日，成都合远置业有限公司（合能）通过拍卖方式取得浐灞原赵村城改106.074亩住宅用地。

该宗地位于西安浐灞生态区兴泰六街以北、北辰东路以西，地籍编号为CB2-4-769，净用地面积70715.8㎡（折合106.074亩），土地用途为住宅、商服（共用宗），其中出让住宅用地68230.07㎡（折合102.345亩），出让商服用地2485.73㎡（折合3.729亩） 。容积率不大于3.5不小于3.0，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%。土地使用年期住宅70年、商服40年。

该宗地配建公共租赁住房采取易地集中建设，易地配建费标准为5500元/㎡，竞得人应在成交之日起10个工作日内与西安浐灞生态区管委会签订《西安浐灞生态区配建公共租赁住房易地集中建设协议》执行。

根据土拍条件，该宗地涉及义务教育设施代建费事宜，由竞得人在宗地成交后10个工作日内与浐灞管委会签订协议,按150元/㎡缴纳义务教育设施代建费。

4、临潼区—又是“曲江临潼国家旅游休闲度假区”

2018年8月14日，临潼成交的三宗共305亩住宅用地，被西安荣广盛业房地产开发有限公司以共计11.641亿元摘得。这三宗地QJ15-1-59、QJ15-1-60、QJ15-1-61和QJ15-1-62-1，位于曲江临潼国家旅游休闲度假区，凤凰大道南侧，临近悦椿温泉酒店。明细见下表

关于曲江临潼国家旅游休闲度假区，AI君要特别说明下，临潼占地910平方公里，曲江管委会拿地27.33公里，耗资930亿，以曲江一期四倍之多的资金打造曲江临潼国家旅游休闲度假区，并规定该区域容积率不得超过1.5，总高不超过40米的。曲江临潼国家旅游休闲度假区仅占临潼面积的3%。这3%将是临潼发展最黄金的区域。目前融创、中海、新城均在这3% 。可以说曲江临潼国家旅游休闲度假区是临潼购房的首选区域。

根据市规划局同意规划临潼分局出具的规划设计条件，地块一QJ15-1-61用地性质为居住用地，容积率不小于1.0不大于1.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，该宗地配套有3388.7㎡幼儿园，为民办幼儿园。地块二QJ15-1-62用地性质为小学用地，容积率不小于0.4不大于0.8，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。临潼区教育局明确所建小学为私立小学。

根据土拍条件要求，这三宗地须实物配建公共租赁住房，宗地一配建7405平，宗地二配建2990平，宗地三配建2418平，共12813平，建成后无偿移交房管部门管理。

这三宗地所在的区域，已有高新地产、绿地集团、融创中国、中海地产、新城控股、荣盛发展等知名开发商的项目落子。整个临潼目前已经入驻临潼的大牌房企有绿地集团、高新地产、德杰地产、新城控股、融创地产等，而从目前已开发这些项目的整体规划来看，这些房企规划的产品均是偏向高端住宅。

5、沣西新城——土拍大户！最多成交宗数的区域

AI君在2018年上半年的土拍盘点中，沣西也是土拍成交宗数最多的区域。7月-8月沣西新城总计成交8宗住宅用地，总成交面积约29.99万㎡。成交宗数也是位列第一，可谓名副其实的土拍热门区域。该区域8月土拍明细见下表

其中2018年8月29日沣西就有6宗住宅用地成交，合计约占地270亩，成交总价4.32亿元。其中5宗地块由陕西省西咸新区沣西新城开发建设（集团）有限公司竞得，1宗由西咸新区交大科技创新港实业有限公司竞得，6宗地均以底价成交。

图来源西安土地

值得注意的是，本次成交的6宗地中有5宗是被*迁拆**群众安置用地，1宗为中国西部科技创新港项目配套用地。

新区品牌开发商入驻情况盘点

高陵：恒大、绿城、新城、中南置地、金辉、当代、海伦堡；

临潼：绿地、高新地产、德杰、新城控股、融创、蓝光；

沣东新城：绿地、中南、碧桂园、阳光城、新城控股、蓝光、恒大；

沣西新城：招商、金科、新城控股、紫薇；

秦汉新城：万科、绿地、恒大；空港新城：绿地；

泾河新城：金辉、经发地产；

浐灞：紫薇、绿城、保利、西安建工、龙湖；

国际港务区：华润、绿城、绿地；

AI君有话说

AI君表示，西安三环内土地稀缺，如今城六区土地也接近饱和且拿地成本高昂，房企拿地目光转向新区也是情理之中。不过，新区的地价为啥也这么贵了？

按照克尔瑞的年度数据统计，2017年楼面价从年初1500元/平涨至2800元/平左右，而西咸新区这一波的楼面均价平均也在2369元/平，临潼平均楼面价3329元/平，高陵楼面价2472元/平，三迪枫丹这次在曲江，以5498元/平拿了项目剩下的地，但去年项目上批2017年10月三迪的楼面价可是在2797元/平。（同学们以后可以不用说三迪卖的贵了），也就是说这一批新区的地价已经赶上了去年的曲江……按照面粉和面包的关系，AI君也做了一份预估价格表，大家可以直观感受一下，仅做参考。

最后，除了西安，更远的地方，市场也在改变。

8月13日，绿地6.6亿摘杨凌8宗724亩商住用地（其中商业212亩，住宅512亩） 。资料显示2018年5月11日，第三届丝绸之路国际博览会暨中国东西部合作与投资贸易洽谈会首场大会集中签约仪式上杨凌示范区招商局与绿地集团签订了总投资额100亿元的杨凌绿地世界城项目，此次为绿地世界城项目摘地。而宇宙第一房企（碧桂园）也在8月6日以19.93亿摘得咸阳七厂十字三宗共计290.46亩商住用地。