之所以出现学区房是因为教育不均衡，失衡越严重，学区房溢价越高，这也是我们筛选学区房的底层逻辑。

这种不均衡分为三个层次，一是省市之间的不均衡，二是各顶尖高中招生区域的不均衡，三是各小学和初中施教区的不均衡。

目前大力推进的优质均衡教育就是针对第三条，主要办法是四星高中的定向生分配到区内各初中。

优质均衡

淮安教育不均衡有两个方面，一是区县内部小学和初中之间的不均衡，特别是初中，比如开明中学和一中。二是淮阴中学与其他高中之间的差距，这种差距会继续存在。

淮安教育的优质均衡分两步走，首先是教育集团化，目前基本完成，清江浦区70%，文旅区100%，目的是提高薄弱学校的教学质量。第二步是加大定向生降分，提高定向生完成率。

来源网络，仅供参考

这是2018年淮安各高中定向生完成率，市区的高中，淮中39%，清中50%，清河14%，清浦19%。

市区四家四星级高中，定向生计划是2673人，完成829人，完成率是31%。其他县区的高中，除了盱眙中学定向生降分45分之外，定向生分数都高于定向转统招的分数线，也就是定向生形同虚设。

下图是南京定向生的完成率，基本在80%以上，因为南京定向生降分幅度较大。

南师附中更是达到90%，恰恰是这一届学生，在2021年高考中取得了全省第一的好成绩，真正做到了优质与均衡双丰收。

南京学区房以小学为主，因为有南外小升初自主招生。但由于高中定向生完成率高，各初中相对均衡，初中学区的溢价很小。

淮安正好相反，定向生完成率太低，没有起到均衡各初中的作用，这也是学区房暴涨的主要原因。

好处一是，保证了淮阴中学的生源质量。二是，可以为我们城投重金投入，以学区为卖点的新城争取去库存时间，奈何形势比人强，由于房产不景气叠加双减，这次*哈梭**无人接盘。

那么问题来了，这4072亿人均8.7万的债拿什么还。

2020年广发证券数据，未必准确，仅供参考。

定向生降分

显然，淮安当下的定向生完成率，并不符合优质均衡教育的大方向，加大定向生降分幅度势在必行。

如果今年定向生降分由20分增加到30分，笔者预计市区开明七子和浦东，启明，北京路都将完成淮阴中学的定向生。淮阴中学的定向生完成率在75%左右，定向转统招的名额会大幅度下降，将不利于淮安区，淮阴区，洪泽区和市区公办学校自主招生的学生。

学区房选择

如果定向生降分加大，高价学区房将回归理性，特别是开明中学施教区。市区初中升入淮中的主要构成是30%统招加定向生，（自主招生也会有少部分的定向转统招学生）。

如果定向生大部分初中都用完，差距只在30%统招，而这部分人数非常少。各个初中升入淮中的比例将拉近，学区优势下降，溢价降低。

当然新城淮中和开明中学还会有学区溢价，因为有教学质量优势，并且新淮中学和北师大淮安不是四星高中，没有定向生。

下一篇讲高中招生区域和定向生对学业规划的影响。