大家好，欢迎来到瑞致选房，今天跟大家分享一下合肥的乐富强悦湖熙岸，正在观望的朋友看这一篇就够了！
近年来房地产市场发展十分迅速，市场上的产品层出不穷。但由于房地产市场的“先交钱，后交货”的特殊性，还是需要多看、多比较来尽可能地贴近实物。
作为一个有经历，有态度的房地产评测人，希望通过中立的态度去拨开市场上的迷雾，为大家买到最适合自己的房子提供有价值的参考。
我们下面来详细说说，先上项目的基本信息。
项目基本信息：
乐富强悦湖熙岸鸟瞰图
悦湖熙岸从2019年8月31日首开到现在半年时间完成了4次开盘，过程中分别有首开推出的32#、33#两栋高层，1#、2#两栋洋房；后期10月底加推的高层28#，29#（99-116㎡），洋房3#，5#，9#；以及在年底加推的小高层26#，27#（108-123㎡）。
官方数据显示，首开即罄，销售4.9亿，10月加推也售罄，11月的小高层去化也在9成，销售3亿。
这个战绩，如果放在股市K线图上，那就是全线飘红的景象——虽然价格稳定不涨，但成交量的柱子居高不下。项目在蓄客时间不长的情况下能达到这种销售成绩，足以看出这个楼盘的实力。
这么看的话，房子似乎热度很高，市场表现看起来好像也不错，那到底值不值得入手呢？下面我们从买房要考虑的各个角度来详细分析这个楼盘。
了解一个楼盘主要要从它的地段、价格、周边配套以及小区的内在品质入手，只有了解清楚了这几点，才能清楚这些属性之间是否真实匹配，形成的共同产品力有多强。
一、小区区位
高新区，其名主要源于国家级高新技术产业开发区，是1991年国务院批准的第一批国家级新区，周边集聚合肥的新兴产业，也就是合肥那句标语“大湖名城 创新高地”中「创新」一词的主要载体。因有就近的，看好高新技术产业带来的长期发展和看中高新区拥有的自然资源，许多业主选择在此置业。
乐富强悦湖熙岸区位图
我们来看一下合肥近两年的土地供需成交情况。
可以看到，近年来高新区的产业及生活配套规划使得供地增加，2019年高新区整体住宅供地123亩，受政策及市场影响，较2018年445亩同比下降74.6%，但今年计划供地又激增至708.5亩。
目前在售楼盘很多拿地时间都在2018-2019年，例如高速蜀西湖畔、悦湖熙岸等。项目周边还有金鹏麓山院、一路之隔的中南樾府、保利柏林之春等。这里以后的楼盘会很多，竞争会很激烈，不急着买房的读者们也可以持续观望。
高新区板块划分图
从区位上来看，乐富强悦湖熙岸处在望江路科创板块，是高新区整体规划靠西北的一处，距离周边的配套相较更远，同时较之蜀西湖板块可能欠缺一些景观优势等，总体来说还有待开发。
二、价格
悦湖熙岸的毛坯高层均价在15100元/㎡，毛坯小高层均价15500元/㎡，洋房均价18000元/㎡[额外95折]。这个价位相比周边一众动辄17000/㎡、18000元/㎡的竞品，悦湖熙岸以低于周边楼盘的售价吸引到了不少市场的关注。
那么大家一定想知道是哪些原因换来的价格优势呢？
- 一是该楼盘是毛坯盘，价格肯定会低于精装盘，不过这对于想买毛坯自行设计的购房者来说，既省去了拆除精装的麻烦，又能获得低价，反而是个不错的选择。
- 二是因为它的地段靠近高新区西北部，相比周边竞品稍稍远离蜀西湖，少了些景观优势，且商业配套等还未成型，这里会在后文详细分析。
- 三是因为它项目周边也有不利因素，例如临近高压线等。
高新区在售楼盘价格情况
合肥九区四县存量房源及成交情况
虽然乐富强悦湖熙岸以低于市场价格的表现彰显了该盘的价格优势，但是高新区整体的价格并不会因此示弱于合肥其他区，据数据显示，高新区目前的整体均价已达到了18000元/㎡的水平。
在一些人眼中，高新区背靠“一山”（大蜀山森林公园），坐拥“两湖”（蜀西湖、北雁湖），凭借优秀的“一山两湖”生态资源以及完善的交通、丰富先进的产业等，有相当的潜力成为城市西部副中心。
加上六条城市生态廊道和多个综合公园、绿地、游园等，这些共同营造了高新区宜居的环境。渐渐地，在这些自然条件的吸引和区域潜力长期的发掘过程中，逐步形成了北雁湖板块高端改善住宅的面貌，也因此抬升了高新区整体的价格水平。
由于价格只是一个楼盘价值的货币表现，价格低并不一定意味着好，价格高也不无道理。配套和品质可以反映楼盘的主要价值是否得到支撑，所以我们在分析悦湖熙岸价格的同时也应该综合考虑该盘自身的价值，来看这两者之间是否相匹配；此外也得注意其与周边竞品的优势区别，观察其在周边市场的综合表现。
三、配套
01.交通配套
地铁：2、4、7号线
根据合肥轨道官方发布截止2020年的建设规划图可知，
距离该项目最近的为南边的4号线方兴大道站，以及东北边的南岗站。
【4号线-方兴大道站】→「步行」（1.3公里[15-20分钟]）
【2号线-南岗站】从→「步行」（2.1公里[35分钟]）
【7号线-站点未知】经过项目周边
悦湖熙岸距离2号线、4号线距离图
公交：
距离项目南边距项目不远处有665、t201、t202、高新区专1线、29等线路
悦湖熙岸项目周边公交站点图
距离项目最近的公交站就是位于方兴大道上，介于金鹏麓山院和中南樾府之间的方云路口站，步行距离5、600米，目前项目门口没有直达的公交车站。但据了解，门口的公交站台已经修好，只是尚不知具体通车信息。
高架、高速：
高新区交通网络图
项目享有三横三纵的立体交通体系。三横指的是长江西路、望江西路、习友路，三纵指的是创新大道、长宁大道、方兴大道。
向东走，一条绕城高速能够下至政务区，进入经开区、滨湖新区，沿着就近的方兴大道向北走就可以进入机场高速，驾车约20-30分钟，行驶22公里，可直达合肥新桥机场。
机场高速指示牌
高新区整体的交通框架已经初具规模，几条主干道的脉络也已基本形成，但是高新与合肥主城之间的沟通同样也很依赖这几条要道，随着人口产业经济的发展，今后还得建设更多像滨湖区一样四通八达网格状的交通干道以适应日益增长的经济发展需求。
由于目前交通建设还不是十分完善，周边工地众多，路况较差，仍有很多凹凸不平之处，预计今后的出行绝大情况下依赖于地铁及私家车，且地铁距离项目需要步行一段时间，上班距离较远的朋友们需要注意一下。
2.教育配套
幼儿园：小区自建5800平15班幼儿园
小学：周边地块规划配套小学（未建成前为合肥高新创新实验小学湖滨校区）
中学：周边地块规划配套中学（未建成前为合肥永和家园三期配套中学）
其中小学、中学的学区与中南樾府和高速蜀西湖畔一致，此外，小区斜对面的合肥市七中新校区已投入使用。
合肥七中新校区
项目南边代建公办小学、中学。在周边还有2025年建成的3000亩中科大高新校区（中科大最大的校区）。
由于目前规划的学区没有落定，我们目前暂只参照划分的永和学校进行分析。为了准确衡量所在学区的教学质量，我们采用了指标到校分数线作为参考标准，依照该分数高低降序排序。我们结合2018年和2019年的指标到校分数线可以看到，
2018年和2019年的指标到校分数线图
2018年，四十五中本部第一名，总分746分；梦园中学24名，总分729，永和中学57名，总分706。
到了2019年，在全市中学中，第一名滨湖寿春740分，第二名四十五中739分，梦园中学第28名，722分；永和中学位于62名，700分。
参考以上数据，于全市的学校中，永和学校的分数线大概处于中游。
置业对于多数家庭是一件很重要的事情，学区更是许多家长关注的重中之重，对于目前项目的宣传还是保持谨慎的态度，这也意味着所谓的代建中小学今后可能会有比永和学校更好的教育资源，也可能没有。
尽管目前项目周边教育资源还不是很丰富，但该区域汇集了量子信息与量子科技创新研究院、中科大高新园区、中科大先研院等科研机构，高知人才的集聚会在周边带来在一定的置业需求，长期看有利于优秀的学校落址高新。
3.商业配套
小区内部自建1100多㎡的商业，目前周边菜市场有永和家园三期菜市场、商超有好又多（永和店）、永泰购物广场，靠近永和家园附近还有巴莉甜甜等，基本能实现日常生活场景。一路之隔的金鹏麓山院有规划的邻里中心，届时也能作为商业配套丰富日常生活。
周边的大型商场除了已经开业的砂之船奥特莱斯之外，还有预计年底开业的银泰城（高新店），其中银泰城负一层规划直通合肥地铁4号线，涵盖商业街，购物中心以及SOHO公寓等。
此外，在蜀西湖边的银行也有农行、邮储、招行、兴业、合肥科技农商行等。
4.医疗配套
项目目前最近的医院是永和家园正北门对面的安徽妇幼保健院西区，南岗地铁站出站即到，与项目之间大概2.2公里。
安徽省妇幼保健院
距离次之的是坐落在创新大道与皖水路交口的安医大一附院高新院区，约4公里。
安徽医科大学第一附属医院
沿着蜀西湖的四周还分布着安徽医科大学口腔医院、中国科学院合肥肿瘤医院、安徽医科大学附属口口腔医院等，基本上这些是高新区共享的全部医疗资源。
5.环境配套
项目东边就是2200亩的蜀西湖公园和2500亩的北雁湖湿地公园，以及8500亩的大蜀山森林公园。值得一提的是，这两个以湖为突出资源的公园，都要超过政务区1000亩的天鹅湖公园。尽管蜀西湖离得不远，但通往蜀西湖，还是需要花费一定时间，开车需13分钟，步行约30多分钟。
四、 户型
项目北边是代建的人才公寓，主要房源都在南边地块，我们接下来主要参考南边地块的房源户型来分析。
乐富强悦湖熙岸户型表
悦湖熙岸是悦系产品的一脉相承之作，是继悦湖山院（1.0）、悦湖湾（2.0）之后的3.0升级版本。所谓的「悦系」产品，最突出的特征就是指这种英式特色的红砖建筑风格。
乐富强悦系作品升级
小区的整体户型都十分方正，而且公摊也比较小，实话实说，这个公摊在市面上并不高，整体舒适度还是有保证的。以其中的洋房为例，洋房的公摊一般都在10-18%之间，悦湖熙岸的部分洋房公摊13%，相对还是比较低的。
除中间楼王小高层30#、31#，面积为147㎡；中央景观轴上的洋房面积为132㎡，其余的楼栋户型都如常。
乐富强悦湖熙岸高层户型
乐富强悦湖熙岸147㎡小高层户型
乐富强悦湖熙岸洋房户型
⑴我们先来说一说电梯间的设计：
除了景观轴上的户型能够实现两梯两户（≈一梯一户），其余的基本上都是一梯两户。
⑵紧接着，入户最重要的第一体验就是玄关。
很遗憾，高层的玄关设计基本都没有，进门基本上就能看到餐客厅，私密性相较小高层、洋房户型较弱。
⑶然后是日常起居最能关注到的厨房和卫生间的设计：
小区的厨房设计，除了99㎡的户型勉强只能用L型，其他的都能实现U型布局。其中高层的厨房相比其他产品类型的都会稍显局促，此外，99㎡的餐厨并非直通，需要折线到达，而其他的基本都能实现直达，若是需要经常进出餐厨的，可能会带来少许不便。
卫生间，高层116平㎡的户型还是挺有亮点的，南北向一体的套房式主卧设计，在南北连接处的衣橱所在位置，能做一个简单的小衣帽间，提高空间利用率，居住体验提升还是很明显的。
⑷影响居住体验最显著的就是采光和通风。
高层99-116㎡的户型基本上都能做到南向三开间，景观轴上的小高层和洋房能实现南向四开间，空间做的还是相当充裕的；面宽和进深比例上很平衡，既照顾到了采光，也很好地兼顾了保温。南北相对的阳台和北向厨房，形成来回于餐客厅之间温和的气息，提高了空气的流通度。
⑸美中不足的是，高层99㎡的厨房的窗户朝向与卫生间的窗户朝向有所交叉，且厨房角度眺望有视线阻挡之处（设备平台+次卧墙体），南北通透性不如其他户型。此外，洋房125㎡的户型若不在进门口处设置玄关，可能一进门就能目视次卫，体验度下降。
以上为小区整体产品之间的户型对比，我在这里做了个小的表格供大家参考。
乐富强悦湖熙岸产品对比图
观察过程中也发现了一个更令我感兴趣的事情：
同属央轴景观带上的小高层与洋房，有何区别？该如何选择？
结论当然是~~看钱啦！~~
开玩笑开玩笑，尽管价格是一个很重要的因素，但是我们关注的不仅仅是价格的高低，而且应该关注该部分溢价带来的体验提升是否与其提供的价值相匹配，以及家庭的需求是否需要以此得到满足。
总体而言，这两者产品的均价都会高于正常的小高层及洋房户型。但由于目前价格没有公示暂时只能预估。
那么相较而言，这两者从产品上来说，相差并不多，预估整体总价也会比较接近（包含优惠）；从户型上来说，基本设计也保持一致，基本都能实现6.8-7米的横厅（洋房横厅略小）。
但细节上还是存在一些不同：
- 餐厅和厨房，洋房132㎡是纵向连接的，而小高层147㎡是横向连接的，也就是说在平面图上看小高层的餐厨户型是相对洋房的顺时针旋转了90°。
- 洋房的户型是四房的而小高层的是三房的，主要差别是洋房这边的阳台次卧变成了小高层的多功能室。
- 由于套内面积的差异，小高层147㎡的入户次卧比洋房132㎡的入户次卧多出一些面积，且因此产生了两者之间横厅大小的差异。与此同时，小高的入户次卧门在进门后的正右手边，而洋房的入户次卧门在进门正对，此时的正右手边空间设置成了小小的摆放装饰及换鞋凳的区域。小高的入户正对是装饰柜，替代了洋房户型的墙体，加上横厅细微的大小区别，可能在视觉延伸感上略强于洋房户型。
- 最后，洋房是主卧设计是套房式设计，小高层的主卧是常规主卧设计。洋房户型会有过道改造的衣帽间空间利用优势，而小高层户型的常规主卧会拥有更方正更大的居住感受。
因此，具体到这两种产品的对比上，就已经不再是价格高低的简单选择，也不是产品力不同造成的明显优劣。说回来还是业主购买偏好带来的倾向差异，如果喜欢更大的横厅和更好的观感，通过层高带来的优势，景观上小高层会更优；但如果更考虑私密性和低楼层的居住体验，洋房不失为一个很好的选择。
所以如果说实际支付价格上20-30万带来的差异仅仅是登高远眺的拥有感，以及户型体验上的细小差别，我认为如果4-5口之家，可以选择小高层；三口之家选择洋房可能更为舒适。当然这没有优劣之分，还是取决于你的想法，just follow your heart.
五、小区品质
小区规划：
小区北面为皖水路，距离长江西路300m，西侧为火龙地路。
小区南边为彩虹西路，一路之隔为规划中小学。南边为入户正大门，北边规划支路上也有一个楼栋入户大门。
小区以中轴为景观轴设计，也即是小区入园大门正对着的这条。在南边地块的布局上形成了西边洋房为主，东边高层为主的排布。
高层一层全为架空层设计，后期可能由物业进行活动设施的添设。
除此以外，项目北区人才公寓地块有篮球场，南边地块小区内有3M跑道。
小区环境和定位：
先总括一下小区定位，小区定位为高新区的性价比盘，主打低密人居住宅，根据价格和产品设计我认为小区属于刚改的定位。容积率2.0，楼间距正常开阔，正常楼层的光照都能满足。
绿化40%，差不多下楼就是绿化带，只要后期具体实现不要出什么岔子，散散步什么的应该是鸟语花香的。
买楼层如果担心蚊虫的，在中国的南方，你住得再高都会有，只是多与少的区别而已，做好防蚊措施才是关键。
需要一提的是，小区的重大不利因素为围绕项目的高压线（靠方兴大道一侧20万伏高压线、公寓北面10万伏高压线、南面彩虹路规划中待建高压走廊以及西边不远一处的20万伏变压站），比较影响观感和居住舒适度，对此比较在意的业主需要留意一下。
方兴大道高压线
小区物业：
自有乐富强物业，物业收费标准：高层：1.94元/㎡·月；洋房：2.3元/㎡·月，目前合肥市场上在市场上一级资质的物业费收取标准在1.7元/㎡·月，上浮约14%，对于一个开发商的品牌物业来说，这个价格不算高，但具体价值还是要看后期的服务品质。
一个楼盘的产品力是全部要素的合力，其不取决于一处的长板带来的巨大优势作用，也不受一处短板造成的薄弱影响。但消费者置业的需求有很多种，选择适合自己的才是最重要的。买房的过程中，基本硬性的属性其实很实在，也很好分析，但是源于主观的体验对于每个人而言都是不同的。
就该楼盘来讲，由于户型、楼栋位置都比较均衡，且目前推售不多，8栋高层，4栋洋房，当前南边的地块共1488户，目前推售了约56%，整盘后期有近半的房源可供选择，因此买房可以好好观察一下挑一挑，尤其是想要购买洋房的业主。
我认为整盘没有太多的亮点，周边的配套都比较勉强，为了节省成本连样板间都省了。虽然节省了营销费用，但这其实还是比较影响购房体验的，尤其是购买洋房。
本文是基于一些基本数据得出的看法，如有问题想要探讨的，欢迎下方留言评论。大家还想要了解哪些盘的也可以在下方留言，我会从中挑一些呼声较高的来详细说一说。
下一期打算和大家聊一聊金鹏麓山院，也是悦湖熙岸的直接竞争对手，欢迎大家关注下一期。
我们下期再见！