评测对象：江东永和府
项目地址：康体路与北京路交叉口
销售价格：2020年10月份住宅均价22350元
NO. 1｜ 项目回顾
江东集团创立于1993年，是云南本土房企，开发的项目主要都在北市区，江东永和府总占地面积约130亩，总建筑面积约75万方，分三个地块开发，住宅地块占地60亩，根据查阅资料，这个项目应该在2009年就被江东集团拍下了，2013年7月取得了建设规划许可证，2015年开始进行实质性的建设，中间断断续续的施工，预计在2021年年初即可交付，现在属于准现房状态。因为拿地时间较早，土地证在2079年到期。
2020年9月26日，项目首次开盘，高层住宅均价22350元/㎡，公寓均价14900元/㎡。此次开盘共推出292套，销售93套，去化率32%。市场关注度挺高的一个项目，但是开盘数据不理想。
江东集团是主打性价比的开发商，但是本项目定位比较高端，市场对于其品牌的认可度具有一定抗性，对于开发商来说，存在不小的风险和挑战，永和府实现了群众呼吁多年的现房销售，也是一种企业实力的展现。
项目实景图
NO. 2｜ 区位交通
项目东面紧临北京路，南临康体路，西临盘江东路，住宅地块距离地铁2号线霖雨桥站约600米左右，北京路上面有多条公交线路，公共交通和自驾出行都挺方便的，区位和交通是本项目的优势。
项目总体效果图
NO. 3｜ 周边主要项目
1.居住小区
项目周边分布有江东花园、金实西区、金安小区、彩云间小区等，二手房均价在1.43万元左右，总体上周边都是成熟的居住小区，在项目南侧有一处未*迁拆**的罗丈村，改造时间不确定。
项目周边二手房均价
2.甘美医院
昆明市第一人民医院北市区分院—甘美医院，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健为一体的大型综合性三级甲等医院。项目总建筑面积137475㎡，设置床位1000张。其*共中**设置5栋4F门急诊楼，1栋4F的医技楼，1栋19F的住院楼，1栋2F的感染楼，医院位于项目北侧。中间隔了一条规划的市政道路，优点就不多说了，主要的影响就是两个，第一个是风水问题，相信这个那就是一个无限大的缺点，不相信这个距离医院近就是一个优点。第二个实际的影响就是半夜三更的时候，救护车的鸣笛声可能会对生活产生一定的干扰。
医院实景图
3.云南财经大学附属中学
学校位于项目的西侧，云南财经大学附属中学（简称财大附中）是一所由云南财经大学与民营资本合作创办的民办学校。占地面积13405.06平方米，总建筑面积25298平方米，于2016年8月正式办学，财大附中设有初中部、小学部两个教学序列，办学总规模为36个教学班，其中小学24个班，初中12个班，虽然办学时间很短，但是老聂认为这个学校还是比较有发展前景的。根据江东地产官网中的宣传，永和府现已与云南财经大学附属中学签订入学协议，永和府业主可凭购房合同就读。具体以书面协议为准。
财大附中实景图
4.北辰基督教堂
教堂位于项目的西侧，最早是有一个北辰基督教聚会点，2007年7月，昆明市市政府划拨10亩土地作为建设用地，建设北辰基督教堂。北辰基督教堂占地面积10亩，建筑面积11390平方米，教堂可容纳4000名信徒礼拜及教会办公。北辰基督教堂由两幢建筑组成，分别为“荣神堂”、“益人楼”。全部为型钢混泥土结构，达到九级抗震标准。这个教堂的建筑设计还是挺有水平的，根据国家的政策要求，新建的宗教建设和设施现在基本上是不会批准的。
根据传统风水理论，庙宇、教堂附近所修建的住宅，生气薄弱，对于相信神灵的人来说，自然不宜居住。根据科学发展观来说，通常庙宇教堂修建在风景优雅之地，周边会形成良好的生态环境。所以，你相信什么就是什么。
教堂实景图
5.110kV变电站
在云南财经大学附属中学的西侧有一处110kV龙头街变电站，变电站的高压线对于部分楼栋视野有明显影响，变电站、学校、教堂三个项目混搭在这个小区域内，从规划设计的角度来说，是不太合理的。
从盘龙江方向看项目
NO. 4｜ 规划方案
主要写住宅产品，公寓和写字楼产品就不写了，项目规划10栋高层住宅，其中一期占地 60亩左右，规划8栋住宅，总户数1138户，带装修交付，一期地块净用地面积60亩，容积率5.49，建筑密度29.58%，绿地率40.04%。容积率还是比较高的。项目设置有两处主要出入口，但是小区北侧的出入口，一出门就是一个公共厕所，有点煞风景。项目产品为椭圆形建筑，外立面呈现的效果还是不错的。就是户型产品不是常规形式，市场接受度有考验。
项目实景鸟瞰图
项目周边的教育资源和医疗资源非常丰富，除项目自带的庞大商业体量外，周边有中汇商业、北辰财富中心、嘉华购物公园等，依托位置和商业环境，项目有条件打造成城市综合体，但是能不能运营好那就是两码事了。
项目实景图
1栋，2梯6户。层高26层，一、二、三层都为底商，本栋的1层设置有公共厕所，周边都是住宅楼，视野内没啥景观。
2栋，2梯5户。层高29层，一、二、三层都为底商，楼栋南侧为外部的公共空间，西南侧为道路交叉口，外部噪音干扰会相对比较大。楼栋部分户型的中高楼层视野内无遮挡。
3栋，2梯5户。层高29层，一、二、三层都为底商，楼栋南侧为外部的公共空间，楼栋部分户型的中高楼层视野内无遮挡。
项目大门
项目盘龙江方向大门
5栋，2梯5户，层高29层，一、二、三层都为底商，楼栋西侧为地下车库出入口和财大附中，对于生活有一定的干扰。楼栋部分户型的中高楼层视野内无遮挡。
6栋，2梯5户，层高32层，一、二层为社区管理用房和物管用房，楼栋西侧为财大附中，楼栋部分户型的中高楼层视野内无遮挡。
项目装修标准
7栋，2梯5户，层高32层，楼栋西侧为财大附中，楼栋北侧为地下出入口，楼栋的中低楼层视野内有明显的高压线遮挡。
8栋，2梯5户，层高32层，一层为卫生服务用房和物管用房，楼栋东北侧有一处垃圾收集点，楼栋的部分户型的中低楼层视野内有明显的高压线遮挡。
9栋，2梯6户，层高28层，一、二、三层都为底商，楼栋东侧为规划的市政道路。
NO. 5｜ 户型评测
项目的户型有十几种，既有343-585平米的大平层，也有126-215平米的普通户型，因为是准现房，看中哪个户型就直接上去看看就行了，主要总结下优缺点。
项目实景图
因为是椭圆形建筑，所以户型设计中有很多房间都是有弧度的，这种户型市场上面非常少，采用这种户型的一般都是具有非常稀缺景观资源的位置，比如海边、湖边、城市核心位置等。这种弧形的户型，常出现在国外各种顶级豪宅里，名字前冠有曼哈顿、华盛顿之类，一般宣传的主打卖点是稀缺地段、全景幕墙、顶级视野之类的。项目是想打造成江景豪宅，但是老聂觉得稀缺性不够，窗外的风景没有唯一性，这种户型用在山海湾8号这个项目上挺合适的。
项目典型户型平面图
关于户型本身，优点就是视野不错。公摊还算合理，户型比较新颖，空间体验不同，缺点是实用性相对比较差，部分家具需要定制，平常还不能随意挪动位置，相比方正的户型，空间利用率比较低，二手房的接受度也会比较差，但是对于喜欢的人来说，可能这都不是问题。
NO. 6｜ 老聂综合点评
项目为改善产品，准现房销售，装修标准也比较高，宣传的配套教育设施还可以。整体价格较高，户型形式比较考验购房者，江东的物业口碑不佳。
项目的宣传资料里面提到，永和府的八大核心价值。一法地段、二法交通、三法建筑、四法景观、五法物管、六法精装、七法商业、八法社群。老聂觉得地段和交通是项目的最大优势。