来自新房暗场
截止到目前为止的数据，杨浦共有是14个在售和待售的新房项目。 可以预见的一年时间里，杨浦将是市区新房市场的主力军。 七批次杨浦入市了两个项目， 金隅外滩东岸和沁风雅苑 ， 八批次，又再次加推三盘 。这些项目的入市，可以说为杨浦区的新房战争才揭开了帷幕。很多粉丝后台留言，问杨浦的新房该如何选择。 杨浦近期入市的项目主要集中在内中环范围， 我在本文会对这些项目整体做出分析，同时也会给出选房建议。
内中环杨浦项目分布
杨浦的房子，很难确定位于哪个板块。核心原因在于， 杨浦过去并不是拥江发展的，传统杨浦是西强东弱的格局 。大家熟知的 高校组团、五角场、环同济产业带 都位于杨浦区西部；杨浦中部北部工人新村集聚，一直都很难梳理清楚板块的边界；而现在主推的东外滩区域，其实并不是早期杨浦的发力重点，知道最近几年才提上了发展日程。
杨浦区空间分布
东外滩的范围内，仅有内环部分开发较多 ，目前也被定义中央活动区； 出了内环，城市界面都相对荒芜，并没有什么优质的产业和整体的规划。在某绿牌app上，有一个很大的板块叫做周家嘴路板块，也是源自 这里早期都是棚户区，*迁拆**进度慢，房地产市场发展的也很慢 ，就被整体划分成了一个大板块。
数据来自贝壳app
随着最近几年城市更新进程的推进，江浦街道，平凉街道，大桥街道，定海街道，不同街道分别推出了新的地块，于是业界又有了按街道划分的办法。 但是同一个街道，也因地段，江景，产业等的不同不能直接套用。 于是，我们就会发现，开发商宣传项目的时候，基本都会说自己是东外滩， 因此，我们主要按预算分类，按新房组团进行对比。
1 1000万左右
杨浦新房单价9开头的很少。1000万以内，杨浦的内环新房基本是买不到的了，主力集中在了内中环的范畴。恰好，这个范围内， 杨浦城投悦尚海vs保利珑誉 ，这两个项目同时八批次过会，也将正面PK。硬件层面方面，两个项目都是2.5容积率，2.95米的层高，铝板+涂料外立面，也都没有封阳台。 先来说保利珑誉 ，这个项目更靠近中环。 保利珑誉一期开盘触发了65.84的入围分 ，此次二期三栋楼楼共174套房源，都不靠周家嘴路，相对来说会安静一点。
项目开盘分布
项目所在的爱国路新房组团， 前有融创和龙光的开发，后有待出让的住宅地块，小环境内基本更新了一轮，值得期待 。旁边上师大附属杨浦滨江实验小学也话题性更强一些。去浦东的话，这边进周家嘴隧道车型仅需几分钟，前期的客户盘点中，很多客户都是在陆家嘴上班，房子买在这里。
地块小环境
大家的槽点是北面的杨浦站啥时候搬家？这个咱也没有准确的消息。最近看了一个规划调整的消息。
规划图
该街坊主要调整内容为： 沿周家嘴路增加一条带状规划公共绿地，用地面积3093㎡；街坊内规划教育科研设计和商办(S2-03)、商业和文化(S2-04)混合用地面积相应减少3093㎡。
该地块目前为铁路杨浦站所在地，铁路杨浦站所在区域也是杨浦未来开发建设的重要区域， 相关部门已经完成铁路杨浦站战略定位初步研究成果。 看起来，这里 可能是不会搬，会综合研究开发成一个小的综合体？ 不管这里搬不搬，一千万买一个中环内99㎡小三房，是非常有性价比的。再来看一下 杨浦城投悦尚海 。更靠近内环，只有三幢楼，是个超小体量项目，基本没有社区环境，谈不上社区舒适度。 项目西侧紧邻在建的控二分校，其余都是老公房环绕，短期内配套没有升级的可能。 好在马路 对面有个大润发 ，日常生活肯定是没问题。
项目效果图
项目在产品定位层面做了错位竞争。共计房源数221套，其中81平米的小户型占了186套，115平米3房35套，这两个面积段算是填补了杨浦整个新房供应中的空白。
81㎡两房户型a
81㎡两房户型b
这个产品虽然是错位竞争，但是在三房主流的市场也有些鸡肋。 如果你预算有限，而且一定想买到杨浦，81的两房入住杨浦的确可以选择，但是三口之家，两房舒适度可能会打些折扣。
115㎡三房户型
115㎡这个户型的确蛮不错的。杨浦市场主流是99的小三房，内环几兄弟的小三房总价直逼1200万，如果你觉得99㎡的小三房不够用，想要更舒适一点，1200万左右可以选择这里， 毕竟115㎡的舒适性是99㎡给不了的。 综合比较而言，两个项目并非直接竞品，如果你有两房的预算， 那么拔到1000万左右，保利珑誉是目前的第一选择。
2 1200万-1800万
到了这个预算段，直接就冲进了内环。内环内最核心的pk，就是 鞍山三兄弟vs江浦公园四兄弟之间的比较。中海海上和集 + 瑞仕云曜璟庭 +已经清盘的 保利天汇 暂且称为鞍山三兄弟；已经清盘的 仁恒海上源 ，在售的 金隅外滩东岸 ，刚刚取证的 保利越秀·和樾天汇 和未来入市的 上海建工&保利发展 合作的项目，称为江浦公园四兄弟。
项目分布图
鞍山三兄弟
鞍山地区开发较早，整体楼市结构基本由老公房老社区构成。这里轨交发达，8/10号线交汇，18号线也穿过鞍山的东部。
鞍山板块路边小店
开发的早， 城市界面看起来就会比较陈旧 ，当然这也是杨浦各个板块的一个共性问题。但是， 因为老房子多，这里也充满着烟火气 。我读大学的时候，经常跟同学们在这边的小馆子涮火锅，度过了不少愉快的时光。这里无论是到瑞虹新城，还是鞍山板块自身的控江旭辉mall，紫荆广场等都十分方便。
控江旭辉mall
衰老的城市界面
鞍山的房地产市场一直也很热络，源自于这里优质的教育资源。 一梯队的二师附小、打虎山路一小，民办打一以及比较不错的铁岭中学都在鞍山板块，这也成了鞍山吸引外区购房者的法宝。 鞍山很久没有新房了。三兄弟的出现，终于让这个被楼市冷淡许久的地方充新燃起热度。海上和集和云曜璟庭 两个项目位置相邻，配套几乎共享。当然，周边大多是老破小，略显老旧。 但鞍山的底商业态丰富接地气， 能满足居民生活日常需求。
瑞仕云曜璟庭 的地块形状不规则，地块边规划了一个幼儿园。项目离8号线鞍山新村站更近，但是装修标准不算高；
地块航拍图
中海·海上和集 的地块占地面积不大，好在地块方正，北侧配建了一排企业独栋和一部分商业，把垃圾站配电站都做到了地下，还做了地上地下双大堂，品质较高。
项目效果图
需要注意的是， 中海项目的限高是80米，在旁边都是限高60米的环境里，高区视野应该好一点。但是由于两个地块相邻， 云曜璟庭南面前排的采光，可能会受到中海的影响。
地块紧邻
中海项目的独栋商办，按照地块出让条件要引入总部办公，但是由于鞍山板块周边没有太好的办公氛围，招商运营想必会比较困难。而且，如果地块很大，商办+商业+住宅才能称之为综合体。像中海地块这么小，建了一圈商业办公，实际上反而是对小区品质有一定的影响。 中海主要配备了99㎡和179㎡两种户型，首开的部分中都有涵盖， 但是首开部分由于直接沿飞虹路，可能会有一点噪音。
中海海上和集首开范围
99㎡户型
179㎡户型
相比之下，瑞仕云曜璟庭的产品配比更丰富。99㎡ (445套)3房2厅2卫 94㎡ (22套)3房2厅2卫 139㎡ (6套)4房2厅2卫 145㎡ (66套)4房2厅2卫 185㎡ (6套)平4房2厅2卫
户型分布图
8批次新房，中海也上会了，网传中海本来想取到12万以上，结果大家也知道，没上成。 这个项目是个收并购项目，没有联动价，最终入市价尚不可知。如果最后两个项目入市价接近 ，考虑99㎡的朋友，两个项目差距不大，中海的品质稍微高一点；考虑145㎡的朋友，那就奔着云曜璟庭去，问题不大。179㎡的产品，如果不是你对这个板块有特殊的地缘情节， 近2000万的总价，建议去别的板块或者别的区域看看，这个板块有些抗不下这个价格。中海的价格如果取的超了12万，相信大家会用脚投票的。
江浦公园四兄弟
时点下来看，鞍山的生活舒适度无疑是高于江浦公园四兄弟的。 但是从未来尺度来看，鞍山比江浦公园还是略差一筹，这点从政府的联动价定价上也看得出。
板块控规图
生活氛围这事儿，本质上看的是看在这的人有多少。 相比于鞍山的老公房成片， 江浦公园的几个项目体量都不小， 等交付后，未来将会是成片的改善社区。由于总价因素，这里的居民素质也会比较高。小环境来看，教育，医疗，商业办公都齐全；放大来看，区域型商业配套，这里同样享有，是内环内不可多得的成片的次新房片区。
项目分布
而且，这边的城市更新动作并未停止。 这边紧邻的 互联宝地 ，是办公+商业街区的业态，一期已经开业，入驻了一些知名企业的部分部门，比较知名的有 福特亚太研发中心、复星、美团、得物 。
互联宝地一期入驻企业图
二期已经开始招商，随着未来产业、商业的进一步引入，将会大大提升周边的活力，同时也能跟东外滩的互联网总部遥相呼应。除此之外， 金隅北侧的老小区凤南一村也启动了原拆原建，建成新的高层社区， 未来这边的城市界面也会进一步提升。
凤南一村原拆原建
另外，二手市场是讲究锚定效应的。 四兄弟有仁恒海上源这个老大哥作为板块内的价格标尺，这几个小区，未来进入二手市场的价格也会更有竞争力。
首开范围
作为老三出场的 保利越秀·和樾天汇 ， 八批次过会价格11.5万/㎡ ，本次首开的是位于地块西侧的99㎡小户型，总价预算1200万左右，很值得入手。如果考虑大户型要等到下一批次了。 相比于二哥金隅广受诟病的北横通道排气井和不到70%的得房率，这个项目显然优势更足。
首开户型图
保利+上海建工 的项目目前还只是效果图阶段，预计明年入市。这个项目有进一步消息，我们也会及时出项目评测，欢迎关注。
规划图
效果图
3 1800万以上……
其实1800万以上的预算，就已经进到了豪宅的范畴。 杨浦区真正扛得起豪宅定位的片区，一个是东外滩，一个是新江湾；而内中环的几个项目里，其实更主要的是靠着东外滩的概念。
东外滩范围示意图 实际上最传统的东外滩范畴，就是平凉街道的范围，西起大连路，东到内环高架，也就是平凉街道的范围。这里早期就是杨浦滨江豪宅的集结地，瑞安21万/㎡联动价地块，也是在这个范围内。八埭头滨江园，保利翡丽甲第，首创天阅滨江，阳光城滨江悦等都在这个小板块。可惜，八埭头项目的二期烂尾了。本来，这里是可以成为杨浦滨江第一豪宅的。
八埭头的新闻
而内环外，杨浦滨江内中环的这一段，现状并不繁华。 目前东外滩的打造思路是引进总部办公，打造科研技术高地，但是整体配套的建设、城市更新需要一个漫长的过程， 整体能级来说，杨浦滨江东外滩现状并不够好。
如果你不是杨浦本地人，1800万或者2000万预算以上，在全市的豪宅区里，杨浦并不是优选。如果你只考虑杨浦区内的改善，那么，选房顺序上，我们直接给出结论，江浦公园片区>鞍山片区>爱国路片区。 靠近中环的二线滨江豪宅合生缦云总价预计也在1800-3000万；七批次的新江湾超级叠墅，总价已经到了4000万；而瑞安的别墅项目，估计要5000万起。 这几个项目，我不做详细分析了。 只能说，豪宅类似于奢侈品，个人属性极为强烈。喜欢的人自然会去买，买的原因，单纯就是喜欢。再加一条的话，就是不差钱。
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编辑∣环线咨询