2020年末，地产新观察将目光对准南边的 姜山 和北面的 文创港 板块进行了板块观察。每个板块的发展、崛起和房价的变化都牵动着购房者的心。
进入2021年，我们的年终板块巡礼仍在继续。自从去年底的新政发布之后，各板块似乎有点“风水轮流转”的意思了。热门了许久的奉化好像没那么灵了，近期开盘的项目有些遇冷，逢开必火的慈城最近的开盘成绩也有些不尽如人意……
这一次板块分析的主角，我们选择了 北仑小港 。
时间再往前推几年，小港还是很多人眼中工业区面貌的地方，而且属于两不靠的区域，宁波人嫌远，北仑人觉得是郊区。现在的情况当然已经不同。城市中心从三江口区域转向了东部新城区域，以“大东部”的眼光来看，小港作为 “东部新城副中心” ，地位已不可同日而语。
作为宁波主城、北仑、镇海等地的接缝处，小港是承接东部新城、高新区乃至镇海需求外溢的桥头堡，这有些类似方桥在宁波主城与奉化之间的地位。除了区位外，两地还有不少相似之处，方桥有3号线鄞奉段加持，小港有2号线二期（在建）和6号线（规划）；方桥有中交未来城，小港有滨江新城……这两处价格洼地都是置业的热门之一，房价也都从1字头水涨船高到了2w左右。
近期方桥和奉化的热度似乎有所下降，那么小港究竟还有多少潜力呢？
同样的，首先我们来看看 小港的基本面 ：
小港街道，隶属于宁波市北仑区，位于区境西部，甬江口南岸。东接大碶街道、南与鄞州区五乡、邱隘毗邻，西隔甬江与镇海区相望。区域内河网密布，水量充沛，拥有客运、货运码头数十座，骆霞公路、江南公路和通途路横贯其中，水、陆交通便捷通畅。
以上这些是小港本身的特性。从地图上来看，小港是一个地理位置优越，深富发展潜力的地方，最显著的区位标签就是八个字 “宁波东进 北仑西拓” ，占据宁波主城、北仑主城、镇海三大板块交汇的黄金位置。除此之外，小港在各项规划上也是有着重要的战略意义。
● 甬江科创大走廊
上一篇分析文创港的时候，就讲到过甬江科创大走廊是目前宁波规划层面层级最高的省重点建设项目。甬江科创大走廊的规划范围非常广，走廊核心区有136平方公里，北片面积83平方公里。
文创港处在北片的西侧，小港所在的北仑滨江新城则处在东侧，刚好是大走廊核心北片区的两端。文创港崛起的机遇离不开甬江科创大走廊，小港亦如此。
宁波甬江科创大走廊规划示意图
作为甬江科创大走廊的创新服务功能板块，滨江新城的功能重点在于创新和服务，也就是产业和配套会更为完善，以支撑板块和大走廊的发展。
● 滨江新城
接下来从甬江科创大走廊聚焦到北仑滨江新城板块。对于整条大走廊来说，滨江新城可能只是其中一块砖石，但是对于小港、戚家山街道这些主体区域来说，是至关重要的发展助力。
滨江新城规划示意图
从规划来看，滨江新城核心区域将打造出两处TOD发展核心和一处清泉公园绿心。
还会有开放空间带、复合文艺功能的景观长廊和八处功能片区、五处居住社区、一处综合公园、一处科创社区和一处产业社区，功能性会进一步完善。
滨江新城核心区规划示意图
政府对滨江新城核心区的要求是——三年出形象、五年见成效、十年建新城，滨江新城的迅猛推进的规划，对于小港来说无疑是腾飞的一大助力。
● 宁波市镇海-小港片分区规划
由片到面，由面到点，除了滨江新城这个区域规划面，还有聚焦小港本身的“宁波市镇海-小港片分区规划”，把小港和镇海两个片区纳入联动发展，打造甬舟联动发展的门户区，以“产业引擎、创新服务、生态文化、宜居住区”为主要职能。
镇海-小港片分区规划示意图
整个规划比较完善，空间布局上对片区中心、特色中心、组团中心都有明确分区，还规划了各项商业、文化、娱乐、办公等配套服务设施和景观带，使小港未来会更宜居宜业。
除了这些大的规划，小港本身的一些配套也正在逐渐完善。
首先， 交通上有在建的2号线二期与规划的6号线*轨双**加持 。2号线的二期延伸段，在北仑小港规划设置了红联站，同时也是地铁2号线和6号线的换乘枢纽站。这两条地铁能让小港通达集仕港、高桥、三江口、东部新城、高新区、北仑中心城区等地。
地铁规划示意图
其次，2020年12月18日， 小港的首个大型商业综合体——“印象里”也已正式开业 ，总体量3.8万方。对于很多人来说，可能同天开业的海曙印象城热度更高，但印象里对于小港的意义同样是开创性的，不仅是首个大型综合体，而且进驻的品牌中，也有约9成是首进小港，填补了小港商业配套的空白，也为周边的楼盘提供了便捷和利好。
印象里效果示意图
说完了大环境，还是要落到购房者们最关心的房地产情况上来。
近五年，小港板块房价一路上升，截止2020.12.29，板块成交均价19028元/㎡，较去年（17674元/㎡）上升7.7%；供应2585套，较去年下降28%；成交3006套，较去年下降18%。
因为各项规划的提出，加上18年的出让土地体量大、价格低，板块的供应量和成交量在18年有一个明显的上升。而今年因为库存减少，供应和成交量较去年有所下降。
再看库存：
截止2020年12月29日，小港整体库存量剩余约2.3万㎡（189套），较去年下降61%，库存已在低位，仅剩乐江名庭0.7万平（61套）、中南锦悦府0.75万平（59套）、碧桂园御江东0.54万平（48套）。
土地情况：
近四年小港地价呈上涨趋势，2020年小港楼面均价11459元/㎡，较去年（9894元/㎡）上升16%，成交总建面19.5万㎡，较去年下降12%。
近几年最早大幅布局小港的头号选手是万科，住宅项目万科未来之光，与印力联手合作的万科未来广场，住宅商业两手抓。目前上表成交的土地大部分已售罄，只有奥园·悦东湾和华鸿·瀚璟府两个待售项目以及荣安地块。
整个板块目前在售、待售的项目，除了乐江名庭稍低，其他均价都在1.9万+，价格比较均衡，也没有明显的一二手倒挂现象。
虽然小港板块自身的价格已经涨到了将近2w，但与周边一对比，仍有价格优势。
东部新城和明湖板块的价格高企，高新区的房价也已3w＋，小港1字头的均价被很多人称为大东部的最后一个价格洼地。而且随着东部新城这个城市新中心的扩张和完善，大东部区域未来可期，这也是我们看好小港的原因之一。
除此之外，小港对镇海的吸引力也在加大。镇海老城和庄市与小港只隔了一条甬江，距离不远，尤其等到地铁2号线二期通车，到小港就是几站路的事情了。
庄市的新房断供已久，12月开盘的独苗崇文花园毫无悬念地日光了，成交均价在24200元/㎡，而同板块的万科蓝色东方二手挂牌均价已达3.1w。一江之隔的小港在限购圈外，价格也更低，在庄市等不到机会的购房者有一部分就转向了小港，给小港带来了更多的客群。
板块项目介绍：
奥园·悦东湾
项目地址：北仑江南路沿线经六路与纬三路交叉口
建筑面积：约7.9万方、容积率：2.5、装修：全装修
毛坯限价：均价19300元/㎡
首开户型：建面约75-118㎡高层、小高层
【悦东湾处于滨江新城核心区，也是滨江新城的首个TOD项目，有区位优势和先发优势。另一个显著的特点就是户型均为75－118㎡中小面积段，适合刚需自住和占位布局。】
华鸿·瀚璟府
项目地址：北仑小浃江路与浦山路交叉口
建筑面积：约7.2万方、容积率：2.0、总户数：457、装修：全装修
毛坯限价：均价19900元/㎡
首开户型：建面约98、116m²小高层
【华鸿·瀚璟府最大的特点是11层的纯洋房社区，这样的项目目前在小港板块是比较少见的，户型也仅规划了98㎡三房和116㎡四房两类，主打中小户型。因为北临小浃江，还有一线江景优势，自然环境比较好。】
荣安小港项目
项目位置：北至沿河绿化景观，东至现状浦山路，南至现状小浃江路，西至现状山体及空地。
建筑面积：约6.7万方、容积率：2.0
毛坯限价：不高于19500元/平方米，最高销售单价不高于22425元/平方米
项目批前公示已出，地块比较方正，规划了7栋小高层，4栋高层纯住宅，紧临华鸿瀚璟府，因为有高层产品，价格上会有一点优势，这也是荣安继春和景明之后在小港的第二个项目。
临近悦东湾项目的北仑滨江新城核心启动区B区块已经挂牌，将于1月27日开拍。出让面积82660㎡，建筑面积216629㎡，起始楼面价7211元/㎡，上限楼面价9371元/㎡。这宗地块分为3个子地块，其中B-4#地块为商务金融用地，建筑面积59874㎡（占比27.6%），而且商务办公部分需自持10年，应该会给滨江新城核心增添一栋全新的商务写字楼。地块的毛坯销售均价不高于19500元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于21450元/㎡，与之前的荣安项目基本持平。这块核心地届时将花落谁家，地产新观察也会进行土拍直播，敬请关注。
结论：
小港有两大无可替代的价值点。一是地理位置的优越性，东部、镇海、北仑三地的发展交汇处和桥头堡， 链接 了各区，也是“大东部时代”的城市副中心；二是各层级的城市规划，从板块本身到北仑区到省级规划，让小港的未来有蓝图可循。加上不断落地的实际利好和配套，以及对比周边整体楼市的价格低洼状态，未来发展应该还是有后劲的。但目前的土地供应量少，库存量也已处在低位，后期的供应量是否充足对于小港的市场来说同样关键。