出品丨郑州楼事（ID:hzzloushi）
作者丨楼花
房企内心OS：土什么拍？还是先拍拍身上的债，保命要紧！
01
2021年即将翻篇，某些开发商却如同热锅上的蚂蚁。
据万劲地产研究院，预计12月份房企到期债务维持在800亿元规模，偿债高压。
当然，这还不是最要命的。
2022年是房企美元债的高峰期，累计到期3560.2亿元，仅1月就有463.85亿元要还。
国内债务扯扯关系，还能申请个债务延期或者实物兑付，或者银行来个计提损失。
但美元债可没这么好说话，一旦还不上，就是“阿克琉斯之踵”。
评级下调立马跟上，融资渠道锁死，无法借新还旧。当负面情绪蔓延，海外债权人就会对违约房企提出破产申请，并呼吁其他债券投资者加入其中。从而实质性违约，直至躺尸。
当下的房企，房子卖得不好，现金回流难以为继，还要解决泰山压顶般的债务，哪有什么心思拿地。
看看郑州第三次集中土拍的结果，简直冷到极致。
一共出让25宗，13宗公开地，12宗城改名花有主。开拍前两天，又终止11宗。最终成交的14宗。
金水区：
66号、67号、68号，保利海德公园的后期地块；
71号，徐砦城改及奥克啤酒厂改造，豫发摘得；
76号，河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司摘得。控股股东河南金水金科建设发展有限公司隶属于金水区人民政府，另一股东为河南杨金科技集团有限公司；
77号，位于鸿宝片区，被河南君宸置业摘得，背后股东为国企背景的河南中原高速公路股份有限公司；
二七区：
72号，二七区马寨合村并城项目，被郑州寰海置业，背后股东为星联芒果集团和海南凯云。
惠济区：
74号，系融创珑府后期地块，被众乐房地产摘得。为河南天河投资集团有限公司旗下子公司，隶属于惠济区人民政府国有资产监督管理办公室。
中原区：
75号，碧桂园凤凰城后期地块。
管城区：
78号，中储片区公开地，熔断后摇号成交，竞得房企郑州国投置业有限公司。
高新区：
14号、15号，位于双湖科技城，由郑州高新建设集团有限公司竞得，背后是高新区管委会和省财政厅。
16号，保利文化广场三期地块。
17号，朗悦公园府后期地块。
02
直接说总结，没有亮点，还很诡异。
城改后期地块不再赘叙，该是谁的就是谁的。即便是这样，还能拿地的房企也很棒，有些拿不了的都自行要求推迟挂牌。
这次公开地能兜底的都被国企兜了，没人报名的，又兜不了底的就终止。降价不可能，流拍也不行。
城改9宗无溢价，公开地5宗，除78号溢价15%。76号溢价2.5% 外，其他均底价成交。这年头，能溢价，正面说明地块性质不错。
76号地，龙湖有意向，本来出价是你来我往，结果杨金管委会抬了下价格，龙湖退出了。
最大赢家是保利，一举拿下金水区3宗地和高新区1宗地，4宗地共267.584亩，耗资约29.67亿元。
再说说终止的11宗。
经开区7宗全部终止 ，其中物流园区4宗，片区本来就冷，这下更无人问津。金沙湖高尔夫观邸2宗。金茂未来府西侧1宗。回想603土拍，金茂地块的激烈竞争，仅半年时间一墙之隔便无人问津。
郑东新区1宗，北龙湖23号地 ，美林上苑的邻居，商住混合地块，估计是出让条件限制。房企心有余而力不足。
金水区2宗，马李庄城改后期地块 ，找不来「神仙队友」的泰山誉景再一次失约土拍。
惠济区1宗，二批次挂，终止，三批次再挂，再终止，钱是好东西，可是它没有。
看完结果发现什么了吗？
国企、央企和城投平台成为拿地的绝对主力。
民企中仅朗悦、星联、碧桂园、豫发摘地，其他本土房企身影丝毫都没见。
这里面最意外的当属星联，一掷约6亿。据了解，星联集团首次进驻二七马寨片区欲操刀约1100余亩大盘，结合地块特色打造了一座全新城市现代化单元的“未来社区”。项目首期地块占地约75亩，容积率不超过3.0，将采用纯高层的规划。
当下民营房企多有艰难甚至紧衣缩食，星联在土拍上的出击倒侧面反映了资金方面尚有余力。
03
回顾前两次土拍结果：
6月3日首批集中供地，29家房企分食49宗宅地，财政揽金414亿。
拿地企业分布：经开区管委会平台公司摘取国际物流园区6宗居于第一位；万科摘取金水区张砦村杜岭村城中村改造、惠济区王砦村城中村改造项目、二七区贾砦城中村改造项目及北龙湖10号地共计5宗居于第二位；康桥摘取金水区高皇寨村城中村及长椿路社区城改4宗居于第三位。
外来房企： 万科、融创、碧桂园、华润、招商局（合作美景）、保利、禹洲、金科、蓝城、敏捷（首入郑州）、融信、世茂、新城、金茂共计摘取23宗地块；
本土品牌： 振兴、亚星、永威&启迪、美景、华沛、建业&泰宏、万锦&天伦、伟业&正弘、未来房地产及裕华置业摘取21宗地块（含招商局合作美景2宗地块）
政府平台： 经开区管委会摘取6宗（上汽集团储备地块），高新建投摘取2宗（安置房用地）、天河投资摘取1宗。
城改地块，都毫无悬念地落入“定向”房企手中，底价成交。
净地市场的门面被央企和半央企撑了起来，虽然绿都、美盛、昌建、正弘也有参与，但基本上只是在打酱油。
原本以为第一次集中供地是开胃菜，前戏，却没想到已是出场即巅峰。真应了一句古话「一鼓作气，再而衰，三而竭」。
11月19日，郑州第二批集中供地姗姗来迟。
从网传版本的66宗、51宗，到公布的15宗，最后又终止4宗，只有11宗参与。
毫无意外的城改/旧改。
二七区2宗：53号地块，亚星锦绣山河后续地块，亚星摘得、54 号地块，中铁中央商务区火车站西广场改造用地，中铁摘得。
惠济区3宗 ：55号地块，正商家河家后期地块，正商摘得。58-59号地块，老鸦陈城改用地，天河摘得。
金水区4宗 ：60号地块，河南省统计局家属园改造，郑地摘得。61号地块，郑州地铁黄河路站安置项目，郑州轨道交通摘得。
62号地块，瀚宇天悦城后期地块，瀚宇摘得。63号地块，美盛教育港湾后续地块，美盛摘得。
被央企兜底的北龙湖地块。
郑州新区1宗：北龙湖15号地块，只有中海、华润、金茂三家国企参与竞拍，最终华润以起始价200100.0万元摘得。
略有惊喜的意外。
管城区1宗：64号，航海路中储地块。 10点开始竞拍，吸引了国企华润、招商、金茂、中海、电建，民企美的、绿都等参与。经历了一个小时的熔断+摇号，最终电建以熔断价120600.0万元，成功摘得。
郑州第二批集中供地，除了城改用地有本土房企参与以及航海路中储地块64号有绿都的身影，其他地块几乎全部缺席。
在“三道红线”政策下，房企利润被严重压缩，叠加销售下滑、融资趋紧、投资受限，拿地动力被进一步削弱，大型房企尚且以观望为主，小型房企更是直接躺平。
市场趋势的好坏，一手供应看二手成交都是非常直观的表现。
但最真实的，毫无疑问就是土地市场。
房子卖得出去，是购房者用脚投票来代表对于后市的判断，房企愿意拿地，是他们对土地价值的预期。
如今这市场，悲观者众多，现金流是所有房企最关心的问题，如果库存都卖不掉，没有钱更没有理由买地。如果明年的预期并不明朗，用现在的钱去买一个不确定的预期更是冒险。