当下国内新冠疫情进入收尾阶段，武汉已经解禁，大部分地区复工复产，多省明确开学日期，种种迹象都在向着人们期望的方向发展。只是北京还没有明显的放松迹象，境外输入风险的提升，甚至让某些方面更加严格了。
那么对于众多计划近期购房、换房的朋友而言，现在便再一次陷入了一个更为纠结的情况：到底该不该现在出手在北京买房？
之所以纠结，小时想无外乎是搞不清楚疫情影响下到底房价未来会涨还是会跌。那么，是什么因素导致涨跌无法判定呢？我们下面分解一下正负两方面影响因素。
导致房价可能下跌的因素（也就是现在不该买房，等着跌了再说）
1.国内经济持续下滑，大量企业倒闭，失业率增加，使购房需求得到抑制
2.国外疫情失控，出口贸易损失惨重，进而导致大量企业倒闭，使购房需求得到抑制
3.房地产企业资金承压，最终不得已大范围使用降价促销策略；
4.出台一些刺激政策，房地产中间交易成本下降；
5.政府房地产调控态度坚决，“大水漫灌”后担心房地产再次爆发导致金融风险，从而进一步出台抑制政策；
6.之前北京市场本身持续低迷，叠加疫情因素，使购房人群观望心理加剧，导致房价进一步下跌。
导致房价可能上涨的因素（也就是现在就该出手买房，再等恐怕来不及）
1.为了抗击疫情对经济影响冲击，房地产调控政策放松；
2.大水漫灌、货币超发，利率降低，大量资金进入房地产，推高房价；
3.房地产开发受疫情影响停滞，短期内供应不足；
4.疫情积累了几个月的购房需求，短期内需求集中释放；
5.疫情使很多对购房摇摆不定的人群心理发生改变，增强了购房、换房欲望；
6.往年春节前后都有一波小阳春的旺季走势，去年底今年初也确实感受到了带看量、成交量有活跃的迹象，疫情将延后旺季走势。
以上列出了一些可能的正负两方面影响因素，可谓势均力敌，很难判断哪些影响是存在的，哪些可能不存在或很弱。那么下面小时就来帮您具体分析一下，究竟现实会怎样？
实际真正会有那些因素发挥决定性作用
第一，房住不炒的政策总基调不会改变，以拉动经济为目的的大范围房地产刺激政策不会出现。这里面有实证可以证明。一是河南驻马店和广州等地相继发生了政策一日游的现象。也就是个别地区借机疫情出台了刺激政策，但时隔一日便宣布取消了。二是中央宣布经济刺激计划的同时，央行、财政部、统计局等权威部门马上发声强调“房住不炒”。所以政策方向是非常明确的，不能通过投机炒作房地产来拉动经济复苏，这是根本前提。
第二，强调房住不炒，不等于房地产政策就一点也不能放松，也不等于就会任由房地产跌落下去。因为房地产对经济实在太重要了。今年中央经济工作会议会议强调的是稳，房地产一定会保持稳定，不能炒是肯定的，不能崩当然是更肯定的。所以一旦房地产不稳，出台一些“维稳”的政策，也就是适当的放松政策是完全可能的。
第三，疫情对房地产的负面影响是毫无疑问的，但对于国内来讲，应该是短期和暂时的，长期的大方向和趋势不会改变，这一点小时是完全确信的。店开不下去是会关掉，厂撑不住也会关闭，但一旦恢复正常店和厂是还可以马上再开的，一两个月的停摆不会影响全局。
现在我们应该担心的反倒是国际疫情。因为目前疫情最终会发展成什么样，到底会影响多长时间，谁也猜不到。我国是世界工厂，出口贸易如果停摆，这样的影响可能是空前的，是大灾难。我们的体制可以控制的事情，其他的体制是不一定能做到的。所以我们从心理上虽然看到挑起贸易战、整天针对我们的国家大爆发有一种出口恶气的感觉，但是我们真的不能意气用事，帮助国际抗疫，不仅是人道主义，其实也是帮助我们自己。所以这才是间接影响房地产未来走势最大的未知变量。
第四，大量的货币供应释放，热钱或多或少会流入一些进房地产。至少大开发商不能有大风险，需要不断输血，从而还是会拉动房地产至少不能往下走的水平。地卖了、房建了总不能就摆在那吧，所以最终还是得保证房地产总盘子不缩，这就已经是对经济的大贡献了。
基于以上几个大问题的基本判断，再融合分析上面列入的其他影响因素，就不难梳理出一个脉络。小时认为短期内如果国内疫情结束，北京房地产可能会进入比较活跃期，至于能不能形成一波行情，目前支撑力量还不足够，还要看上面几个大因素的如何变化，小时给出的建议是：
对于刚需而言，前期北京二手房调整程度不浅，短期也积累了不少的需求没有释放，前期积累的小阳春动能继续积累；北京经济基本面没问题，疫情对高科技公司有些还是有利的，国企不仅不会裁员还会扩招，大基建、新基建北京肯定也是主战场，一些小店小公司坚持不住不影响大局，所以综合各种条件看，北京房价短期继续往下的动能较低，刚需现在入场算是不错的时机，可选择空间大，议价空间大，捡漏机会多，后期还不排除有触底反弹的可能性存在。至于可能存在的降低门槛和交易成本的可能性，其实无碍大局，而且北京政策导向性太强，不会轻易松。
对于置换和改善而言，现在也算是不错的时机。因为置换时间、选择空间现在都不错，只要控制好自身的财务风险，就可以运作。将相对劣质的资产，置换成将来更有竞争力的优质资产，长远看是管理资产明智的操作。现在北京房子分化很严重，很多房子降价很厉害，有些则比较坚挺。至于什么样的房子是相对优质的，小时在前面的文章中进行过分析，在此就不赘述了。
对于投资而言，小时还是以前那句话，就算出放松政策，在京以投资为目的的购房行为，也很难再出现暴涨带来的巨大收益。因为现在二套、非普宅中间成本都非常高，代价较大，折腾一大圈真的能赚到钱其实非常难。如果算上时间成本，可能2016年以后出手买房的大部分人都没赚到钱，很多还亏了钱。所以以投资为目的买房子，和刚需完全不同，如果房价涨20%，刚需可能就没机会上车了，但投资可能还是赚不到钱。所以投资北京房产主要看您的资金实力了，如果资金本来就不多，还想买房投资垃圾资产，背负巨债，恐怕不划算；如果闲置资金大，没地方花，选一些优置房产倒也不是不可以。
对于在其他地方买房而言，很难一言以蔽之，区域分化巨大。以出口加工、对外贸易为主的地区，小时觉得经济风险较大，但同时政策兜底的力度也会比较大，从中如何把握时机是非常困难的，总体这些地区最好还是不要碰，没必要冒那么大风险。对于中心城市、热点城市，排除掉房价虚高较多的，如果前期经历过调整的，小时觉得个别可能有些机会，但是优置房产想赚钱真的越来越难，地段、开发商、标地属性、重大意外利好等各方面因素都要考虑。
