#头条创作挑战赛#
最近想要买房的小伙伴，是不是很苦恼，海口能入手的新楼盘，很多单价都上了2字头。
谈楼算了一下，目前备案价超过20000元/㎡的新房已经有28个了！
数据来源：海口市发改委
之前省统计局也出了一组数据，今年1到5月份，海口房屋销售金额217.1186亿元、销售面积125.11万㎡，折合房屋销售均价约17354元/㎡，同比 上涨约12.4% 。
海口新房涨价的速度，肉眼可见，有不少楼盘是调了又调备案价，比如 衍宏府 ，同一栋住宅楼，去年的备案价是 17298元/㎡ ，今年的备案价已调至 19703元/㎡ ，均价上涨了 2405元/㎡ ， 假如一套100平米户型的房子，今年要比去年多至少24个w！
要是按备案价规规矩矩卖房，倒也接受得来，问题是，不仅备案价往上调了，私下还要加价，总的算下来单价要在 2.2万/㎡ 左右（可以翻翻之前谈楼写过的看房记）。
心寒，从来都不是大吵大闹。
看到这个房价，只能说，努力赚钱吧，打工人！要不然永远也追不上房价上涨的速度。
再来看一些备案价超过19000元/㎡的新房，总共有17个，也不少，有些已经清盘了，这些楼盘中，别看备案价确实低了些，但实际售卖价格跟备案价毫无关系！个个加起价来一点也不含糊！
数据来源：海口市发改委
其中，就有这个 宇建城市花园 ，可以说，毫无节制的跟风涨价，至于涨了多少，值不值得，能不能买，继续往下看。
宇建城市花园 ，位于美兰区白龙南二横路与一横街交叉口东南120米处，开发商是海南宇建房地产开发有限公司。
先看一些基础指标：
楼盘总占地面积22427.17㎡，
建筑面积53192.82平方米，
容积率2.49.绿化率35%，
总户数203户，
2栋楼(B座、C座)，
其中1到3层为商业，6层以上是住宅，
停车位586个。
宇建城市花园效果图
宇建城市花园平面图
从基础指标上看 ，这又是一个小楼盘，只有203户，才2栋楼，可以想象一下2栋楼的小区是咋样子的，就不要追求大园林品质什么的了，看下绿化率，也才35%，实际上，说不定都没到这个数。
这是从高层往下俯瞰整个小区的实景图，园林普普通通没啥特色，虽然现在还在施工中，但也能窥探一二，整个小区没啥造型。
就这样的小区，物业费还要 4.9元/㎡/月 ， 物业公司是海南宇建物业管理有限公司，果然啊，自己人，肥水不流外人田，关键是，都有啥服务啊，物业费这么高！
据置业顾问介绍，这个楼盘要到明年年底才交房。
宇建城市花园实景图
从地段上讲， 这个楼盘所在位置属于海口老城区，周边商圈都比较成熟，离日月广场、名门广场、南亚广场、国兴大润发等大型商超，距离都在2公里内，包括周边的医疗配套还有农贸市场什么的，都还挺近的，从这点来看，地段不错，生活便利，当然，老城区的交通也是一级堵。
宇建城市花园周边
宇建城市花园周边
再看看户型 ，B栋有四种户型，面积段从93㎡-152㎡，两房到四房。
其中130平米的这个户型，有一个赠送的阳台，但这个户型的厨房设计特别小，从实用性上看，很不合理，你们看看吧：
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户型图（点击可放大）
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93㎡的户型，只做了两房的布局，看实地样板间会发现，这个户型的特点也是客厅大，厨房小。
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户型图（点击可放大）
C栋有以下户型，90多平和120多平，分别为两房和三房。
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户型图（点击可放大）
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户型图（点击可放大）
无论是从户型设计还是装修风格，这个楼盘都没有什么出彩的地方。
要是把客户定位为改善型客户，这个小区的品质，跟不上；要是刚需客户，90多平的户型才两房，对于刚需来讲，又奢侈了。
从视频中我们也可以看到，这个装修称不上什么豪华装修，都是很简单的大白墙，灰地砖，用的是什么牌子的材料也没说明，更没有什么大牌子的家电家具赠送，灯具跟安居房的灯是一样的，简单且普通。
懂行的都知道，一眼看过去，都是不值钱的装修！
宇建城市花园实景图
学区方面， 咱们前面说过，这个楼盘位于主城区，地段是好的，但是学区却不咋样，参考2022年学区划分，目前该小区的小学学区是龙岐小学，中学是海口四中。
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中小学区划分（点击可放大）
综上所述 ，这楼盘，除了地段占点优势，其他的，着实不咋滴，那么价钱又是多少呢？前面说到备案价是19500元/㎡。
实际价格会让你嘴巴张成一个 0 ，大吃一惊！
说到价格 ，从海口整个楼市来看，已经形成了一股歪风，大家都是明里暗里的加，没人管，也管不着，加多少，都是开发商说了算，这个楼盘自然也是跟风，疯狂涨价！！
没错，单价要卖到 23800元/平米 ，比备案价多了 4300元/㎡ ！开发商也太贪了吧！这个楼盘凭什么能卖这么高？这自信是佛主给的吗？
宇建城市花园实景图
这个价格，已经冲到了海口房价第一梯队了！跟罗牛山、中海、仁恒、大华、星华等这些大开发商不相上下，当然，以上那些也不是什么“善茬”，也都在备案价的基础上绑车位加装修费什么的。
反正，这个不起眼的开发商，搞这么小两栋楼，除了地段好一点，其他啥优势都没有的情况下，把房价干到了 23800元/㎡ ！！！
超出备案价的部分，需要一次性付款，大家可以自行拿计算器出来算算。
120平的房子总价要285万，首付至少要130万左右。
不仅如此，开发商还把抠门做到了极致，这个楼盘，连正儿八经的售楼中心都没有，仅有一个临时租赁的接待处，就在这个“常寿星”正对面，接待处简陋，是谈楼踩盘中见到的少有的接待处，置业顾问也没几个，连沙盘都没有。
宇建城市花园周边
用置业顾问的话来说，那就是：“我们才那么几套房，很快就卖完了，所以没必要搞沙盘。”
是真的吗？
我们看看从推出到现在，已经小半年了，一共销售了多少？
从海口市住宅与房地产信息网上可以查到，目前仅仅备案 14套 ！去化率不足 7% 。
数据来源：海口市住宅与房地产信息网
在研究这个楼盘的时候，谈楼还发现了一个问题，诺，就是这张申报表，土地使用起止年限是 2061年10月18日 ，这又是咋回事呢？
图片来源：海口市发改委
掐指一算，也就再过38年，土地就到期了，产权70年，腰斩了一半！
有没有网友知道这其中的前因后果呢？欢迎留言一起讨论。
总的来说 ，在当前大环境之下，好多人都看好海南楼市，看好自贸港，都等着2025年后海南飞起！
而房价这块，首当其冲，搞得现在大大小小的开发商，手里有货的，都在拼命涨价。
就宇建城市花园这样的楼盘，都能涨成这样，物业费高、房价高，这是把购房者当韭菜来收割啊！
房子好不好，值不值得，相信大家看完心里都会有数。
那么，关于宇建城市花园，你们觉得值这个价吗？
欢迎关注海南谈楼， 留个言互个动，biu~