保利天汇，是保利2015年从万科手中抢下的小新塘旧改，2019年12月终于供货。
对于一直缺货的天河区，嗷嗷待哺的购房客户，保利天汇真是及时雨。纵观区位、配套、环境、产品、价格，都是天河这条街最靓的仔。
保利天汇有多爆呢。2019年12月14日员工专场和15日对外开盘，5万98折的筹就收了约750个（啧啧啧，天河的购买力），两天去化了约600-650套（总共约870套）。开盘后，陆陆续续有客户到访，目前是售罄的状态。
嗯，这是一篇姗姗来迟的跑盘。（其实很早就看过，也怂恿了很多人买）
具体如何，我们不妨一起看看。
导读：
01 项目信息
02 区位点评
03 配套点评
04 小区设计点评
05 户型设计点评
06 价格及购买建议
01 项目信息
02 区位点评
宏观区位优越，小环境优缺点都挺突出， 123房先生会先讲讲保利天汇的大区位，再讲讲小环境，最后和珠江花城做个比较。
保利天汇的宏观区位，其实无可挑剔。
在天河区范围内看，保利天汇的北侧是天河智慧城、南侧是金融城、西侧是天河北和珠江新城。往东出了天河区，就是黄埔区的科学城、鱼珠港等明星板块。
已经是广州最TOP的圈层了，邻居们都这么优秀，保利天汇自然也差不到哪里去。
保利天汇目前所处的板块，之前规划上的概念称之为广氮-奥体板块，现在称之为天河智谷。
这个板块是近几年天河区主要的宅地供应和新房供应板块。板块内的住宅建设和公建建设其实已经成熟度颇高。
从广氮-奥体板块向天河智谷概念的转变，其实昭示着这个板块，有意识地会从纯粹的居住社区导向，向产业发展导向进行转变，做大产业、产城融合、功能提升。
从最近一次（2018-08-22）天河智谷的控制性详细规划修改来看，政府确实很有魄力，将较多的居住用地，调整为商务用地，而且是B29类其他商务用地。这种用地属性不能分割产权，不同于B1/B2类商业商务地块能分割销售，如此也就不容易被开发商勾兑，回归产业发展的初心。
不过天河智谷的产业目前还没有动静，天河比较多的产业地块出让仍集中在金融城、智慧城。这里面有一个非常关键的问题，规划的B29产业地块，当前土地产权是村集体的，B29性质的土地价值低，远远低于规划变更前的R2性质宅地，村集体利益如何满足考验政府智慧。
保利天汇的小环境，优点和缺点都很突出。
优点一：公路交通便利，小区出来，上广深高速、广园快速或者环城高速，都很便利。
优点二：轨道交通便利，1公里处是21号线大观南路站（与远期规划19号线换乘），坐一个站到黄村站可以换乘4号线、穗莞深城轨。
优点三：项目东侧是世界大观，大片的绿地，环境安静，景观也是加分点。不知道世界大观还在运营不，投资总上次去溜达还是20+年前，暴露年纪了。
港真，说起缺点，也是同样的突出。
缺点一：广深高速的噪音与大观路的拥堵。广深高速贴着项目，车流量大，噪音确实是个比较关键的不利因素。另外，从天汇开车出来，如果是北行倒还好，如果是南行，得先沿大观路北行掉头再南行，掉头南行后大观路特别拥堵，会堵cry。在大观路也会见到比较多的大货车，因为周边物流厂房也多，不过我们倒是可以用发展的眼光看待这个问题，总会慢慢被排解出去的。
缺点二：普通人会介意的天河老人院和基督教堂。投资总倒是不太care，在意的读者可以关注一下。
保利天汇容易拿来和珠江花城进行比较，两者都是奥体板块的明星级超级大盘，流量担当。
若论小区品质与产品素质，一定是珠江花城更棒。
如果单纯从大区位与小环境的角度，投资总相对觉得保利天汇要略胜一筹。保利天汇这边，好歹是广氮-奥体的中心位置，连接成片，界面成熟，公建完善，配套丰富。
珠江花城周边的环境相对原始，南边的钢铁物流基地属广东省国资，吉山村的旧改，迁改都需要很长的时间。可整理土地和可发展空间都少，又临天河与黄埔的交界，容易坐冷板凳的区位。
03 配套点评
要啥有啥、基本不缺
保利天汇周边的配套是很齐全的，属于要啥有啥、基本不缺的类型。
（1）轨道交通
现状的是21号线的大观南路站，距离保利天汇是800-1500米。大观南路站还是远期规划19号线的换乘站。
大观南路站，往南坐一个站到黄村站可以换乘4号线，连接金融城与琶洲。黄村站出来，就是穗莞深城轨的奥体中心站，连接广州东站。
（2）商业配套
商业配套，往北走可以去万科广场，往南走有高德汇。保利天汇在大观路的对面，会配建一个商业mall，作为小新塘的返建物业。此外保利天汇本身也有一定体量的商业配套。
（3）医疗配套
医疗配套主要是以社区的医疗站为主，周边高等级的综合性医院相对缺失。
（4）教育配套
保利天汇配建有9年一贯制学校，天汇业主的子女教育主要由配建学校来满足。
周边其实学校蛮多，但值得关注的主要是华南师范大学附属外国语学校、广州奥林匹克中学（有改扩建计划）、执信中学（新建）。
具体的学区学制学费以及改扩建计划需要读者自行了解，投资总就不展开了。
04 小区设计点评
五期＞二期＞一期＞四期＞三期
保利天汇由五个居住组团组成，彼此被道路隔开。一期已经售罄。
保利天汇相对来讲，开发强度会比较大、户梯比高。
保利天汇基本都是两梯六户以上的配置，最多的两梯八户，两梯四户是不存在的。地块的开发强度比较大，这种情况在旧改项目比较常见（保利天汇是小新塘旧改的融资地块），占地有限，容积率和密度会堆得高一点。当然啦，广氮奥体因为限高的原因，同时容积率又普遍比较高，两梯六户确实是会比较常见。
同时结合保利的户型面积段情况来看，确实保利天汇的刚需味道是比较浓一点的。
五个居住组团各有差异，投资总一一来讲。
（1）一期
一期是保利天汇最早推售的组团，在去年12月就已经推货（当然并没有拿到预售证），目前已经售罄。
一期一共6栋住宅，两梯七户或两梯八户，楼间距约40米。都是21层约65米的高层建筑，这个楼间距是适宜的符合规范的。
一期的优势是靠近地铁站，有景观面，靠内相对安静。距离地铁站约800米，步行十分钟。东侧是世界大观，有景观面。地块不靠大观路，相对是比较安静的小区位。
一期的缺点是西邻基督教堂，东邻混凝土公司。
基督教堂可能会有部分客户介意。5栋和6栋的西北朝向和西南朝向的住户可以稍微关注这一点特殊因素。
混凝土公司生产会有一定的噪音和灰尘的不利影响。垃圾收集站也是布置在靠近混凝土公司的位置。2栋东南朝向和东北朝向的住户需要稍微关注这两点不利因素。
（2）三期和四期
三期和四期是缺点相对会更突出的两个居住组团。
首先是噪音的不利影响。
由于靠近大观路和广深高速，因此噪音是一个主要的不利因素，特别是广深高速的影响更大。由于住宅楼栋前普遍有公寓楼栋（10层）的阻挡，因此住宅中低楼层相对受到高速噪音影响小，高楼层影响相对大。
其次是商住混杂、密度大、住宅活动空间少。
三期和四期是一个商住混合组团，商业、公寓混杂住宅。尽管商业和住宅是隔开的，但是商业已经占去较多的用地，挤占了住宅的用地，压缩了住宅的园林与室外活动空间。
这一点在三期最为明显，三期接近一半的用地被幼儿园和商业占去，留给住宅的活动空间非常有限。住宅下方也设置有大面积的底商（社区商业和肉菜市场）和社区配套，未来相对会是比较嘈杂的一个组团。
四期由于地块面积比较大，虽然存在与三期类似的问题，但相对问题没有三期突出。四期设置有一个三层的变电站，需要关注一下。
由于住宅用地有限，三期和四期会有一种比较难受的楼栋排布形式，三栋楼直角排布。直角内角的采光和视野都相对要差很多，购买内角户型的住户，需要有心理准备。
（3）二期和五期
二期和五期是围合式的小区设计，位置靠内，较少受到道路噪音的影响，环境比较安静。东侧是世界大观，属于价值较高的景观面。大部分户型要么望内部景观园林、要么望世界大观。
二期、五期整体的素质要高于一期、三期和四期。
不利因素方面，二期需要关注东侧的混凝土公司，五期需要关注东北侧的天河老人院和垃圾收集站。
从投资总的角度，是认为五期优于二期优于一期优于四期优于三期。
相信对于二期、五期，整体的面积段会比一期偏大，主要面向功改或刚改以上客户，适配少量刚需客户。
当然，这一排序是从整体来讲的。具体到各个组团、各个楼栋、各个朝向，需要综合比较，就不展开了。
05 户型设计点评
刚需痛哭流涕、奔跑相告
比较吸引人的还是78/79㎡的小三房和88㎡的三房，极致户型，对刚需很友好。
一期的户型配比，四房户型仅占22%，其余都是三房，其中90㎡以下的户型占比66%，整体的定位很刚需。刚需简直就是痛哭流涕、奔跑相告。
两梯七户或两梯八户，标准层平面图如下图所示。
△ 7栋标准层
△ 2栋标准层
大抵有以下这么些户型，投资总简单对每个户型都讲讲。
（1）极致小三房：78㎡中间户、79㎡边户、88㎡边户两卫
78㎡中间户，是常见的方正户型设置，好用没太多槽点。一个阳台房改造成了一个小房间，整体比较极致，空间感也比较紧凑。
79㎡边户，相对78㎡中间户空间关系上不那么协调。餐厅、卫生间与厨房关系没那么和谐。投资总感觉餐厅可以和厨房调个位置，可能会相对好用一些。
88㎡边户，做了两卫，形成一个小套房，一个房间挪到了入户门的位置（入户花园改成房间）。
整体来讲，边户的餐厅的空间关系不如中间户协调。
78㎡中间户都是北向，79㎡、88㎡的边户则有北向和南向。投资总觉得边户南向优于中间户北向由于边户北向。
（2）常规三房：95㎡中间户南向
95㎡标准化常见的三房户型，整体好用，又是南向，没太多槽点。
（3）四房：100㎡边户、109㎡边户、108㎡中间户
这三个户型，都是市面上常见的标准化户型，都是打磨得比较好用的，较少槽点。
108㎡中间户，动静分离，方正好用，格局和95㎡是类似的。
109㎡边户，横厅户型，南北通透。
100㎡边户，是常见的飞机头户型，这个户型是望基督教堂的，介意的读者慎入。
都是方正好用的户型，中间户的突出优点是动静分离，边户的突出优点是全明户型。可以根据各自的偏好进行选择即可。
06 价格及购买建议
小户型笋价、大户型有改善溢价
价格上，78-80㎡的均价约4.01-4.32万/㎡；88㎡的均价约4.42-4.8万/㎡；95-99㎡的均价约4.51-4.74万/㎡；107-109㎡的均价约4.8-5.12万/㎡。
这个价格，除了大面积外，对比珠江花城及周边二手市场，不贵，而且小面积的单价还挺香。
保利天汇有个现象，面积越大越贵。刚需都是价格敏感、预算有限。功改大多是置换，原本就有底子，加加钱够得着。
投资总认为天汇的大面积高单价是存在溢价的，功改的溢价。这种溢价随着时间，在二手市场上，会和极致户型的差距越来越小，远小于一手的差距。如果是出于投资的目的，低单价的小面积肯定是首选。
从环境与配套来讲，保利天汇要比珠江花城好很多，但产品品质逊色珠江花城太多。两个项目对比很强烈。读者可以根据自己的偏好进行抉择。
整体上，123房先生会更偏向于保利天汇。
