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提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？

回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化， 子民 的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。 望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。

提问：房姐您好，新人报道！ 【现状】：夫妻京户无房，计划明年要娃。男方父母名下各一套（西城老破小学区+天通苑大两居）工作在东二到四环及通州 【资金】：首付300，月流水两人共3w 【诉求】：自住＋投资（不要学区），满足夫妻+娃+女方父母退休来北京常住，希望居住环境舒适，若十年后换房能有效增值 【问题】：1、看了台湖金茂悦和万科东望，对四居户型比较满意，但不清楚该地块未来发展怎样能否入手，感觉新盘户型更合理，相对价格较低 2、二手房能否推荐一些范围，朝向、户型、交通、位置如何调整优先级 3、想保留一人sfsd名额，如何操作？男方*款贷**，父母接力贷（退休金+房租收入可行否） 4、厂桥学区如何，怎样付费咨询

回答：万科东望>台湖金茂悦 二手盘建议看朝阳无限、炫特嘉园、国美第一城 ，位置和交通是首要考虑 需要另一人放弃份额，只 做为 其中一人的资产。保证另一方征信报告上是干净的。父母接力贷可行 厂桥学校还不错

提问：[新人首问] 房姐您好，非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的学区房怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西海还是不太明确。学区因素第一考虑，谢谢

回答：学区最大的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价最低的入。

提问：房姐您好，我准备婚前用两个sfsd资质买两套房，家里能拿的首付不多，两人收入能够匹配高杠杆；两套计划首付分别是400-450万，一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手，小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年，兼顾投资和自主，市区二手房保证流动性，自主或出租，上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐？？

回答：你的思路也可以，800左右建议望京为主，例如 季景沁园 宝星华庭，限竞房目前性价比都不高 另外一个思路 可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的 可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用

提问：房姐你好。咨询一下，500*弹子**以内，西城广外学区，马连道这一片区（因为单位在附近的丰台），有什么比较合适小区？学区做考虑因素，但不强求最好，反正731后多校划片。马连道有6层的7080年代老公房，也有90年代电梯房，从保值和自住看哪个更合适？ 另外，如果下半年或明年上半年入手，哪个时间段价格会较低？731后这片会有跌的变动吗？

回答：1. 500在西城只能看看广外车站西街附近的老破小两居，或荣丰2008，马年道看看 北欧印象 2. 肯定90年代电梯房更好。 3. 731对好学区是利空，对一般的学区影响不大

提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢

回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

提问：房姐你好，我们有一套杨庄106平的三房没有*款贷**，现在考虑换一套市里的三房，加上手上现金大概30万，应该卖掉后再买还是先买呢？

回答：具体是哪一套房呢？ 买进的时间，价格怎么样？这样才能判断是否应该继续持有。 106可能是海特花园。 假设是海特，抵押大约300出头，这样有大大约350左右首付。 如果北京明年大涨，可以高位出掉，石景山长期发展缓慢。

提问：房姐，您好，首问问题没有得到回答，想细化一下首问，希望您给予答复。已出手一套二环回迁房，3个月后能拿到800万房款，可*款贷**200万。目前准备入手一个两居的二套房，想投资持有几年后，转给儿子自住（孩子目前是准大一新生），或是孩子不喜欢也可随时出手变现。看过四季青附近、白石桥、奥森、望京、太阳宫等位置的房子，问：1、从投资考虑，这几个区域哪个区域最值得考虑？最好您能给些楼盘推荐，因自己住四季青，本想首选海淀，但感觉次新房较少。2、四季青、望京和太阳宫重点看过，这些区域选哪个更合适？具体看过的观澜国际、诚品建筑、金星园、融科、东湖湾、上京新航线比较心仪，您推荐哪个？3、如果想付款周期短，资金*款贷**怎么操作？（有自住160平米一套）谢谢房姐！

回答：1. 四季青次新房少价格也贵，太阳宫学区溢价。孩子刚上大一也无学区需求，所以望京更核实，建议在 融科、东湖湾、上京新航中选择 2.*款贷**200比较鸡肋，家里有其它房产可以抵押出来全款入望京。或者做拆借垫资全款入再抵押。

提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区那个好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研

回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。

提问：目前状况，在北苑世华泊郡120小三居，15年因原因错误将小营路保利一套2居卖了（老上火），年收入税后8-90. 想在北京购置一套房，现在手中现金700，还有一些美元，需要时间兑汇，想把现在的房子dy*款贷**，总预算900左右，全款购房，长期持有。 有两种方案考虑： 方案1. 想在4环附近（朝阳东北）购置一套较好小区的2居，资产保值投资兼顾以后退休在城里自住，离医疗更近点，购置后先出租，感觉世华那边生活配套还不方便。 方案2. 在东坝首开常青藤4期买个160平米的一楼（有个负一层），用于将来退休后自住，一楼方便，空间更大点，先租出去，主要考虑将来那边地铁开了，还有个安贞医院分院也在建，退休居住也还行。合适时间将世华的房子置换到城里，出租投资兼顾保值。 3. 问题：1. 今年购房合适吗？2. 哪个方案推荐？有其他更好方案推荐吗？3.如第一个方案，选哪个区较好，我初步看了望京东湖渠附近的上京新航线，华彩，主要觉得离地铁近，离公园近，东湖湾小区高档，都是大户型资金不够。望东站的宝星，融科橄榄城，保利公园（地铁较远，但有个别90平米的小房子户型还不错），大西洋新城（感觉周围太嘈杂），还想买回小营路的保利香槟，优点是小区很保值，因为周边好小区不多，开车到城里更方便，离地铁较远。你还有什么小区推荐？不考虑太旧太低端的小区。

回答：今年当然可以买。东坝价格偏高了，性价比不高，方案二更好，像 宝星，融科橄榄城可以看，大西洋新城D区的可以挑选下，华彩不推荐。保利香槟在亚运村还不错，买回去也可行。还有双井富力城、乐城国际的两居也可以淘下

提问：房姐元宵节快乐！请问～男友sfsd组合贷在三元西桥曙光里97年老破小，目前我俩通勤居住都方便。考虑房情疫情，想把我sfsd资格在婚前用上，投资为主，未来二换一大。我俩毕业不久 国企 考虑能够承担的还款还贷压力，预算有限200-250w，朝阳丰台大兴，最好离地铁近，能改两居的一居户型。 请教房姐，这个思路合适吗？如果是2000年后次新，哪里投资好些，看常营 西红门 丰台科技园怎么样？如果是满五唯一老公房就比较受限，多是近主城的小开间，有没有推荐的区域？我的情况下，一类经适房和限价房适合吗？期待姐的答复

回答：婚前用掉你的sfsd是正确的 西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化未来发展不好说 建议 常营>西红门>丰台科技园 经适房有笋盘可以看，主要税费高变相提高了你的首付。 限价房不适合投资。

提问：房姐新年好，目标400-500万标的，目前在丰台花乡桥这里工作，以自住为主投资为辅。 1. 请问以下小区单价多少算笋房？谢谢！ 鸿业兴园一区二区、新村一里到四里、首经贸中街1号院 2. 以上片区与看丹桥丰台医院丰台站这个片区的老房子比较，哪个升值空间大呢？谢谢。 3. 另外还想对比一下七里庄那边下面这些小区是否有升值空间？单价多少合适？谢谢。 胡桃园、中建一局北园南园、望园西里东里 谢谢。

回答：5\/4.5\/4.5 看丹桥这个片区是回避的。 虽然未来有地铁，但是没有发展空间 七里庄这一片规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人，谨慎对待 4.5\/4.5\/ 5.5

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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