烂尾楼，离你远吗？
也许很多人觉得一辈子都不会接触到，但其实，这些信息依然能透过人性的弱点，穿越内心防线，抵达某个脆弱的角落，最后脑子一热，大手一挥：刷卡！
平时买个衣服都要货比三家、视频网站会员几个人共用的“刚需们”，面对“2万首付，郑州有套房”的噱头几乎是一败涂地。
而这些噱头，就在地铁口循环*放播**的喇叭里、在刚出售楼部被盯上的口号里、在某些不良中介的朋友圈里。然后，通过加工、确认、重复，最后直达内心。
这几乎是所有烂尾楼的套路，不信，我们来聊一聊。
01.
2013年底，位于西三环长江路的祈福城开始五证不齐的内购，开始以5000元左右的价格对21家单位内购。
几乎同期的项目，绿都紫荆华庭7000+，这中间近2000元的价差，是机会吗？
于是，不少人看到这中间的价差，纷纷准备入手，有人托关系买名额、内部号，甚至有人看到了商机开始倒号，最贵的一个号曾高达20多万，便宜的两三万。
令人窒息的是：直到2016年初，祈福城的地才刚拍下来，而房子已经排了两年多的号。
这时候，开发商秀出了他第一波骚操作，在5证只有3个的情况下，开始组织那批内购的业主选房，但前提是要再补交1500元/㎡的差价。
与此同时，郑州楼市也在悄然发生着变化，土拍水涨船高一个个“地王”诞生、房价过山车一般刺激着购房者的心态，他们心想：来都来了，那就加吧。
于是乎，不少业主缴纳了第一次加价的款。钱到位了，可项目依旧没什么起色，进度缓慢。
这才有了2017年，数百名业主在郑东CBD*行游**维权，这些人不少是电视台、电台的工作人员和记者，那句“百姓维权找记者,记者维权该找谁”的口号着实讽刺和扎心。
从那时起，祈福城大大小小的维权声浪此起彼伏。工地停工、业主骂娘、总部被堵、法人频繁更替，但祈福城的骚操作依然是频出不断。
2020年，在停工多年的情况下，中晟元素假日公寓在中介分销的推波助澜下，凭借“一万网签、均价8XXX，租金抵月供”的噱头单日成交七百多套，堪称郑州公寓销售神话。
本该是今年6月交房的公寓，如今是这个样子。
七年弹指一挥间，6000多名业主望着迟迟不见开工的祈福城，该祈祷什么样的幸福？
02.
这种心酸和苦楚，豫森城的业主同样明白。
2014年-2016年，豫森城以均价6000元-7000元/㎡的价格开始内购，地段是真不错，农业路和京广路两条城市主干道。
凭借低价和优越地段前后吸引了2000多名购房者前来购房，和祈福城一样，土地还没挂拍，房子卖的七七八八了。
一样的配方，一样的味道。
不少业主买的都是第一套房，有的是当婚房、有的是小孩子上学用，从签订认购协议的第一天起，这家来自平顶山的开发商带给他们的，就是源源不断的糟心事。
2016年11月，开发商大京江地产发布一纸告知《致豫森城客户的一封信》。信的主要内容是，由于郑州市政府叫停城改土地挂牌，导致土地迟迟不能入市。
意思很明了：无米下锅，我也没有办法。
可是7月初的事儿，你11月才发布声明，这中间的4个月是干什么去了？背后的故事值得玩味。
而本该2017年10月交的房子，却又被开发商以“土地和限购”等原因拖延到2018年5月。
此时的郑州楼市，已经迎来一场量价齐升的狂欢。
他们面对的现状是：如果要下车，则需要支付更高的成本去买一套新的房子，这样的沉没成本，许多人是不愿意接受的。
而开发商就拿捏准了这个心理，做出了两种方案让业主选择：
1.对购房者按已交房款的1.3倍回购。
2.在原来的基础上，每平方米补交3900元装修费。
于是，就有了这一纸声明。
本来天真的以为，交了钱可以帮助开发商渡过难关，可眼瞅着工地依然没什么进展，这下子业主坐不住了，开始了漫长的维权之路。
一边是工程进展缓慢、交房遥遥无期，一边是豫森集团董事长放出豪言要进军一二线城市，不免令人唏嘘。
如今的豫森城营销中心，依然有保安站岗，守卫着曾经高规格的景观示范区和非洲某国总统带来的过往辉煌。
还有金水老城区内购8年的恒祥百悦城，东明路上两栋内购5年的城果。杨金的美商龙湖一号，北三环边上的利海托斯卡纳三期……
这些停工多年的项目，在外人看来是一片冰冷的钢铁森林，但对于业主来说，只有一个字：家。
03.
同样是烂尾楼，为什么有些项目影响如此持久，社会舆论的声量如此之大？
答案只有一个：因为大多是刚需，输不起。
投资顶多算是赌输了，赔首付和数年月供，他们依然有房可住，不至于面临生存的压力；但对于刚需而言，这无疑是一记极为沉重的打击，甚至足以影响一生。
买房时的首付，是掏干了整个家庭“六个钱包”凑出来的，买完房还要继续租房，作为刚需还需要再买一套，此时，需要背负房租、两份月供，以及生活费和装修款5重压力。
小孩上学成问题，男女多年感情毁于一房，更有甚者，失去了对生活的希望，做出极端的事。
而生活，本不该如此一败涂地。
我们相信这些烂尾项目，最后都会有一个妥善的处理结果。但作为普通人，我们更要从这些悲剧中吸取经验。
你可以发现，这些烂尾楼也有许多相似之处，曾经也都是万人哄抢的红盘，有着明显的区位优势、中介和媒体的推波助澜、策划了吸人眼球的活动，以及无法抵抗的低价。
低价，也无可厚非，但更重要的是内购，五证不齐的内购。
内购的精髓就是： 五证不齐的情况下，我通过低价快速回笼一波资金。
对于购房者而言，内购最迷人的点在于： 在如今的楼市行情下，找到一个高性价比的项目。
5500的祈福城是这样，六七千的豫森城是这样，二环里的城果是这样。再加上几万块钱订房，首付分期等政策的诱导下，内心防线是很容易被攻破的。
这样，就能解释中晟元素公寓为何在维权声浪四起的情况下，依然单日卖出700多套令人瞠目结舌的魔幻现实。低价的背后，那份蠢蠢欲动的侥幸心理，一直在作祟。
而它们的套路，几乎也是如出一辙。土地没拿到先低价内购排号，工地停工要业主加钱筹款，上了贼船后你是及时止损还是咬牙死撑？
这时候，让业主谈理性，很难。
如今，已经不仅是小开发商有资金链的问题，强如泰禾、名门、福晟又如何？那么，如何预感到楼盘有烂尾/资金链紧张的前兆呢？
建议可以从以下几个层级来看。
初级版：
1、五证是否齐全；
2、在售楼栋出地面几层，工人是否正常施工；
3、签署的是购房协议，而不是认购协议；
4、钱要走对公账号，*票开**；
在这个过程中，一切一定要正规，不要不好意思，该看的要看要拍照，收费要有证据。
千万不要因为置业顾问的奖品诱导订房，比如汽车、家电或者公寓常见的返租而盲目做决定。
升阶版：
1、置业顾问聊聊工资、奖金是否正常；
2、开发商合作单位付款是否正常；
3、法律纠纷是否比较多；
4、最近交房纠纷是否比较多；
5、是否进行了高额融资；
6、高层变动频繁；
7、房企是否进行了很多非相关投资，比如文旅以及长租公寓等。
这些问题，看起来比较麻烦，但是只要花点心思还是能够发现很多细节的。绝大多数的房企出问题，都是从内部先爆发问题，然后想办法在资金上等等来解决。
能解决的项目质量缩水很常见，解决不了的就是烂尾。
终极版：
多问一些有经验的人，比如老王。
很多购房者往往看房经验不足，被置业顾问/中介一套逼定就仓促订房。所以，一定要多听多看多问，最好能形成一套自己的体系。老王甚至放过狠话：在郑州，不看够20个项目，不配买房。
笔者站在某烂尾楼下，抽了半小时烟，思考着这篇文章的本意，不单是陈述房企无担当的行为，更是提醒更多人，在中央坚持房住不炒、信贷收紧的背景下，提前意识到一些征兆进而避坑，以及给已经入坑的业主们一丝力量。
老王相信：祈福城、豫森城等项目的业主，那盏为自己而亮的灯，迟早会亮，但希望这个时间不要太久。
最后，用近日大火的中科院博士论文《致谢》的一段话结束，与君共勉。
理想不伟大，只愿年过半百，归来仍是少年，希望还有机会重新认识这个世界，不辜负这一生吃过的苦。最后如果还能做出点让别人生活更美好的事，那这辈子就赚了。