var vote_init_script = document.getElementById("vote_init_node");if(!vote_init_script){var _vote_init_script = document.createElement("script");_vote_init_script.id="vote_init_node";_vote_init_script.src="//s3.pstatp.com/site/pgc-fe-icon/mp_vote_file.js?1";document.getElementsByTagName("head")[0].appendChild(_vote_init_script);}金三已过、银四将来，部分城市楼市出现土拍火爆，有人说是房价又要新一轮上涨。真假且不论，从本人负责部分项目来看，有项目的确火爆热销、一房难求，也有个别项目门口罗雀、等待促销。市场真相究竟如何，房价走势如何发展，不看仅要看宏观、看政策，还要看一城一池、看一线的反馈。

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本轮楼市增长从15年至今已经3年多，对比一二线城市，县级城市有明显的滞后性，真正量价齐涨的大概是17年至18年中。对于2019年，县级城市的房价走势，在看清迷局之前，必须看清楼市整体趋势。

从一季度楼市表现来看，由于房地产行业对经济及税收贡献的特殊性，短期政策及金融形势的支撑力度仍然不减，因此一二三线整体房价并未出现下滑趋势。可以判断的是，楼市如同股市，经历过去两年的主升浪， 2019年预计处于整体平稳、局部整荡的节奏中。

而这其中，以县级城市的房价走势则最难以判断。本文暂不论城市规划、经济基础、人口流向等宏观因素的分析，先从以下5个具体的信号切入，综合预判你所在县级城市的房价。

1、去年房价涨幅是否过大

中国大部分县级城市房价，基本上是在2013年房价上涨以后，持续震荡稳定至2016年，具有了足够底部夯实的周期时间，也就是说，如果2019年县城房价对比2016年房价涨幅过大，上涨空间、甚至下调的风险则相对较大；反之则房价相对稳固。

譬如，我负责一个县级城市，2016年房价稳定在4000元，2018年突涨至6000元，涨幅达到50%，2019年春节过后，明显出现销售量下滑的趋势；过高的涨幅必然会稀释未来房价稳定的基础。

2、龙头开发商卖得如何

县级城市由于市场容量有限，一般同时开发项目在15~30个之间。其中，必然有几个是本地老板开发的项目，也有2017年至2018年新进的品牌开发商。随著龙头开发商的进入，地价和房价必然同时上涨一个台阶，客户选择标准也水涨船高。

如果这些龙头开发商，近期销售情况不佳，那么这个县城的房价就要谨慎判断；若本地开发商因为拿地便宜，出现降价促销、但销售仍然不火爆的现象，就基本上可以确认市场下行。反之，如果龙头开发商虽然卖得不如去年，但价格坚挺、销量变化不大，那么短期市场可做乐观判断。

3、中介公司生意好不好

都说春江水暖鸭先知，二手房中介往往是最能直观反映市场走势。县级城市一般二手房也就十几家到几十家，如果近期不少门店关门或者二手房生意清单，就要注意市场下行的趋势了。再要特别关注一下，二手房门店如果集中精力做一手新房的买卖，更能确认房价下跌的风险。

4、*迁拆**安置或棚户改造的工程有没有停工或锐减

应该说，前几年去库存引发市场火爆的政策中，最直接拉动县级城市房价的，就是*迁拆**及棚户区改造。通过利用货币化安置模式，直接供应了大批量的购房资金，有人一下子可以买得起十几套房子，自然就造成了小县城楼市的供不应求，因而推动房价上涨。

随著棚户改造资金的收紧，不少项目处于延迟状态，如果你所在县城*迁拆**安置面临停摆，就要审慎判断楼市走势了，没有活跃的资金、需求量相对固定的县级城市，房价难以维持上涨态势。

5、近两年交付的小区装修入住率高不高

正如中央倡导的“房子是用来住的”。县级城市由于市场容量较小，需求容易锁定，即使面临这几年房价快速上涨，但归根到底，主导需求还必须围绕居住使用。

因此，可以多观察一下2017年至2018年新交付的小区，可以适当区分一下中高档、中低端社区，分别看一下装修入住率是否合理，如果均低于30%以下，相对而言市场较为饱和。反之有较高入住率则市场较为平稳。

以上5个信号，实质上是从需求供应多角度的衡量，综合对照能够一定程度直观反映市场态势，当然还有其他信号，需要综合评价，才能更客观反映2019年市场走势。

当然，不管市场走势如何，买房也是人生的大事，在县城买房可能就一到两次，所以不冲动、也不犹豫，理性判断，喜欢就买、买了也不后悔，你的决定肯定是对的！

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