这两年强调功能性与低总价的中小户型格外吃香，市区也没免俗，在均价触底并基本维稳的情况下，以前高不可攀的总价，如今合计合计踮踮脚能够上了——当这种现象出现在河西，显然比以往河东、红桥的低总价新房更具吸引力。
前几天情报君跟网友小C跑了趟河西，回来之后他都不由感慨： 我一定是飘了，300多万预算都能在河西挑三拣四了，还有牌子校学区，以前哪敢想啊！ 本期买房情报，就来分享一下我们的河西探盘感受……
HEXITANPANJI
河西现在的主要供应集中东南部，新梅江-陈塘一带，根据学区划分可以统归为 “河西三片地区” 。
这一带新盘项目多达十余个，有在清盘的，有在排卡的，天津第二批集中供地里也有新地块要卖，所以到明年都还会很热闹。
新梅江、陈塘、柳林项目区位分布
因为小C的预算有限，总价最好350万以内、踮踮脚也能够够360万，筛选一下：
仁恒公园世纪、御江臺 都预计今年10月交房，目前只剩少量大户型，pass； 绿城天津诚园 三期清盘中，在售户型也都120㎡以上了，售楼处都已搬离梅江，pass； 天津瑞府 本身就偏中大户型，总价门槛不低，pass； 中海天空之镜 这种高端大户型豪宅就更甭想了，pass……
所以当前阶段合适的就5个（也不少了嘿）： 中海左岸澜庭、中海寰宇时代、中交富力天禧、华宇御熹臺 、 中交融正 ，均价 4万上下 ，有 八九十平、总价300-400万 的产品可供挑选。
一、中海左岸澜庭
位于6号线梅林路站北侧400多米处的 中海左岸澜庭 是我们的第一站，也是花费时间最长的一个，因为小C对他家产品最“上头”，不光看了样板间，还去了实体楼——项目预计明年6、9月就要分两批交房了，目前部分楼栋内部装修已完成，有条件从地库到大堂到室内挨着看一遍。
中海左岸澜庭项目实景
小C具体“上头”在哪儿呢？情报君事后总结了一下——
第一，有显著风格的产品设计： 左岸澜庭的定位非常清晰，就是做 针对中青年的时尚活力社区 ，整个规划设计，10栋高层+商街的造型、外立面，以及楼栋大堂、室内装修等呈现的风格和质感，都很符合小C这类年轻人的审美和喜好，能迅速建立一个良好的第一印象。
中海左岸澜庭沙盘实景
第二，中小户型选择余地大： 左岸澜庭是现阶段新梅江第一个主力做中小户型的新盘，提供了 82㎡两室+89、107、120㎡三室、有毛坯有精装 的产品条线，其中最受欢迎的小三室，同样的89㎡，边户空间利用率高、中户三面宽朝南，也各有千秋。
中海左岸澜庭户型图
所有户型在格局上都做到了动静分区、南北通透，且都带有功能阳台；按毛坯均价 3万7-3万8 、精装均价 4万-4万1 算，最低总价门槛约 310万 ， 330万左右 可以买精装两室或毛坯三室， 350-360万 能拿下89㎡精装三室，400万以内的可选方案相对较多。
第三，精装经济实用 ：左岸澜庭是这五个项目中唯一有精装的，且精装呈现整体可圈可点，我们从地库入户到地面大堂，一路观感都不错。
中海左岸澜庭地库、大堂实景
室内采用的是雅致的淡金、香槟、浅咖色调， 客厅、卧室都做了吊顶，阳台打了收纳柜和晾衣杆槽 ，诸多细节都做得比较到位，入户门、指纹锁、窗框、壁布等看着也显质感，还应用了华为智能化家居，能感受到产品本身的用心。
中海左岸澜庭实体楼实拍（全景视角局部有压缩感）
中海左岸澜庭实体楼实拍（全景视角局部有压缩感）
中海左岸澜庭实体楼实拍（全景视角局部有压缩感）
最后说一下 教育配套 ，据销售口径，项目对口 河西中心小学分校 ，在学籍学区上也是具备一定竞争力的。
正是在多个方面投目标客群所好，产品项目才 开盘一年多，目前10栋高层只剩1栋楼未开 了，去化还是比较快的。
二、中海寰宇时代
第二站的 中海寰宇时代 位于解放南路与地铁6号线交口，作为典型的地铁上盖楼盘，是片区内地段最繁华便捷的，住宅一共就3栋高层，旁边即为12万平的购物中心中海环宇城。
新梅江在售项目分布图
因为住宅体量不大，销售周期不会太长，寰宇时代的售楼处是和天空之镜在一处的，升降式的沙盘上，环宇城的商业模型做得超绚丽，让没见过世面的小C同学好一通赞叹，建成后绝对是 区域商业地标 。
中海寰宇时代沙盘实景
寰宇时代在环宇城后身儿，两头又各有一个下沉式的商街广场， 购物消费非常方便，下楼就能坐地铁 ，这种正正板板的TOD住宅在天津是稀缺的，特别适合追求繁华、便利的人住。
至于业主私密性和安全性的问题，整体设计上也做了很多规避，比如 住宅背对商业且中间有围挡、业主车库和公共车库分层、从地下商街到住宅设门禁通道 等。
中海寰宇时代沙盘实景
寰宇时代的外立面和户型风格类似天空之镜，但因为主要面向中青年人群，价格区间会更友好，产品气质也拿捏得比较鲜明，情报君大致总结了下——
① 挨着地铁站和购物中心 ，出行、生活、消费是这一片最便利的；
②户型为 96㎡两室和117㎡三室 ，一个比较中间的面积段；
③以流行的 大面宽+落地窗 为特色，尺度感在几个项目里是最好的；
④ 毛坯交付 ，内部预留了很多 空间改造余地 。
中海寰宇时代户型图
中海寰宇时代户型图
其中96㎡户型呈现的是一个大宽厅， 几乎占了整面墙还多个拐角的大落地窗 十分引入瞩目，小C又忍不住心动惹……两室够用的话留着这大宽厅会非常爽，如果对功能性有需求，也可以 中间加个隔断匀出一个小书房或衣帽间 。
中海寰宇时代96㎡样板间实拍
寰宇时代户型还有一个特点是 内部空间“百变” ，很多非承重墙可以拆改，另外有一个延展的 四五平米左右的赠送空间 ，可以做收纳和洗衣房。
赠送空间实拍
项目首开2、3号楼，目前已经有签约，据说签约价约 3万8 ，按这个算，其96㎡两室/三室户型的毛坯总价差不多就是 365万 ，虽然达到了小C的预算上限，但面积尺度上是目前400万以内预算里最宽绰的，首开前锁筹还赠送车位，值得考虑。
三、中交富力天禧
由新梅江向北，就来到了此行第三站的 中交富力天禧 ，位于陈塘科技商务区北侧，和新八大里隔河相望，并邻近地铁1号线复兴门站，区位上要比新梅江南部组团更接近市中心，三河交汇处的视野环境也较为优越，再加上没有大高层，所以均价比前两个要贵一丢丢。
不过陈塘这个区位，虽有了所谓“科技商务区”的名头，但由于开发稍晚、尚在建设初期，板块认可度上目前尚不及有“富人区”印象的大梅江。
中交富力天禧区位示意
中交富力天禧规划为 小高层+洋房 社区，首开小高层80㎡两室和97㎡三室，后加推洋房117㎡三室和99㎡三室；都是 毛坯交付 ，均价 4万2-4万3 ， 赠送车位 。
中交富力天禧户型图
符合小C预算的，目前有16套 洋房82㎡两室 户型正在排卡，总价大概能控制在 360万左右 ，四季度还有一批 78㎡小高两室 预计加推，价格现在不好说，预计约 330万或以内 ；别的户型就都在400万以上了。
中交富力天禧沙盘实景
因为毛坯交付，样板间也就看个大概，78-82㎡的空间必然不会太宽裕；97㎡户型图上是三室，样板间把中间一个非承重墙打掉了，三室变两室，弄出一个跟寰宇时代96㎡户型类似的大宽厅，只不过窗户不是那种连成一片的落地窗，但即便如此，视觉尺度感也是很爽的，可惜总价得400-410万，对小C来说严重超预算了……
中交富力天禧97㎡样板间实拍
不过小C有悄悄坦白：“感觉天禧的产品细节不是特别击中我，为啥卖得好？”情报君曰：主要在 学区 啊！
绿城诚园之前中小户型抢手到据说“买房人把钱放销售那儿方便抢房”的地步，学区就占了很大因素，小学对口师大二附小陈塘校区（36班制、预计明年招生），初中可直升四中分校， 天禧和诚园共享师大二附小分校资源，实际上是接棒了诚园中小户型的市场， 地块内还配建 河西十六幼 ，加上 价格门槛不高还赠车位 什么的，当然不愁卖。
缺点是每次推盘都不多，留给买房人的时间窗口太短了、选择面也总是不大。
四、柳林俩项目
由于时间关系，微山路东侧小海地或曰柳林片区的两个新盘，华宇御熹臺和中交融正，我们没实地去看，这里简单分享下信息——
陈塘-柳林项目分布图
✔ 华宇御熹臺 规划为3栋洋房（100套）+6栋叠拼（48套），目前主力在售的是洋房89、92、105㎡户型，都是三室，毛坯交付，均价3万8-3万9，后期还有143㎡的叠拼，预计套均800万左右。
华宇御熹臺鸟瞰效果图
89㎡和92㎡三室总价都能控制在360万以内，但92㎡边户量很少、现已售罄，所以小C预算内目前只有 89㎡中户三室 可选，总价约 340万 。
华宇御熹臺户型图
研究户型布局，小C觉得不太符合当下天津市场的主流意向，餐厅的位置也处理得不好，这应该也是其去年底开盘以来市场行情较差的原因之一，重庆房企在天津多少还是有点水土不服感……不过洋房虽整体缺乏记忆点、在区域中小户型竞争中不占优势，但 这个地段的叠拼有稀缺价值 ，倒是可能会好卖一些。
✔ 中交融正 就在华宇项目东边不远，规划为4栋高层共计438户，其中1、4号楼三梯五户，2、3号楼两梯四户；配建中小学，宣传口径是北师大实验小学分校、中学牌子还没确定。
中交融正鸟瞰效果图
首开的1号楼，户型为88㎡三室和108㎡三室，毛坯交付，报价 3万5-3万6 ，均价是几个项目里最低的，总价门槛大概不到 310万 ，价格优势还是显而易见的。
中交融正户型图
这两个项目体量都不大，位置上稍微吃点亏，毕竟微山路东侧这片比陈塘还要偏一点，目前也没啥概念滤镜，不像新梅江和陈塘科技商务区有着响亮的新名号，区位认可度还需进一步确立。
总的来说，情报君和小C此行收获颇丰，300多万总价预算在整个“河西三片”可以买到的产品有——
备注：价格仅供参考，实际受楼层等影响略有浮动
虽然都是300多万总价，但从310到370也差了60万预算呢，需要取舍权衡， 在这五个项目中：
✔如果想买精装，左岸澜庭三种户型等着你；
✔如果最看重学校，那么优先看看天禧；
✔如果追求繁华地段和尺度视野，寰宇时代肯定舒服；
✔如果讲究低密，天禧和御熹臺都有洋房；
✔如果预算卡在300万出头，可以比较左岸澜庭和融正……
最后一个问题问小C，在被冠以“新梅江”、“陈塘科技商务区”之前，“小海地儿”（灵魂儿化音必须有）是被老天津人瞧不上的大郊区、工业区、还迁区， 很多年的标签是“档次低”，你对这块没有心理抗性吗？ ——答曰否，因为作为来津六年的新天津人，确实木有那些陈旧的历史印象，反而对梅江啊、富人区啊这些字眼更熟悉。
想想也是！河西南边已孕育出新梅江，中间陈塘工业区也变身为“科技商务区”，东边还要发展“海河柳林”……世界总要往前看嘛，现在河西区域风貌有了显著提升，房价也今非昔比，且 新房、次新房、学区房都是热门所在 。
2021年上半年，河西新房成交面积超20万㎡， 连续位居市区销量之首 ，可谓供需两旺。更难得的是，从门槛均价3万6、7到核心改善的5万+，已经形成了较为明晰的产品与价格梯度，也在竞争红海中 集结了丰富的产品升级与创新 ！
要量有量、要价有价，无论是像小C这样期望低总价入住或留在河西、对河西学籍附加值有基本期待的，还是单纯的产品改善置业者，都能找到归属。
最终选择哪个项目小C还没完全落定，避免打广告就不延伸了，不过他倒是一边比较一边念叨：“这价儿搁西青能买110多平洋房还富余，在河西就只能委屈八九十平的了╭(╯^╰)╮”被我一通暴击：“河西新房+户籍学籍，还要什么自行车？！”
小端 / 天津买房情报