武宁是普陀区仅有的两个位于 内环内 的板块之一，是 普陀、静安、长宁 三区交界处。
很多位于交界处的板块都会沦为 “三不管” 地带，缺乏政策支持，任它自由发展。
那么武宁呢？
01
普陀给人的第一印象，是一个 “不像市区的市区” ，很多资源都处于垫底的位置。
没有隔壁静安优越的学校和医疗资源，商业和产业也没有长宁发达。
更别提和法租界的历史底蕴、外滩的当代繁华相比了。
从 工人新村 发展起来的普陀，有的只是拆不动的老公房、混乱的街道，好在苏州河沿岸的改建工作总算在环境上挽回了几分。
武宁，融合了普陀的既有缺点和内环的优质资源，让人又爱又头痛。
普陀区的轨交和其他市区对比并不发达，尤其是西侧，只能依靠漫长的11号线和13号线。
但武宁因为位置实在太好，不大的板块内竟拥有着 6条 轨交线。
包含3、4号环线、7号线、11号线、13号线以及武宁路上在建的14号线。
便捷的轨交为武宁吸引人口打下了坚实的基础，静安寺、中山公园、南京西路等很多核心办公区的上班人群都可以顺着地铁导入武宁。
未来14号线开通后更是直达 陆家嘴 ，浦东的客群也可放心过来。
承接毗邻板块的外溢人口 就是武宁的定位之一。
金沙江路旁边 环球港 的开放打破了普陀没有商业地标的窘境，现在环球港已经成为了集商业、办公于一体的超大综合体。
正好就位于武宁板块。
不仅有环球港，小型的 我格广场 等商业体也足够日常使用，身处内环老城区沿街底商更是丰富。
三步一个全家、五步一个奶茶店，像 中远两湾城 这样的超大型社区里自带底商，总之不用担心购物和生活问题。
既有环球港的高大上购物体验，也有路边摊的市井气息，武宁就是这样一个新旧结合的地方。
教育和医疗资源一直是普陀区的短板，但对武宁板块影响不大。
普陀的教育一向不太拿得出手，不仅缺乏好学校，而且分布不均。
好在武宁板块紧靠着两所高校— 华东政法大学和华东师范大学 ，教育氛围还不错，拥有着普陀 唯一的一梯队华师大一小和第二梯队的武宁路小学。
虽然和徐汇、杨浦这样的强区对比稍显薄弱，但在普陀也算是学区房所在地了。
整个普陀只有一所三甲医院— 同济医院 ，到武宁不到3公里，二甲 普陀中心医院 则更近一些，2公里左右。
所以武宁板块几乎涵盖了普陀最好的资源，加上依靠着中山公园、静安寺等商圈，对外获取资源的能力强大。
普陀政府确实机智，本身正在忙着打造真如、稳固长风，没有多余的时间。
一想武宁毕竟位于内环内，就算不管又能差到哪里去呢？
于是武宁就这样汲取着三区的资源自我发展，成长为一个 纯居住区。
02
作为成熟的居住区，除了各项资源齐全外，房子才是根本。
武宁和其他的成熟市区一样，新房和老房子结合，满足着不同需求的购房者。
首先不可否认，这里是一个 老城区 ，现在还有大量武宁XX村、普陀XX村等80到90年代的房子。
光复里 是有名的拆不动，导致新湖明珠城一直开发到现在，如此成熟的地段还有新房即将入市，详见《新湖明珠城，六轨交的内环神盘》。
沪西工人文化宫 就是武宁历史的见证者，从1961年开放至今，先后成立了大剧场、文化宫、游乐园等利民设施，成为沪西工人们的乐园和休闲基地。
老房子代表着低总价享受成熟的生活配套， 6W左右的单价，200多万即可起步。
但内环哪个地方又没有老房子呢？老房子吸引力不够。
毕竟居住品质有限，除了在周围生活的本地人，对能够接受老公房的新上海人来说，同样的老公房不如选择徐汇、杨浦等学区更好的地方，保值性更强。
眼下上海已经过了快速膨胀期， 人口限流又限质量 ，抢夺高收入高学历的年轻置业者是每个市区的愿望。
新房 就是一个强大的吸引力，尤其是在今年市区各个板块都不断涌出新房项目时，武宁也不甘示弱。
今年爆火的 中海汇德里 ，几次开盘几次遭到疯抢，一己之力吸引着全上海的目光。
虽然单价高达10.2W，但讨巧的99平3房将总价控制在 900万 起，确实是为数不多的高性价比市区新房了。
除了中海， 新湖明珠城 和 燕宁苑 也都有老房新推，给了喜欢新房的人更多的选择。
*迁拆**的缓慢以及近年来苏州河的改建，也让武宁储备了不少的高品质商品房。
18年的海珀玉晖、07和15年的新湖明珠城3期、08年的泰欣嘉园、04年的水岸豪庭……
还有大型的 绿地世纪城 和 大华亲水湾 ，都是沿苏州河畔的品质小区。
目前二手房均价 8到10W ，1000多万的中产和3000多万的终极改善都有选择。
从刚需到中产到纯改善，都可以在武宁选到房子。
03
生活方便、房子种类齐全是武宁的特点，但社区环境确实还有待提高。
紧贴内环高架，加上3、4号环线在地上通行 ，内环旁边的小区都难免受到噪音的影响。
乱、吵、人多，你可以说这是烟火气十足，但这一定是一个缺点。
即使走在 泰欣嘉园 这种高品质的小区内，也依然能听到 地铁 行驶时轰隆隆的噪音，一定程度上影响了居住体验。
因为地铁实在太方便了，来武宁租房的人非常多，贴近高架马路又乱，高峰期堵车和人流的混杂不可避免。
街道的混乱使得普陀公园附近有过 “乱葬岗” 的称号，风水上总归影响不好。
而且武宁本身就处于 苏州河弯道 最多的地方之一，板块狭长曲折，加上老公房和次新房交织存在，无法集中开发。
内环外的长风就不一样， 超过130万方的高端住宅聚集在一起，整体规划、道路整洁。
而武宁的品质小区互不集中，被拆分的七零八落，缺乏凝聚力。
好在如今的苏州河风景确实美丽， 沿河步道 是休闲的好去处，虽没有黄浦江的影响大，但滨河资源确实稀缺。
就是不知政府是否抽得出时间和精力来好好规划苏州河畔。
让一个成熟的老社区在短时间内改变，本就困难。
04
可以预见，未来的武宁将依旧作为居住区去发展，不缺人流量，但存在上限。
因为产业能级不够。
虽然沿内环高架有一排写字楼，但都以小型企业为主，主要客群依然来自静安寺、中山公园等地。
普陀的产业发展主要集中在 长风板块 ，金沙江沿线吸引了诸如 饿了么 等大型互联网企业，但长风也同时为这些人配备好了高端住宅，只有少量外溢。
武宁，依然只是一个内环内的成熟居住区，而已。
没有产业的天然吸引力，街道规划又乱，那就只能靠房子本身的质量和价格取胜了。
目前武宁板块的价格合理， 800万起的2房、1000万起的3房就可入住内环。
性价比确实很高。
不是说每一个成熟区都没有上升空间， 徐家汇再成熟 ，依旧跑赢大盘。
有历史和文化底蕴在的地方没有上限。
但对于武宁来说，只是一个普普通通的居住区，上涨空间自然有限。
新湖明珠城 这么多年依然涨不动，中海汇德里的成功也大部分归因于低总价门槛。
如果要给武宁的客群定位，那就是— 通勤方便的在意性价比的自住上班族。
优秀的地段和便捷的交通， 不会让武宁出现断流的情况。
混乱的街道和新老交替的住宅分布也让武宁注定成不了下一个长风。
武宁的房子不是最贵的，但生活一定是方便的，资源齐全；
次新房也不便宜，但对得起这个地段，没有多少泡沫。
对千万+的客群来说，魔都有很多选择，但想各方面都兼得确实很难。
选择武宁，至少比真如踏实。