Hello，大家好，今天回答酒店业主的一个问题，投资五星级酒店还是四星级酒店？这也是很多业主经常问我们的问题。由于酒店行业投资额高、运营管理复杂、投资回收期较长，同时又是劳动密集型且每日现金流不确定的行业，加上有的城市和区域高端酒店开发过度，供过于求，在高端酒店经营压力增加及高端酒店开发成本持续攀升的情况下，我们给酒店业主的建议如下：
一、准确把握酒店开发定位。
鉴于五星级酒店市场的经营毛利率水平持续不尽如人意，五星级及豪华酒店项目开发的黄金时期已经开始终结。酒店通常是房地产开发综合体中的组成设施之一，一家五星级酒店通常被视为提升整个开发项目市场形象和提高住宅或出售物业价格的工具，许多开发商第一次开发酒店，总想着一定要建五星级酒店，而忽略了酒店的投资回报。另外开发商一般习惯算大账，通过住宅、公寓或写字楼销售，快速回笼资金，最后赚一家五星级酒店，这是多家开发商的商业模式。但是，经过多年的快速发展，国内高星酒店市场正迈入更加成熟的阶段，竞争更加激烈。五星级及豪华酒店大多为资本高度密集型项目，投资额大、运营成本高昂，因此建议酒店业主们谨慎地进行可行性投资分析，根据项目的地理位置、体量、规模、竞争酒店等确定酒店的定位。如果是一线、二线城市和具有稀缺景观资源的核心地段，可以考虑五星级酒店；如果项目地理位置欠佳，周边竞争酒店平均房价不高，对于不能承受风险的业主，建议选择国际中高端精选酒店作为开发定位，而不能勉强去投资一家五星级酒店。另外，酒店前期定位是项目初期的工作，但是有很多业主在酒店封顶的时候还没有确定酒店的定位，这也是造成酒店工程延误的主要原因之一。
二、注重酒店品牌选择。
目前很多国际品牌已进驻中国，业主已经感觉没有太多合适的品牌可以选择，一些业主在无奈的情况下选择了一些知名度和认知度低的新品牌，比如一些酒店管理公司新收购的品牌。这些品牌首次进驻中国市场，在国内知名度较低，开业后业主需要投入较多的市场推广费和时间去培育这个品牌，开业前三年酒店业绩将面临巨大的挑战；同时在建设过程中由于品牌标准、设施设备等各种过高要求也会造成投资预算超标。在房地产综合体项目中，有的业主希望把更多的建筑面积留给其他业态，从而挤压了酒店建筑面积，造成有的酒店客房间数过少，很难达到规模效益。这样的情况下，酒店收入有天花板限制，酒店业主合并报表后的净利润只有负数，有的酒店甚至面临经营层面的亏损，经营收入不能覆盖运营成本等开支。如果酒店位于二、三线城市，业主仅考虑酒店投资回报，不考虑其他因素，也可以考虑国内的酒店品牌。一些国内品牌已经有一定的知名度，而且投入低，部分国内品牌酒店的投资回报要高于高端酒店，是比较好的一种选择。另外还可以选择国际精选酒店品牌，以客房为主，只需要一个餐厅（一日三餐都可以做），减少SPA这些增加投资额但利用率低的设施，这样也能确保酒店的收益。
三、做好酒店投资成本管控。
酒店项目在建造过程中，一方面，业主方会由于前期定位时设计不完整，造成假定条件不清，估算依据不足，且估算时对标准考虑保守，致使投资估算偏低；另一方面，由于业主酒店开发经验不足，成本管控的专业能力欠缺，再加上在项目实施过程中，酒店管理公司的高要求、设计单位的高配置，项目未及时进行设计优化、成本回顾等原因造成项目成本偏高。这两方面原因会引起建造成本与投资估算有较大差距，造成项目建设超预算。为了更好地控制酒店项目造价，酒店业主应加强对于前期设计方案的确定及产品定位，明确产品的实际功能，加强招标图纸会审和设计优化，明确技术要求，尽量避免合同签订后出现较多难以控制的新增项目。建议在酒店项目开发初期，参与项目建设的各方能较深层次地参与酒店产品定位及设计中，加强标准的把握和功能的需要，尽量杜绝返工现象，减少由于合同初期产品定位不明、超标准设计导致设计调整、窝工及返工等方面的费用损失。
四、做好酒店餐厅规划。
大部分五星级酒店的餐厅经营非常困难，餐饮部门毛利能做到35%已经很高，很多酒店的餐厅不是基本持平就是亏损。餐饮收入较高的酒店通常酒店的毛利率越低。餐饮中的人工成本很高，特别是其中的厨师团队成本更高。相对而言，客房的利润要比餐饮高。除非酒店项目附近餐饮市场需求强劲，测算餐饮能盈利，否则不应追求餐厅数量多，可增加灵活的多功能空间以提高使用率。通常情况下如果酒店的餐厅过多，而需求市场不足，就会拉低酒店的经营毛利率。
目前，国内的一些知名地产公司对投资五星级酒店的态度是比较谨慎的，从这点我们可以看出市场的一些风向。因此我们建议酒店业主在投资建设酒店前要慎重做好酒店项目的定位，确定酒店的档次，严格控制好投资额，在希望提升整体综合开发项目定位并展示其品牌效应时，多考虑酒店未来能否实现更高利润和高效益。投资酒店应努力实现每平方米营收能力接近商业及写字楼，从而使之成为更具有吸引力的投资产品。
作者：NorthStar酒店资产管理公司