最近有读者留言首开国仕府，由于没写过，今天就来看看这个福州近年典型的滞销盘，具体情况到底如何？

楼盘规划

首开国仕府：备案名（首开紫樾花园），地处：仓山区南三环路以南螺洲大桥东侧

土拍情况

2016年8月11日，首开以 19.50亿 元竞得宗地2016-10号螺洲小镇地块， 楼面价15038元/平方米，可售楼面价为19224元/平，溢价率107.34%。

地块总面积155.91亩，分三部分规划。地块一约97亩，用途为商服（商业）用地、住宅用地。地块二与地块三约51亩，用于建设不低于4*级A**的温泉旅游景区项目。地块须提供商业建筑面积10000平方米、 安置房建筑面积10290平方米 ，由市政府指定单位按照5021元/平方米回购。

分析：在2016年楼市火热期，首开以高溢价拿下的一幅百亩大盘，虽然当时没有安商房的概念，不过地块依然需要配建安置房，同时项目还需要建设温泉景区酒店。

对比当时的拿地热潮，现在回看不少房企都被套牢，对于这个项目位于三环外，可售楼面价近2W，对比目前的去化和优惠价，已经很难赚钱。不过对于项目而言，除了当时土拍火热溢价外，自身速度过于缓慢，项目2019年才领证，完全错过了楼市的火热期，加上在当时对于市场把握一般，还搞出额外加价，可以说对于项目而言，本身高溢价，时机又不对，目前也成了典型的滞销盘。

户型情况

95平米：三房两厅两卫，一梯一户，三开间朝南，包心设计，无过多空间浪费，主要硬伤在于主卫是暗卫。从得房率和梯户比来说，95做到这样确实不错，不过其中一个问题是主卧是赠送的，不知道是否存在交房风险。

110平米：四房两厅两卫，三开间朝南，95的升级版，仅仅是纵深加大，主卫有了一定采光，北侧厨房改成了书房和卫生间，南北通透性反而减弱。

117平米：四房两厅两卫，三开间朝南，横厅设计，靠西侧封包阳台采光，由于北侧设置了书房、卫生间导致客厅电视墙面宽较小，比较早期的户型。

129平米：四房两厅两卫，四开间朝南，面宽大纵深小，配备了较大的电梯厅，双卫采光都靠电梯厅，同时入户门正对卧室走廊，略微尴尬。

145平米：四房两厅三卫，129的升级版，整体布局一致，差别在于客餐厅面宽加大，次卧配了一个暗卫，入户门稍微做了小空间区分。

区位情况

项目使用地块一做住宅，距离四号线400米，对于郊区盘而言出行帮助较大，项目西侧紧邻高架桥，噪音影响巨大，项目周边目前以安置房和工厂为主，生活气息一般，后续只能靠自身配建的商业做加持。总的来说，项目有自身特色优势，不过整体氛围一般。

备案去化

项目目前备案360套，网签165套，去化率45%，项目开盘至今快两年，加上还有不少楼栋未领证，目前也即将要交房，可以说是典型的卖成现房的代表。

项目毛坯备案均价2.76W，对比区域均价已经有加大溢价，虽然开盘做了优惠，不过加价3000元/㎡温泉入户，导致实际均价近3W。

对于项目而言，虽然是小高层住宅，不过采取了一梯一户设计之后，公摊高达25%左右，虽然对外宣称是0公摊，也是采取了不正规的方式赠送面积，后续有意向的购房者最好询问清楚。

周边对比

对于项目而言，当初高价拿地，如果早点开盘去化，可能还能靠楼盘品质和温泉作为卖点，配合楼市余热，说不定目前可能已经快清盘，可惜项目整体上市速度过慢，加上最近周边出现了几大新盘，而且这些新盘还都是纯商的超级大盘。

目前项目不仅仅自身受困，还要面临周边一堆竞品挑战，加上项目在三环定位改善产品，虽然地铁是加分项，不过除了95户型外，其他对于刚需难有吸引力，加上项目高架影响巨大，可以说在这个区位做高端产品，定位相对吃亏。

未来面对区域的天量库存，几个竞品都主打刚需户型，这个现房项目，可以说未来的去化依然艰难。

楼盘总结

项目位于城南三环外，定位改善产品，靠一梯一户小高层配合温泉入户，以及周边的地铁四号线做卖点，可惜项目紧邻高架，周边配套较差，上市较慢，错过了时机，加上过高的溢价，后续竞品较多。可以说项目产品虽不错，奈何摆错了位置，成了滞销盘。

题外话

最近楼盘对外也开始了低价宣传，不知道早期买入的购房者，面对这种降价作何感受。这也是很多滞销盘，不少购房者不敢下手的主要原因，毕竟面对巨大的库存压力，谁都无法预计项目后续会以如何定价做去化。